현황도로를 이용하여 건축허가를 받을수 있는 경우( 토지사용승낙서 주의사항)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

건축을 위해서 토지를 구입할 때 가장 먼저 확인해 봐야 하는 것이 "도로"라는 말을 여러 번 했습니다. 건축법상 건축을 하기 위해서는 진입도로가 확보되어 있어야 하고 여기서 말하는 진입도로라는 것은 지적도상에 나와있는 도로여야 합니다.

 

그런데 간혹 지적도상의 도라가 아닌 현황도로만 있어도 건축이 가능하다고 하는 분들이 있습니다. 이말은 사실일까요? 현황도로로 건축은 가능할 수도 있고 가능하지 않은 경우도 있습니다.

 

이번시간에는 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을수 있는 경우에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

건축법상 나오는 도로라는 개념은 "보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)"입니다. 지적도상 도로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로나 지자체에서 지정 공고한 도로입니다.

 

즉 건축을 위해서는 위와 같은 도로의 조건에 맞는 지적도상 도로가 있어야 가능하다는 이야기로 현황도로를 가지고는 원칙적으로 건축허가를 받을수 없다는 것입니다. 그러면 현황도로란 무엇일까요? 쉽게 이야기해서 도로와 같이 사용하고는 있지만, 지적도상에 도로로 고시 지되 않은 도로입니다.

 

 

특히 도시지역이 아닌 시골지역에 가면 현황도로가 특히 많은 것을 볼수 있습니다. 지적도상에는 도로가 없지만, 마을사람들이 도로처럼 이용하고 있는 도로들이 많으며, 현황도로 주변으로 건축을 하여 집을 짓고 사는 경우도 많이 있습니다. 그래서 현황도로만 있어도 건축이 가능하다고 생각하는 분들이 많은 것 같습니다.

 

현황도로를 이용하여 건축허가가 가능한지 확인을 하는 방법은 현황도로의 상태를 먼저 파악해야 합니다. 현황도로의 폭과 포장여부, 현황도로가막힌 상태인지 등을 확인해야 합니다. 도시지역에서는 도로 폭이 4미터 이상 확보, 2미터 이상 접도의무이지만, 비도시지역에서는 4미터, 2미터의 의무를 어느 정도는 완화할 수도 있습니다. 또한 현황도로가 포장되어 있을 경우 개인이 한 것인지, 아니면 지자체에서 한 것인지가 중요합니다. 개인이 한 경우라면 동의가 필요할 수도 있지만, 지자체에서 포장을 했다면 동의 없이 건축허가를 받을 수 있는 경우도 있기 때문입니다. 다만 위 내용도 지자체 별로 조금씩 다른 경우가 있으니 반드시 지자체에 확인을 해봐야 합니다.

 

 

만약 현황도로를 이용하여 기존에 건축허가를 받은곳이 있다면 다음번 건축허가를 받을 때는 도로 소유자의 동의서가 필요 없는 경우도 있습니다. 즉 내가 건축을 하려고 하는 곳보다 뒤쪽에 정식으로 건축이 되어있고, 그 도로가 현황도로라면 나 역시 건축이 가능한 경우가 많습니다. 해당 토지에 접한 현황도로를 이용하여 최근에 건축허가를 받은 사실이 있다면 토지 소유자의 동의를 받지 않고 건축허가를 받을 수 있습니다.

 

결국 현황도로를 활용하여 건축을 하기위해서는 위성사진을 이용하거나 현장을 방문하여 현황도로를 활용하여 건축을 한경우가 있는지 확인을 하고, 해당 지자체에 현황도로를 가지고 건축이 가능한지 여부에 대하여도 확인을 해야 합니다. 비슷한 조건의 현환도로라고 해도 지자체 별로 건축허가가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

 

마지막으로 한가지더 알려드리겠습니다. 다른 사람의 토지를 이용하여 건축허가를 받는 "토지사용승낙서"라는 것이 있습니다. 건축을 하려는 토지에 도로가 진입로가 없어 다른 사람의 토지를 사용한다는 서류인데, 토지사용승낙서는 토지 사용을 승낙해 준 토지소유자와 사용승낙을 받은 사람에게만 효력이 있다는 것입니다. 즉 사용승낙에 대한 효력은 당사자들에게만 있고, 그 효력이 승계되지 않는다는 것이 원칙입니다. 그렇기 때문에 새로운 토지 매수자나 상속인은 사용승낙 사실에 대한 주장을 할 수 없다는 것을 꼭 알아두어야 합니다. 다만 특약사항에 토지 소유자가 변경되어도 사용승낙을 승계한다고 명시하면 사용할 수도 있습니다.

 

그리고 토지사용승낙서를 받을때 무상이 아닌 유상으로 사용한다면 정해진 사용료를 지불하지 않으면 사용승낙의 철회사유가 되어 이미 사용하고 있다고 해도 철회를 할 수 있습니다. 이점도 잘 알고 있어야 하는 부분입니다. 

 

 

사용승낙서 작성은 반드시 서면으로 작성하고 인감도장 및 인감증명서를 첨부하여야 하며, 통상적으로는 사용승낙허가서는 사용기간에 대하여는 명시하지 않습니다. 또한 해당 토지에 지역권을 설정해 두면 토지가 매매되어도 새로운 매수인에게 지역권은 승계가 되므로 좀 더 안전하게 도로로 사용할 수 있습니다.

 

이번시간에는 현황도로를 활용하여 건축허가를 받는 방법과 토지사용승낙서를 받을때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다. 정리하면 현황도로를 가지고도 건축이 가능할 수도 없을 수도 있다는 것을 알아야 합니다. 무조건 된다고 하며 토지를 파는 경우가 있지만, 해당 지자체에 문의를 해보는 것이 중요하겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.