용도지역? 용도지구? 용도구역?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

부동산에 조금이라도 관심이 있거나 혹시 부동산을 거래해본 적이 있으신분들이라면 이 세단어를 들어는 보셨을 겁니다. 정확한 의미는 잘 모르겠지만 들어는 보셨을 것이라 확신합니다.

용도지역?, 용도지구?, 용도구역? 과연 무엇일까요?

비슷한것 같기는 한데 정확히는 모르겠고 알듯 말듯하지요?

그래서 이번시간에는 이 세가지를 정확하게 짚고 넘어가보겠습니다.

토지투자를 해보신분들이라면 이 용도지역, 용도지구, 용도구역이 얼마나 중요한지 아실것입니다.

실제로 이 세가지를 모르신다면 토지투자를 조금 늦추시는게 좋을듯 합니다.

그만큼 중요한 것들입니다.

그럼 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대한 정의를 먼저 알아보겠습니다.

	용도지역	용도지구	용도구역
지정목적	토지의경제적, 효율적이용. 공공복리의 증진.	용도지역의 기능증진. 미관,경관,안전 등의 도모.	시가지의 무질서한 확산방지. 계획적, 단계적 토지이용의 도모. 토지이용의 종합적 조정,관리.
행위제한	건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한.	용도지역의 행위제한을 강화 또는 완화하되 주로 용도지역의 제한범위 내에서 제한.	용도지역,용도지구의 행위제한과 별도로 행위제한.
지정범위	전국의 모든 토지를 대상.	용도지역 내 일부 토지를 대상.	용도지역, 용도지구와 별도의 규모로 지정가능.

쉽게 설명을 드리겠습니다.

* "용도지역"이란 해당토지에 어떤 건물을 지을 수 있는지에 대한 기준입니다.

* "용도지구"란 용도지구의 규제를 강화 또는 완화하는 목적으로 추가 지정한 것입니다.

* "용도구역"은 용도지역과 용도지구를 보완하는 의미라고 보시면 됩니다.

그러면 이제는 좀더 자세하게 설명해드리겠습니다.

먼저 용도지역입니다.

용도지역은 국토계획법에 의하여 9가지로 나누어져 있고, 그 중 도시지역은 시행령에 의해 다시 16가지로 세분되어 있어 총 21개의 용도지역이 있습니다.

NO	용지지역	건폐율	용적률	지정목적
1	제1종 전용주거지역	50%	50~100%	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역.
2	제2종 전용주거지역	50%	100~150%	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 윈하여 필요한 지역.
3	제1종 일반주거지역	60%	100~200%	저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한지역.
4	제2종 일반주거지역	60%	150~250%	중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한지역.
5	제3종 일반주거지역	50%	200~300%	중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한지역.
6	준주거지역	70%	200~500%	주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능과 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역.
7	중심상업지역	90%	400~1500%	도심, 부도심의 상업기능과 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역.
8	일반상업지역	80%	300~1300%	일반적인 상업기능과 업무기능을 담당하기 위하여 필요한 지역.
9	근린상업지역	70%	200~900%	근린지역에서의 일용품과 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역.
10	유통상업지역	80%	200~1100%	도시 내 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역.
11	전용공업지역	70%	150~300%	주로 중화학공업, 공해성 공업등을 수용하기 위하여 필요한 지역.
12	일반공업지역	70%	200~350%	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역.
13	준공업지역	70%	200~400%	경공업, 그밖의 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능과 업무기능의 보환이 필요한 지역.
14	보전녹지지역	20%	50~80%	도시의 자연환경, 경관, 산림, 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역.
15	생산녹지지역	20%	50~100%	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역.
16	자연녹지지역	20%	50~100%	도시의 녹지공간의 확보, 도시의 확산방지, 장래 도시용지의 공그 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과 관계 등을 고려할때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역.
17	보전관리지역	20%	50~80%	자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변 용조지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역.
18	생산관리지역	20%	50~80%	농업,임업, 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하기 곤한 지역.
19	계획관리지역	40%	50~100%	도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적 체계적인 관리가 필요한 지역.
20	농림지역	20%	50~80%	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥구역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역.
21	자연환경보전지역	20%	50~80%	자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성등을 위하여 필요한 지역.

용도지역은 토지투자시 반드시 알아두어야 하는것들입니다.

그중에서도 위에 진하게 색칠해졌는 것들은 좀더 확실하게 알아두셨으면 좋겠습니다.

계획관리지역은 다양한 활용가능성이 있기 때문에 많은 분들이 찾는 토지중에 하나입니다.

그리고 자연녹지지역 같은 경우도 도시의 무분별한 확산을 방지하기 위해서 지정된 곳이라 괜찮습니다.

농림지역또한 절대농지(농업진흥구역)제외하면 투자시 높은 수익을 올리수 있는 토지중 하나입니다.

용도지구의 종류는 다음과 같습니다.

1. 경관지구 : 경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구입니다.

2. 미관지구 : 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구입니다.

3. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구입니다.

4. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구입니다.

5. 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구입니다.

6. 보존지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구입니다.

7. 시설보호지구 : 학교시설·공용시설·항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구입니다.

8. 취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구입니다.

9. 개발진흥지구 : 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구입니다.

10. 특정용도제한지구 : 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구입니다.

용도지구는 대부분 규제를 강화하는게 목적이라 취락지구와 개발진흥지구 이외의 것들이 지정이 된다면 투자를 한번더 생각해보시는게 좋습니다. 취락지구의 경우에는 보통 건폐율에 인센티브를 주고 개발진흥지구는 개발되는 지역의 난개발을 막기 위해 지정되므로 당연히 투자를 하는 것이 좋을 것입니다.

마지막으로 용도구역입니다.

구역	지정목적
개발제한구역	도시의 무질서한 확산방지와 도시주변 자연환경 보전
시가화 조정구역	무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적 도시계발 도모
수산자원보호구역	수산자원의 보호-육성
도시자연공원구역	도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가, 휴식공간을 제공

용도구역 역시 시가화조정구역 빼고는 대부분 규제가 목적이므로 투자를 다시 한번 생각해보시기 바랍니다.

시가화조정구역은 난개발을 막고 단계적으로 도시를 개발할 목적으로 지정하므로 나중에 반드시 도시화가 된다고 보셔도 좋을듯합니다.

이상으로 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대하여 알아보았습니다.

토지투자를 한다면 반드시 알고 넘어가야 하는 부분이니 꼭 여러번 읽어보시고 본인의 것으로 만들기를 바라겠습니다.