상가를 구할때 꼭 확인해야 하는 것들(상가 구할때 주의사항)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

우리나라만큼 자영업자가 많은 나라도 많지 않을 것입니다. 밖으로 나가서 조금만 살펴보아도 수많은 상가들이 있고, 크기가 크던 작던 여러 가지 업종을 하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 이렇게 장사를 하기 위해서는 먼저 상가를 구해야 하는데, 우리나라 구조상 본인의 건물에서 장사를 하기보다는 다른 사람 소유의 건물을 임대차하여 시작하는 경우가 많습니다.

 

그렇기 때문에 상가를 구할때는 여러 가지 확인해야 하는 사항들이 있는데, 이런 것들을 무시하고 가격이 저렴하다고, 위치가 좋다고 해서 상가를 구했다가는 본인이 원하는 업종을 시작할 수 없는 경우가 있습니다. 그래서 이번시간에는 상가를 구할 때 확인해야 하는 것들에 대하여 한번 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

상가를 구할때 대부분 업종은 미리 선택이 되어 있는 경우가 많습니다. 음식점을 할지, 옷가게를 할지, 핸드폰가게를 할지 등 이미 업종은 선택을 하고 나서 그 후 상가를 구하는 경우가 있는데, 업종에 따라서 선호하는 상가의 위치가 조금씩은 다를 수가 있습니다. 반대로 같은 업종이라고 해도 다른 위치를 선호하는 경우도 있습니다.

 

하지만 위치도 중요하지만, 허가문제를 먼저 생각해봐야 합니다. 예를 들어 기존에 있던 업종과 같은 업종을 하게된다면 크게 문제가 생길일은 없지만, 기존의 업종과 다른 업종을 하게 된다면 허가문제를 반드시 확인해야 합니다. 즉 식당을 하던 자리에 다시 식당을 하게 되면 문제가 생길 것은 크게 없지만, 만약 유흥업종으로 변경을 하려고 하면 여러 가지 허가문제를 다시 검토해야 합니다.

 

이렇게 같거나 비슷한 용도를 가진 상가는 기재변경의 절차만 하게되면 무리 없이 사용할 수 있지만, 만약 업종자체가 변경되면 허가를 받아야 하기 때문에 이때 문제가 발생하여 내가 원하는 업종의 영업을 할 수 없게 될 수도 있기 때문에 반듯이 미리 확인을 해야 하는 것입니다.

 

 

두 번째 확인해야 하는 것이 바로 주변에 학교가 있는 것도 확인을 해야 합니다. 학교가 있다는 것은 아이들이 있다는 것이고, 아이들의 안전과 교육환경을 위하여 제한되는 업종이 있기 때문입니다. 예를 들어 노래방이나 유흥주점, 숙박업소와 같은 상가들은 입주가 제한되거나 불가능할 수 있다는 것입니다.

 

2017년 2월 4일부터 시행된 교육환경보호에 관한 법률에 의하여 종전의 학교환경위생정화구역은 "교육환경보호구역"으로 절대정화구역은 "절대보호구역"으로 상대정화구역은"상대보호구역"으로 명칭이 변경되었습니다. 좀더 자세하게 설명하면 학교 정문을 기준으로 50m 이내를 절대보호구역, 외곽경계선으로부터 200m 이내는 상대보호구역으로 지정하였습니다. 이런 곳에서는 유흥음식점, 단란주점, 노래연습장, 안마시술소, PC방, 만화대여소등의 영업이 제한되기 때문에 이런 업종을 하려고 한다면 주변에 학교가 있는지 미리 확인해야 합니다.

 

 

상가를 구할때 또 하나 확인해야 하는 것 중에 하나가 바로 기존의 임차인의 불법용도변경이나 불법행위로 인하여 처벌을 받았는지입니다. 만약 기존의 영업장을 승계할 경우 이런 문제들이 있는 영업장이라면 주의를 해야 합니다. 이런 불법문제로 인하여 승계신고가 되지 않아 영업을 할 수 없는 경우가 있기 때문인데, 특히 불법적인 영업을 하는 단란주점, 안마시술소, 불법노래방등을 승계하여 영업을 하려고 할 때 주의해야 합니다.

 

건축물대장을 발급받아 불법용도변경에 대한 내용이 없는지, 이행강제금이 미납되어 있는지, 불법영업으로 벌금을 미납한 부분들이 있는지 등을 미리 확인해야 합니다. 기존의 임차인은 이런 문제들을 알려주지 않고 계약을 먼저 하려고 하기 때문에 이런 분분은 관할 지자체에 문의를 해보는 것이 좋습니다.

 

 

인허가의 문제에 있어서 임차인이 해야 하는 것들도 있지만, 임대인의 동의를 얻어야 가능한것들이 있습니다. 때로는 임대인이 직접 해야만 해결될 수 있는 문제들도 있습니다. 이런 부분에 대하여도 임대인과 충분한 이야기를 거쳐 계약서상에 특약으로 기재를 하는 것이 좋습니다. 생각보다 임대인들은 계약 전과 계약 후가 달라지는 경우가 있기 때문에 이점도 잘 기억하시기 바라겠습니다.

 

이번시간에는 상가를 구할때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다. 생각보다 상가구입 시 확인하고 알아두어야 하는 것들은 많습니다. 가격이 저렴하다고, 위치가 좋다고 무조건 계약을 하기보다는 좀 더 꼼꼼하게 확인을 하고 나서 계약을 하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.