농업보호구역을 일반인이 사도 될까요?(농업보호구역에서 할수 있는 행위는?)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니' 입니다.

 

토지에 대한 질문을 하는 분들 중에 농업보호구역에 대하여 궁금한 점을 물어보는 분들이  계십니다.

과연 농업보호구역을 사도 될까요? 

농업보호구역에서 할 수 있는 것은 무엇인가요?

농업보호구역은 농업인만 구입 가능하고 일반인은 안 되는 것 아닌가요? 등등 여러 가지 질문을 합니다.

 

그래서 이번 시간에는 농업보호구역에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

농업보호구역이란 농경지의 용수원을 확보하고 수질을 보전하기 위해 지정된 지역을 말하며, 주로 경관이 좋은 하천 상류지역의 농업용 저수지, 연못, 제방 인근 지역에 많이 있습니다.(네이버 시사상식사전 참고).

즉 농업보호구역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해서 지정한 구역입니다.

 

현재 우리나라에는 농업보호구역이 약 19만 6000ha 정도 되며 이는 전체 농지의 약 9% 정도를 차지하고 있는 면적입니다.

보통 시골에 가면 반듯하게 경지정리가 된 구역들이 있는데, 이는 대부분 농업진흥구역이고, 그 외 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위한 농업보호구역으로 농지법에서 지정 관리하고 있습니다.

 

 

간혹 농업보호구역과 생산관리지역을 비슷한 의미로 받아들이는 분들이 있는데, 생산관리지역은 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려하여 농림지역으로 지정하여 관리하기 어려운 지역을 생산관리지역으로 지정하여 관리하는 것입니다.

 

생산관리지역은 농림지역에 인접하여 농지와 농가주택들이 많이 있으며, 농촌마을 주변에 많이 있습니다.

생산관리 지역의 농업보호구역보다 개발 측면에서는 조금 더 활용할 가능성이 높은 지역입니다.

 

그러면 농업보호구역에서는 어떤 행위를 할 수 있을까요?

이는 농지법 제32조를 보면 알 수 있습니다.

 

 

농지법 제32조(용도구역에서의 행위 제한)

 

① 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련된 행위로써 대통령령으로 정하는 행위 외의 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 토지이용행위는 그러하지 아니하다. <개정 2009.5.27, 2012.1.17, 2018.12.24, 2020.2.11>

1. 대통령령으로 정하는 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다. 이하 같다)의 가공ㆍ처리 시설의 설치 및 농수산업(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업을 말한다. 이하 같다) 관련 시험ㆍ연구 시설의 설치

2. 어린이놀이터, 마을회관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인의 공동생활에 필요한 편의 시설 및 이용 시설의 설치

3. 대통령령으로 정하는 농업인 주택, 어업인 주택, 농업용 시설, 축산업용 시설 또는 어업용 시설의 설치

4. 국방ㆍ군사 시설의 설치

5. 하천, 제방, 그 밖에 이에 준하는 국토 보존 시설의 설치

6. 문화재의 보수ㆍ복원ㆍ이전, 매장 문화재의 발굴, 비석이나 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 공작물의 설치

7. 도로, 철도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공시설의 설치

8. 지하자원 개발을 위한 탐사 또는 지하광물 채광(채광)과 광석의 선별 및 적치(적치)를 위한 장소로 사용하는 행위

9. 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

 

 

② 농업보호구역에서는 다음 각 호 외의 토지이용행위를 할 수 없다. <개정 2020.2.11>

1. 제1항에 따라 허용되는 토지이용행위

2. 농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설의 설치

3. 농업인의 생활 여건을 개선하기 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설의 설치

 

위 농지법 제32조를 보면 농업보호구역에서 할 수 있는 행위를 알 수 있습니다.

농수산물 가공, 처리시설, 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설, 농업인 주택, 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설 등이 가능하다는 것을 알 수 있습니다.

 

농업보호구역에는 할 수 있는 행위도 중요하지만, 할 수 없는 행위도 잘 알고 있어야 합니다.

휴게음식점, 제과점등 음료, 차, 음식, 빵, 떡, 과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설, 일반음식점은 불가능 하비다.

이용원, 미용원, 목욕탕, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁 수선하는 시설, 다중 생활시설, 제조업소, 수리점 등 물품의 제조, 가공, 수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고 공해 폐수 관련 시설인 경우 농업보호구역에서 할 수 없습니다.

 

농업보호구역은 단어에는 농업이란 말이 들어가지만, 일반인도 건축이 가능합니다.

이는 농지법 제30조 2항에 농업인, 농업법인, 비농업인(일반인), 법인 등도 가능하나, 1,000㎡미만으로 면적의 제한이 있습니다.

 

예를 들어 농업보호구역 1,800㎡토지를 가지고 있는 일반인이 단독주택을 짓기 위해서는 토지를 분할해서 건축을 해야 합니다.

이때 900㎡씩 두 개로 분할하여 단독주택을 짓는다고 하면 두 곳 모두 한 사람이 건축을 하는 것은 불가능하고, 두 명의 명의로 건축을 해야 합니다.

이런 경우에도 실수요자 여부, 허가제한 면적 회피 목적 등이 있는지 확인을 하기 때문에 조심해야 합니다.

 

이번 시간에는 농업보호구역을 일반인이 구입해도 문제가 없는가에 대하여 알아보았습니다.

농업진흥구역은 일반인이 구입할 수도 없지만, 농업보호구역은 일반인이 구입하여 여러 가지 행위를 할 수 있기 때문에 잘만 활용하면 좋은 토지를 저렴하게 구입할 수 있는 방법이 될 수도 있을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.