경매란 무엇이며 경매의 장점과 단점은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산과 관련된 일을 하다 보니 주변에 경매에 대하여 관심 있는 분들이 참 많다는 것을 보게 되었습니다. 그런데 경매에 대하여 알고 있는 것들이 부동산을 싸게 사는 방법이 란 것만 알고 경매를 통하면 무조건 주변시세보다 싼 부동산을 산다고 생각합니다. 하지만 경매는 권리분석을 제대로 하지 못하면 손해를 볼 수 있는 부동산 투자 방법 중 하나입니다. 

 

이번시간에는 부동산에 관심있는 분들이라면 꼭 알고 있어야 하는 경매란 무엇이며 경매의 장점과 단점에 대하여 알아보겠습니다.

먼저 경매란 무엇인지 부터 알아보겠습니다. 일단 경매란 채무자(돈을 빌려간 사람)가 채권자(돈을 빌려준 사람)에게 채무를 정상적으로 이행하지 않으면, 즉 돈을 갚지 않으면 채권자는 법적절차를 거쳐 법원의 힘을 빌려 채무를 해결하는 방법입니다.  어렵나요? 쉽게 이야기해서 돈을 빌려주었는데 안 갚는다면 법원에 이야기해서 돈을 받을 수 있는 것이라고 보시면 됩니다.

 

그러면 왜 경매를 진행할까요? 우리나라는 개인의 채무관계라고 해도 개인이 직접 채무해결을 할수 있는 것을 금지하고 있기 때문입니다. 즉 돈을 빌려간 사람의 재산을 돈을 빌려준 사람이 마음대로 처분할 수 없기 때문에 국가의 힘을 빌려서 채무를 받는다고 생각하시면 됩니다.

 

 

경매의 장점으로는 보통 주변의 부동산보다 저렴한 가격으로 낙찰받을수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 다만 이때는 정확한 권리분석을 통하여 접근을 해야 좀 더 좋은 가격으로 낙찰을 받을 수 있는 확률이 높아집니다. 권리분석에 실패할 경우에는 주변시세보다 높은 금액으로 낙찰받는 경우도 있고, 입찰금액도 포기해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.

 

예전에는 경매를 어렵다고 생각해서 일반인들이 두려워했지만, 지금은 입찰 절차도 간편해지고, 안전해서 누구나 쉽게 경매시장에 접근하고 있습니다. 인터넷을 통하여 어느곳에서나 경매 물건을 확인할 수 있기 때문에 시간이나 공간의 제약도 덜 받는 편입니다. 

 

 

또한 경매에 나오는 물건들은 일반 부동산을 매수할때보다 각종 제도가 적용되지 않는 장점도 가지고 있습니다. 예를 들어 매수인의 자격이나 전매 제한, 토지 거래 규제등이 적용받지 않는 부분들이 많기 때문에 좀 더 쉽게 부동산을 취득할 수 있습니다. 또한 일반 부동산은 실거래 가격이 취득세 과세표준이 되지만, 경매에서는 낙찰가격이 적용되기 때문에 취득세 감면 효과도 볼 수 있습니다.

 

경매의 가장 큰 장점중 하나로는 각종 저당권, 근저당이나 압류, 가압류와 같은 숨위나 담보 액수에 관계없이 원칙적으로 법원에서 모든 권리관계를 깨끗하게 말소해 준다는 것입니다. 이것만으도 경매는 충분히 매력적인 부동산 투자수단이 될 수 있습니다.

 

 

경매의 단점으로는 모든것을 경매 낙찰자가 책임져야 한다는 것입니다. 예를 들어 보통의 부동산 거래 같은 경우 부동산에 하자가 있을 경우 매도인에게 책임을 물을 수 있지만, 경매에서는 부동산에 하자가 있다고 해도 낙찰자가 책임을 져야 합니다. 그렇기 때문에 입찰 전 꼼곰한 확인을 통하여 하자를 찾아보고 하자를 발견하면 매수를 포기하거나 수리비용을 감안해서 가격을 낮게 입찰해야 합니다.

 

경매의 단점중 하나가 바로 대항력이 있는 임차인이 있을 경우입니다. 이런 경우 낙찰을 받아도 생각보다 어렵게 진행이 될 수 있기 때문에 꼼꼼히 확인을 해야 합니다. 그리고 토지 경매 시 주의할 점이 하나 있는데 매각결정기일까지 농취증(농지취득자격증명)을 제출하지 못하면 매각허가가 나지 않는 경우가 있기 때문에 이점도 잘 알고 있어야 합니다. 이럴 경우 입찰보증금을 반환해 주지 않습니다.

 

 

경매의 가장 큰 단점중 하나가 바로 경매낙찰을 받았는데 기존에 있던 점유자가 주택을 비워주지 않는 경우입니다. 이런 경우 모든 책임은 낙찰자가 지어야 하기 때문에 경매입찰 전 이런 문제가 발생할 수 있는지에 대한 여부도 파악하는 것이 좋습니다.

 

이번시간에는 경매에 대하여 알아보았습니다. 이제 경매란 무엇이며 경매의 장점 및 단점에 대하여 이해가 가셨나요? 잘만 활용하면 경매는 좋은 투자의 방벙이 될 수 있지만, 잘못하면 손해를 볼 수도 있는 투자 수단입니다. 정확한 권리분석을 통하여 좋은 결과가 있기를 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.