불법건축물이란 무엇이며, 불법건축물 양성화 방법은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니' 입니다.

 

혹시 불법건축물 때문에 고생해보신 분이 있으신가요?

부동산에 관련된 일을 하다 보니 생각보다 많은 분들이 불법건축물 때문에 힘들어하는 경우를 많이 보았습니다.

 

네이버를 검색해 보면 "불법건축물이란 건축허가(건축행위 제한)에 관여하는 법률에 반하여 건축한 결과물"이라고 나오는데, 불법건축물이란 것을 정확하게 알고 있어야 피해를 입지 않습니다.

이번 시간에는 불법건축물이란 무엇이며, 불법건축물 양성화 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

불법건축물이 적발되는 경우는 크게 3가지로 볼 수 있습니다.

첫 번째로는 담당공무원이 직접 현장을 둘러보고 발견하는 경우입니다.

과거에는 대충 넘어가는 경우가 있기도 했지만, 지금은 신축건물에 대한 불법 혹은 위반건축물에 대한 조사를 철저히 하기 때문에 불법건축물 단속이 많아졌습니다.

 

두 번째로는 위성을 통한 발견입니다.

정부에서는 수시로 위성을 통하여 전국적으로 건물을 계속 촬영하고 달라진 곳이 있는 곳을 확인한 후 불법건축물에 대한 조치를 하게 됩니다.

 

세 번째로는 민원 및 신고에 의한 적발입니다.

불법건축물 적발의 대다수를 차지하고 있는 경우로, 보통 주변 사람들이 직접 민원을 넣어서 신고하며, 이럴 경우 담당 공무원이 확인 후 불법건축물을 적발하게 됩니다.

 

 

불법건축물로 판단이 되면 건축물대장에 "위반건축물"이란 표시가 기재되고, 어떤 부분이 불법(위반)인지 대하여 상세하게 표시가 됩니다.

즉 건축물대장을 확인하면 불법건축물인지를 정확하게 알 수 있습니다.

다만 불법건축물이지만, 적발되지 않은 경우라면 건축물대장에 표시가 안되어 있는 경우도 있습니다.

 

불법건축물로 적발이 되면 일정기간을 주어 시정을 할 수 있게 하고, 만약 일정 시간이 지나도 건물주나 관리주체가 원상복구를 하지 않는다면 강제이행금(이행강제금)이 부과되며 이를 납부해야 합니다.

2019년 4월 23일 이전에는 이행강제금을 5회만 납부하면 더 이상 이행강제금을 납부하지 않아도 불법건축물을 사용할 수 있었지만, 2019년 4월 23일 이후부터는 해당 법이 개정되면서 시정될 때까지 계속하여 이행강제금이 부과되게 되었습니다.

 

즉 원상복구를 하지 않으면 원상복구가 될때까지 계속하여 이행강제금을 부과해야 하는 것입니다.

통상 이행강제금은 1년에 1~2회 정도 부과되는데, 부과 횟수는 지자체 별로 약가의 차이가 있을 수 있습니다.

이행강제금은 공동주택 세대 면적 60㎡이하일 경우에는 이행강제금 1/2 범위 내에서 경감하고, 만약 영리 목적 및 상습 위반의 경우에는 이행강제금을 100% 가중합니다.

 

 

불법건축물을 무조건 원상복구를 하거나 철거를 해야 한다면 소유자는 사용, 수익 및 권리를 행사하는데 제약을 받을 수 있기 때문에 양성화를 시킬 수 있는 방법이 있습니다.

즉 불법건축물을 정상적인 합법 건축물로 변경하는 것입니다.

 

불법건축물을 양성화시키는 방법으로는 크게 두 가지가 있습니다.

첫 번째로는 불법건축물 양성화 기간 중에 불법건축물을 양성화하는 방법입니다.

불법건축물을 양성화시키는 기간은 자주 있는 것은 아니지만, 보통 5~8년 사이에 한번 정도씩 시행하는 제도입니다.

가장 최근에는 2014년 1월 17일부터 1년간 시행된 특별법으로 경기도 내에 약 3,141채의 불법건축물이 합법적인 승인을 받아 양성화되었습니다.

 

불법건축물 양성화 기간이라고 해서 모든 불법건축물을 양성화시킬 수는 없는 것입니다.

이 기간 동안 주거안정을 목적으로 소규모 주택에 대하여만 혜택이 주어지기 때문에 이런 것도 잘 알아두어야 하는 것입니다.

정부에서는 이런 문제로 인하여 양성화 특별법의 발의를 하고 있지만, 정확하게 진행되고 있는 것은 없는 것 같습니다.

 

 

불법건축물 양성화 기간을 가지는 것은 서민들의 주거안정과 국민들의 재산권 보호가 목적이기 때문에 양성화 기간 동안 불법건축물 소유자들은 양성화에 관련된 서류들을 제출하고, 접수를 받은 건축위원회는 심의를 거쳐 신고일로부터 30일 이내에 사용 승인서를 발급하여야 합니다.

 

두 번째로는 무허가 건축물 추인허가 제도로, "추인"이란 어떤 행위에 대해서 미리 해버리고 그것에 대한 승인은 추가로 나중에 얻는 것입니다.

일반적으로 건축물을 건축하게 되면 신고 < 허가 < 착공 < 사용승인의 과정을 거치지만, 무허가 건축물은 과정을 거치지 않고 사용 중인 건물들이지만, 건축 승인에 필요한 서류상의 절차들을 추후에 다시 진행하여 합법적인 건축물로 양성화시켜준다는 의미라고 보시면 될 것입니다.

 

 

정리를 해보면 이미 지어져 사용되고 있는 불법건축물도 추인 제도를 통하여 다시 서류를 접수하여 정상건물로 만들어 준다는 것입니다.

다만 추인제도를 신청하기에는 건축 관련 제반 법령 규정에 저촉이 없는 범위 내에서 합법 건축물로 추인을 해주게 됩니다.

즉 법령의 테두리 안에서 조건에 맞아야 가능하다는 것입니다,

 

이번 시간에는 불법건축물이란 무엇이며, 불법건축물이 적발되는 이유와 불법건축물의 양성화하는 방법까지 알아보았습니다.

불법건축물의 양성화는 개인이 하기에는 어려운 부분들이 많이 있습니다.

혹시라도 불법건축물을 소유하고 있고, 양성화 기간을 확인하였다면 건축사를 통하여 진행하는 것이 좀 더 수월하게 될 수 있을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.