보전관리지역에서 할수 있는 행위와 할수 없는 행위들

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

토지에 대하여 이야기할 때 관리지역이란 말을 많이 사용합니다.

관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나누어지는데, 해당 토지들은 차이점들이 있습니다.

 

계획관리지역에 비해서 조금 제약이 있는 곳이 생산관리지역이고, 생산관리지역보다는 보전관리지역이 제약이 많습니다.

제약이 많은 만큼 토지의 가격이 저렴하기 때문에 관심을 가지고 있는 분들이 있는데, 가격이 저렴하다는 것은 장점일 수 있지만, 제약이 많다는 것은 그만큼 단점일 수 있기 때문에 토지를 매수하기 전에 어떤 행위를 할 것인가를 정확히 알고 토지를 매수해야 합니다.

 

계획관리지역이란 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적이 이용, 개발을 하려는 지역으로 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역이고, 생산관리지역은 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 말합니다.

 

보전관리지역은 관리지역의 하나로 국토계획법에서는 보전관리지역을 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이라고 규정하고 있습니다.

 

 

보전관리지역은 대부분 임야가 많기는 하지만, 농지나 대지에도 지정할 수 있다는 것을 알아두어야 하며, 보전관리지역은 비도시지역에 있으며, 보전관리지역과 보전녹지지역을 착각하는 분들이 있는데, 보전관리지역은 비도시지역, 보전녹지지역은 도시지역의 녹지지역의 하나라는 것을 알아두시기 바랍니다.

 

보전관리지역은 다른 관리지역에 비해서 상대적으로 제약이 많습니다.

말 그대로 보전을 해야 하는 지역이기 때문인데, 보전관리지역에서 할 수 있는 행위에 대하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 중 별표 18을 보면 정확하게 알 수 있습니다.

 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 19] <개정 2021. 7. 6>

보전관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조 제1항 제17호 및 대통령령 제17816호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 부칠 제13조 제1항 관련)

 

1. 건축할수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다, 다만 4층 이하의 범위 안에서 도시, 군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)

가. 건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택.

나. 건축법 시행령 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교.

다. 건축법 시행령 별표 1 제23호의 교정 및 국방군사시설.

 

 

2. 도시, 군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다, 다만 4층 이하의 범위 안에서 도시, 군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다).

가. 건축법 시행령 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설(휴게음식점 및 제과점은 제외한다)

나. 건축법 시행령 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 아목, 자목, 너목 및 더목은 제외한다)

다. 건축법 시행령 별표 1 제6호의 종교시설 중 종교집회장.

라. 건축법 시행령 별표 1 제9호의 의료시설.

마. 건축법 시행령 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 유치원, 중학교, 고등학교.

바. 건축법 시행령 별표 1 제11호의 노유자시설.

 

 

사. 건축법 시행령 별표 1 제18호가목의 창고(농업, 임업, 축산업, 수산업용만 해당한다)

아. 건축법 시행령 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리시설.

자. 건축법 시행령 별표 1 제 21호가목, 마목부터 사목까지의 규정에 따른 시설과 같은 호 아목에 따른 시설 중 동물 또는 식물과 관련된 가목 및 마목부터 사목까지의 규정에 따른 시설과 비슷한 것.

차. 건축법 시행령 별표 1 제22호가목의 하수 등 처리시설(하수도법 제2조 제9호에 따른 공공하수처리시설만 해당한다)

카. 건축법 시행령 별표 1 제24호의 방송통신시설.

타. 건축법 시행령 별표 1 제25호의 발전시설.

파. 건축법 시행령 별표 1 제26호의 묘지관련시설.

하. 건축법 시행령 별표 1 제28호의 장례시설.

거. 건축법 시행령 별표 1 제29호의 야영장 시설.

 

일반인이 보전관리지역에서 할 수 있는 행위는 위에 나와있는 빨간색의 글씨 정도가 가장 많이 생각할 수 있는 것들입니다.

그런데 위 내용 중 2-가, 2-나를 보면 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설을 지을수 있다고 나옵니다.

그래서 이 내용만 보고 보전관리지역을 매수하여 근린생활시설을 지으려고 하는 분들이 있는데, 정말 조심해야 합니다.

 

 

일단 2-가의 내용중 제1종근린생활시설은 가능하지만 휴게음식점과 제과점은 제외되면, 2-나항을 보면 제2종 근린생활시설은 가능하지만, 아목, 자목, 너목, 더목은 제외한다라는 규정이 있습니다.

그러면 아목, 자목, 너목, 더목을 확인해 보겠습니다.

 

아. 휴게음식점, 제과점 등 음료, 차, 음식, 빵, 떡, 과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것.

자. 일반음식점.

너. 제조업소, 수리점 등 물품의 제조, 가공, 수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것.

1) 대기환경보전법, 물환경보전법, 또는 소음, 진동관리법에 따라 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것.

2) 물환경보전법 제33조 제1항 본문에 따라 폐수배출시설의 설치 허가를 받거나 신고해야 하는 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁 처리하는 것.

더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것.

 

 

위 아목, 자목, 너목, 더목을 자세히 살펴보면 보전관리지역에서 할 수 없는 행위들이 나옵니다.

휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 단란주점 같은 용도의 건축물 등 보전관리지역에서 할 수 없는 행위들을 알 수 있습니다.

이런 조항들이 있기 때문에 단순하게 제1종, 2종 근린생활시설을 지을 수 있다고 해서 보전관리지역을 매수하면 안 되는 것입니다.

 

다만 이렇게 정해져 있다고 해도 각 시도의 조례에 따라에 조금씩 달라질 수도 있습니다.

즉 지자체 조례에서는 국토계획법에 위임에 따라 보전관리지역 등의 용도지역의 개발가능행위에 대한 별도의 특례규정도 있기 때문에 지자체에 문의를 해보는 것도 하나의 방법입니다.

 

이번 시간에는 보전관리지역에서 할 수 있는 행위와 할수 없는 행위에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.