권리금의 종류와 권리금 계산방법(권리금 손해배상 청구)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

장사를 시작하려고 하면 생각보다 많은 비용이 들어가는데, 그중에서 생각지도 못했던 것 중 하나가 바로 권리금일 것입니다.

권리금은 상가의 위치, 상태, 손님의 규모 등에 비해서 결정이 되기 때문에 권리금이 보증금보다도 많은 경우들도 있습니다.

 

그렇다고 해서 많은 권리금을 주고 상가에 들어가 장사를 시작하였다고 해도 나중에 권리금에 대하여 100% 회수를 한다는 보장이 없기 때문에 상가계약 전에는 권리금에 대하여 정확하게 알고 있어야 합니다.

이번시간에는 권리금이란 무엇이며 권리금 계산방법까지 알려드리겠습니다.

 

 

권리금을 쉽게 설명하자면, 기존의 임차인에게 새로운 임차인이 시설, 집기, 영업노하우, 점포위치등에 따른 비용을 지불하는 것입니다.

좀 더 쉽게 이야기하자면 기존의 인테리어가 잘되어 있다면 인테리어 비용을, 장사가 잘되면 장사가 잘되는 이유에 대한 비용, 점포위치가 좋다면 그에 대한 비용을 지불하는 것을 권리금이라고 보시면 됩니다.

 

권리금의 종류로는 크게 3가지가 있는데, 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금입니다.

 

1. 시설권리금 : 시설권리금이란 기존 임차인이 영업을 하기 위해서 구입한 집기, 비품, 주방기기등과 인테리어등 시설물에 투자한 금액에 대하여 지불하는 권리금입니다.

시설권리금은 기존 업종과 동일하거나 비슷한 업종을 하려고 할 때는 지불해야 하지만, 그렇지 않은 경우에는 시설권리금은 의미가 없다고 보시면 됩니다.

예를 들어 기존에는 식당을 하려고 하는데, 새로운 임차인도 식당을 하려고 한다면 인테리어나 주방기구등은 기존의 것들을 사용할 수 있기 때문에 그에 대한 권리금을 지불하지만, 만약 새로운 임차인이 식당이 아닌 pc방을 한다고 하면 식당에서 사용하던 비품들은 쓸모가 없기 때문에 이런 경우에는 시설권리금을 인정받지 못하는 경우가 대부분인 것입니다.

 

 

2. 영업권리금: 영업권리금이란 기존의 임차인이 영업을 하면서 단골손님들을 만들고, 영업을 잘하여 꾸준한 매출을 올리고 있고, 새로운 임차인 역시 해당 점포를 인수하여 영업을 할 때 기존 손님들로 인하여 어느 정도는 매출을 보장받을 수 있다는 것에 대한 권리금입니다.

영업권리금 역시 기존의 업종과 동일업종일 때 의미가 있지, 다른 업종으로 영업을 한다면 영업권리금 역시 의미가 없다고 보시면 됩니다.

 

3. 바닥권리금 : 바닥권리금이란 점포의 위치에 따라서 발생되는 권리금으로 좋은 상권, 좋은 입지에 상가가 위치하고 있다면 그에 따라서 어느 정도의 일정 매출이 가능하다고 판단하여 볼 수 있기 때문에 지불하는 권리금입니다.

바닥권리금은 시설권리금이나 영업권리금과는 다르게 기존의 업종과 다른 업종이라고 해도 바닥권리금을 인정해주는 경우가 많습니다.

 

통상적으로 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금을 종합하여 권리금이라고 하고, 어느 하나를 꼭 집어서 권리금이라고 하지는 않습니다.

이렇게 여러 가지를 합하여 권리금이라고 하기 때문에 권리금을 계산하는 방법도 잘 알아두면 도움이 됩니다.

권리금 계산방법도 권리금 종류에 따라서 조금씩 다르게 됩니다.

 

 

1. 시설권리금 계산방법 : 시설권리금은 보통 5년의 감가상각의 기간을 생각하여 계산하는데, 시설의 상태나 수준, 관리상태에 따라서 약간의 차이는 있을 수 있습니다.

보통 시설권리금을 계산하는 방법으로는 기존의 임차인이 처음시설을 할 때 1억이라는 금액이 들어갔다고 가정하고, 3년 후 새로운 임차인에게 상가를 넘긴다고 하면 5년을 기준으로 한다고 하였으니 1억에 대한 3년(60%)을 제하면 4천만 원 정도가 시설권리금이라고 생각하시면 됩니다.

 

다만 시설권리금을 책정할 때는 동종 업종으로 기존의 시설을 사용하는데 크게 손볼지 않고 영업을 할 수 있는 상태여야 하기 때문에 무조건 5년을 기준으로 계산하면 안 되는 것입니다.

또한 동일업종이라고 해도 장사가 안돼서 나가는 경우나, 오랜 시간 영업을 안 했던 상가 같은 경우라면 굳이 많은 비용을 지불할 필요가 없고 적정선을 제시하는 것도 좋습니다.

 

2. 영업권리금 계산방법: 영업권리금을 계산하는 방법으로는 매출을 기준으로 합니다.

보통 1년 동안의 순수익이 얼마인가를 알아야 하는데, 예를 들어 매달 수익이 5백만 원이라고 하면 일 년 매출은 6천만 원이 되고, 영업권리금은 6천만 원선에서 결정을 하면 됩니다.

