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부동산이야기

계약기간이 안끝났는데 집주인이 변경되면 계약서 다시 작성해야 하나요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산 매물 광고를 보다 보면 "전세 안고 매매" 혹은 "월세 안고 매매"라는 문구를 보신 적이 있을 것입니다.

이 말은 세입자가 있는 상태로 해당 부동산을 매매한다는 이야기인데, 그러면 세입자는 어떻게 되는 것일까요?

 

기존의 전세나 월세로 이미 거주하고 있고, 그에 맞는 계약서를 작성하였을 텐데, 새로운 집주인과 계약서를 다시 작성해야 할까요?

이번시간에는 계약기간이 종료되기 전 집주인이 변경되면 계약서를 어떻게 해야 하는지에 대하여 알아보겠습니다.

 

임대차 기간이 종료되기 전에 해당 부동산이 매매가 되어 임대인이 변경되었다면, 즉 소유주가 변경되었다면 계약서를 다시 작성해야 할까요?

이럴 경우에는 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다.

기존의 계약서를 가지고도 충분히 임차인은 남은 계약기간 동안 권리행사를 할 수 있습니다.

 

다만 임차인은 대항력을 갖추고 있어야 하는데, 대항력이란 전입신고를 마치고 주택의 점유(실거주)하고 있어야 합니다.

이럴 경우 대항력은 임대기간 동안 유지할 수 있기 때문에 계약서를 다시 작성하지 않아도 상관은 없습니다.

 

그런데 새롭게 바뀐 임대인이 계약서를 다시 작성하자고 하면 어떻게 해야 할까요?

이럴 경우 등기사항 전부증명서( 이하 등기부등본)를 확인하여 새롭게 추가된 근저당권이나 압류, 가압류, 대출등 권리관계가 변동된 것이 없는지 확인을 꼭 해봐야 합니다.

만약 기존 계약을 할때와 변화가 없다면 새롭게 작성을 하여도 문제는 없지만, 만약 권리관계 변동사항이 있다면 이에 맞게 대응을 해야 합니다.

 

 

만약 기존의 임대차계약서로 묵시적 갱신이 되어도 계약서의 효력은 계속 유지될까요?

네 묵시적 갱신으로 인하여 계약이 연장되는 경우에도 기존의 임대차계약서는 그 효력이 유지되고 임차인은 계속하여 해당 주택에 거주할 수 있는 권리가 있습니다.

 

그러면 계약기간이 종료되었고, 보증금에 대한 변동사항이 생겨서 새롭게 계약서를 작성해야 한다면 어떤 방법으로 임대차 계약서를 작성해야 할까요?

이럴 경우에도 반드시 등기부등본을 확인하여 권리관계의 변경을 확인하고 임대차계약서를 작성하면 됩니다.

 

등기부등본에 권리관계 변동이 없다면 새롭게 임대차계약서를 작성하여도 상관없고, 기존의 계약서에 증액된 부분에 대한 내용을 추가하여 작성하여도 상관없습니다.

그 후 변동된 임대차계약서를 가지고 확정일자를 받아야 우선순위가 유지되기 때문에 반드시 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

반대로 보증금 증액이 아닌 감액문제로 계약서를 작성해야 한다고 해도 다시 계약서를 작성하지 않고, 기존의 계약서 특약사항에 감액한 보증금에 대하여 기록하고 임대인과 임차인이 서명날인하면 됩니다.

만약 감액으로 인하여 새롭게 계약서를 작성한다면 특약에 "기존 임대차 기간 만료로 인한 보증금감액 및 기한 연장에 대한 재계약임"이란 기록하여 두고, 확정일자를 다시 받으면 됩니다.

 

이해가 가시나요?

임대차 기간이 종료 전에 임대인이 변경되어도 계약서를 꼭 다시 작성할 필요는 없습니다.

임차인들은 임대인이 변경되면 혹시라도 이사를 가야 하는 것 아닌가에 대하여 걱정을 하지만, 임대인이 변경되어도 기존의 계약을 승계한 것이기 때문에 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

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