지목이 변경되면 용도지역도 변경되나요?

아무것도 하기 싫을 때 닥 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

부동산일을 하면서 매일 매일 책을 보려고 노력합니다.

정책은 수시로 바뀌고 있고 새로운 정보는 계속 나오고 있는데 찾아오는 손님만 기다리는건 예의가 아닌것 같습니다. 찾아오는 손님보다는 찾아오게 끔 만들어야 된다고 생각합니다.

생각보다 많은 분들이 찾아오시거나 전화를 하셔서 문의를 하십니다.

대부분 비슷한 질문들을 물어보시더라구요.

저야 하는일이 이쪽 일이니 가끔이 아니 이것도 모를까? 이런건 상식인데 하는 것들도 물어보십니다.

하지만 뒤돌아 보면 저도 몰랐던 시절이 있었을 것입니다.

블로그를 운영하는 이유중 하나도 그런 이유에서 입니다.

자만에 빠지지 않고 알고 있는 것을 다시 한번 뒤돌아볼수 있는 그런 시간을 가지는 것입니다.

내가 안다고 모든 사람이 알고 있는 것이 아니듯 내가 모른다고 다른 모든사람이 모르는것이 아닙니다.

서로가 서로에게 도움을 주면서 살아가는게 최고인것 같습니다.

얼마전에 어떤 손님이 물어보신 것입니다.

본인이 가지고 있는 토지중에 지목은 '전'이고 '생산관리지역'이라고 합니다.

여기에다가 집을 짓고 전을 대지로 변경하고 생산관리지역을 계획관리지역으로 변경하고 싶다고 합니다.

속으로는 이 분이 낮술드신건가?

지목변경이야 집을 지었으면 대지로 변경하는 것인것 까지는 맞는데 생산관리지역을 계획관리지역으로 변경하고 싶다? 그래서 그건 불가능하다고 말씀드렸더니 내땅인데 왜 안되냐고 하시더니 가시더라구요.

무식하면 용감하다고 했지만 이건 참....

그런데 만약 저도 부동산에 대한 지식이 아무것도 없었다면 어땠을까 하는 생각을 해보았습니다.

저도 부동산에 가서 그렇게 물어보지 않았으리라고 확신이 없었습니다.

그래서 오늘은 지목변경과 용도지역의 변경에 대하여 이야기 해보겠습니다.

* 지목변경이 되면 용도지역도 변경이 되나요?

부동산에서 지목변경을 해야 하는 이유에 대하여.

부동산 지목과 지목표기방식에 대하여.

위의 글을 읽어보시면 지목이란 무엇이며 지목표기방식과 지목변경을 왜 해야 하는지 알수 있을 것입니다.

그럼 지목이 변경되면 용도지역도 변경이 가능할까요?

답은 불가능합니다.

용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 도시관리계획의 절차에 따라 지정되며 지정 목적은 당해 토지이용 행위제한에 목적을 두고 있습니다. 이는 용도지역에 따라서 해당 토지위의 건축 가능한 건축물의 용도가 결정되며 건폐율, 용적률에 따라 건물의 크기나 높이가 결정되어 집니다.

위에서 질문을 하였드시 생산관리지역이 전에 집을 짓어서 지목을 대지로 변경하였다고 하더라도 생산관리지역은 그대로 생산관리지역으로 남게되는 것입니다.

그러면 왜 지목을 나눌까요?

국가가 지목을 나누는 이유는 합리적으로 세금을 확보하기 위해서 입니다.

같은 면적이라도 지목에 따라 재산세 부과 기준이 다르기 때문입니다.

지목은 건축행위가 완료(준공허가)된 후에 신청하는 것입니다.

이는 행정관청에서 자발적으로 하는 것이 아니라 건축주가 직접 신청하여 지목변경을 하여야 합니다.

가끔 건축물대장이나 토지이용계획환인서를 보면 지목이 전이나 답 혹은 기타 지목인데 집을 짓고 살고 있는 경우가 있습니다.(농막제외) 이런 경우는 건축주가 일부러 대지로 변경을 하지 않은 경우가 많습니다.

건축주는 건물이 완공되면 준공완료 승인을 받고 건축물대장이 만들어집니다.

이 건축물대장을 기반으로 건물 보존등기가 만들어 집니다.

지목변은  건축물이 완공된 후에 신청하는 것입니다.

지목변경을 하지 않는 이유는 세금문제때문이지요.

대지로 전환된 세금은 전이나 답 기타 지목에 비해서 많은 세금(재산세)을 납부해야 합니다.

그러기 때문에 당장 이 건물을 팔목적이 아니거나 본인이 거주한다고 하면 거주하는 기간동안은 지목변경을 하지 않고 기존의 지목으로 사용하면서 재산세를 아낄수 있기 때문입니다.

즉 사용상의 문제가 없기 때문에 나중에 매매가 결정되면 그때 변경해도 되기 때문입니다.

하지만 여기서 하나 주의해야 할점이 있습니다.

재산세는 아낄수 있지만 대지로 전환되는 순간부터가 세금의 부과의 시작이 되는것입니다.

만약 4년전에 건축을 하고 계속 거주하다가 이번에 대지로 전환하면 이집은 그동안의 보유기간을 인정받을수 없습니다. 이점을 다시 한번 생각해보셔야 합니다.

따라서 지목이 전이나 답이니 당연히 건물이 없다고 생각해서는 안되는 것입니다.

반대로 건축물이 있는 토지가 무조건 대지라고 생각해서도 안됩니다.

지목에 너무 연연하지 말고 토지를 보는 눈을 좀더 넓게 보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.