그런데 매달 수익에 대한 근거가 정확하지 않기 때문에 영업권리금에 대한 계산은 매출 장부나, 포스 등을 확인한 후 계산하는 것이 좋습니다.

 

3. 바닥권리금 계산방법 : 바닥권리금은 보통 상권마다 어느 정도 시세가 형성되어 있기 때문에 주변상가들과 비교하는 것이 좋습니다.

하지만 바닥권리금은 거품도 많고, 중개업자나 컨설팅업체들이 바닥권리금에 대하여 작업을 하는 경우들도 많기 때문에 해당 상권을 잘 아는 사람들에게 문의하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.

 

 

권리금의 종류와 권리금 계산방법까지 이해가 가셨나요?

과거에는 권리금은 임차인들끼리 주고받았기에 법의 보호를 받을 수 없었지만, 2015년 5월 13일부터는 권리금을 법제화하였고, 권리금 회수 조항은 환산보증금에 관계없이 모든 상가 임차인에게 적용이 되게 되었습니다.

 

상가임대차보호법에서는 임차인이 기간 만료 전 6개월 전부터 기간 끝날 때까지 이 사이에 새로운 임차인을 구해서 그 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있고, 이때 건물주는 이를 방해하여서는 안되게 되어 있습니다.

만약 건물주가 정당한 사유 없이 새로운 임차인으로부터 기존 임차인이 권리금 받는 것을 방해한다면 기존 임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

또한 상가임대차보호법에서는 건물주가 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 정확하게 네 가지로 규정하고 있습니다.

1. 건물주 자신이 기존 임차인이 주선한 새로운 임차인에게 권리금을 직접 받으려고 하는 행위.

2. 새로운 임차인이 기존 임차인에게 권리금 지급을 하지 못하게 하는 행위.

3. 새로운 임차인에게 보증금이나 임대료를 터무니없이 인상을 요구하는 행위( 즉 보증금 및 월세 등을 갑자기 몇 배씩 올려서 새로운 임차인을 구하기 힘들게 만드는 경우)

4. 그 밖에 기타 정당한 사유 없이 기존 임차인이 주선한 새로운 임차인과의 임대차 계약체결을 거절하는 행위.

 

 

실무에서는 건물주가 직접 장사를 한다고 하거나, 자녀들이 장사를 한다는 이유 등을 내세워 새로운 임차인과의 계약을 거절하는 경우가 많고, 그에 따른 권리금은 모른다고 하는 경우가 많습니다.

이런 경우 상가임대차보호법에서는 권리금 회수를 방해하는 것으로 기존 임차인은 건물주에게 손해배상 청구를 할 수 있다는 것입니다.

 

그러면 반대로 건물주, 즉 임대인이 기존 임차인의 요구를 거절할 수 있는 경우도 있습니다.

상가임대차보호법에서는 이렇게 임대인이 정당한 사유로 새로운 임차인과의 게약을 거절할수 있는 경우를 네 가지로 규정하고 있습니다.

1. 새롭게 들어오는 새로운 임차인이 보증금이나 월세를 지급할 능력이 없는 경우.

2. 새로운 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우.

3. 기존 임차인이 1년 6개월 이상 영업하지 않고 해당 점포를 방치한 경우.

4. 건물주가 주선한 새로운 임차임이 기존 임차인가 계약을 체결하고 그 권리금을 기존 임차인에게 지급한 경우.

 

 

마지막으로 기존의 임차인의 손해배상 청구에 대하여 알아보겠습니다.

앞에서 이야기했듯이 계약기간 만료일 6개월 전부터 계약기간 종료까지 기존의 임차인이 새로운 임차인을 데리고 와서 건물주에게 계약을 요구했지만, 건물주는 정당한 사유 없이 거절하면 기존의 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다고 하였습니다.

 

이렇게 건물주가 계약을 거절하여 기존 임차인이 권리금 회수를 못하여 손해를 보았다면 기존 임차인은 계약 만료된 후 3년 이내에 건물주를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

즉 3년이라는 소멸시효 전에 손해배상을 청구해야 합니다.

 

이때 손해배상금은 기존 임차인이 요구하는 금액을 전액 지급하는 것이 아닙니다.

만약 기존 임차인이 권리금으로 받을 수 있는 금액 1억이라고 하더라도 법원에서 권리금 감정평가를 통한결과가 7천만 원이 나왔다면 낮은 금액인 7천만 원만 손해배상하도록 되어 있습니다.

 

 

이번시간에는 권리금의 종류 및 권리금 계산방법에 대하여 알아보았습니다.

또한 임대인의 권리금 회수 방해 행위와 임대인의 정당한 요구 거절방법, 기존 임차인의 권리금 손해배상 청구까지 알아보았습니다.

 

권리금이란 어떻게 생각하면 기존의 영업을 하고 있는 곳에 들어가서 일정 부분 매출에 대한 보상을 받는 다고 생각하고 지불하는 금액이라고 할 수 있습니다.

매출이 잘 나올 수도 있지만, 안 나올 수도 있기 때문에 권리금은 신중하게 판단하여 지급하여야 하는 부분입니다.

읽어주셔서 감사합니다.