귀농을 하려고 하는데 농지와 임야중 어떤것이 더 좋을까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

귀농을 하려는 분들이 하는 질문 중에 농지와 임야 중 어떤 것을 사는 것이 더 좋은지에 대한 질문을 간혹 합니다. 그런데 이런 질문을 하는 분들의 대부분은 귀농을 해서 무엇을 해야 할지 아직 정하지도 못한 상태에서 일단 땅부터 알아보는 경우입니다.

 

귀농을 해서 무엇을 할것인가에 따라서 농지가 좋을 수도 있고, 임야가 좋을 수도 있습니다. 이번시간에는 농지와 임야의 장단점에 대하여 한번 알아보고 어떤 것을 선택해야 하는지에 대하여 한번 이야기해보겠습니다.

 

 

현재 우리나라는 농지가 약 20% 정도 임야는 약 65% 정도를 차지하고 있습니다. 대략 국토의 85%가 농지 아니면 임야라는 이야기입니다. 농지는 기본적으로 농지법 적용을 받으며, 임야는 산지관리법의 적용을 받습니다.

 

농지는 농지법상 농업진흥지역 내 농지와 그 밖의 농지로 구분이 되며, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어서 관리가 되고 있습니다. 보통 농지는 시골에서 보면 마을 주면에 형성되어 있는 경우가 많고, 개발이 용이하다는 장점이 있습니다. 그렇기 때문에 농지를 전용받아 전원주택을 짓거나 주말농장등으로 사용하기에 편리합니다.

 

임야는 보전산지와 준보전산지로 나누며, 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 나누어집니다. 보전산지는 보전을 목적으로 하기 때문에 개발제약이 많아 개발하기도 쉽지 않습니다. 임야의 장점은 농지에 비해서 넓은 면적을 저렴한 가격으로 구입을 할 수 있다는 것입니다. 임야에는 버섯재배사나 약초재배, 조림사업등 임업생산에 관련된 일을 할수 있습니다.

 

 

일단 농지와 임야를 선택하기 전에 귀농하거나 시골로 내려가서 무엇을 할 것인가를 먼저 알아야 토지 구입을 할 때 기준점이 생깁니다. 농지 같은 경우는 일반인이 주말농장이나 전원주택을 짓고 텃밭을 일구며 살기 좋기 때문에 많은 분들이 농지를 선택합니다. 면적이 작기 때문에 비용도 적게 들어갈 수 있습니다.

 

반면 임야는 단위당 가격은 농지보다 저렴할 수 있지만, 대부분의 임야 면적이 크기 때문에 이 또한 주의를 해야 하는 부분입니다. 또한 농지에 비해서 개발에 관련된 제약이 많기 때문에 개인이 쉽게 접근하기도 쉽지 않은 것이 사실입니다.

 

일단 농지나 임야는 개발을 하기 위해서는 전용을 받아야 하는데, 농지의 경우 농지전용을 임야의 경우 산지전용을 받아야 합니다. 농지전용 같은 경우에는 해당농지를 개발함으로써 주변농지의 피해가 없는지, 어떤 영향을 미치는가에 대하여도 농지관리위원회의 검토를 거쳐 이루어지고 있습니다.

 

 

임야개발을 위한 산지전용은 개발하고자 하는 임야의 경사도 및 고도제한, 입목본수도등 산지전용심사기준을 통과해야 산지전용을 받아 개발이 가능합니다. 하지만 이런 심사과정이 굉장히 까다로워 개발이 쉽지 않은 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 임야는 개발하기가 어렵다는 이야기가 있는 것입니다.

 

농지나 임야에는 일정 조건이 되면 모두 주택을 지을 수 있지만, 큰 차이점이 있다면 농지의 경우 다른 사람의 소유라고 해도 토지사용승락을 받아 농지전용을 하면 집을 지을수 있는 반면, 임야의 경우 본인 소유가 아니라면 주택을 지을수 없는 제한도 있다는 것입니다.

 

또한 전용을 받기 위해서 농지의 경우 농지보전부담금을 납부해야 하는데, 이때는 제곱미터당 개별공시지가의 30%, 임야의 경우 대체산림자원조성비를 납부해야 합니다. 이때 농지가 임야에 비해서 내야 하는 금액이 상당히 많다는 것을 알아야 합니다. 반면 임야를 개발하기 위해서는 토목공사비가 농지에 비해서 더 많이 들어간다는 것도 알아야 합니다.

 

 

농지의 경우 일반인도 농지취득자격증명서를 제출해야 취득을 할 수 있는 반면, 임야는 특별한 자격이 필요 없기 때문에 누구나 구입이 가능합니다. 농지의 경우 취득 시 반드시 자경의 의무를 행해야 하는데, 이를 위반할 시 이행강제금과 강제매수절차가 이루어집니다. 임야의 경우에도 임업경영의무가 있기는 하지만, 농지만큼 까다롭지 않습니다.

 

이상으로 귀농이나 시골로 가려고 할 때 농지와 임야 중 어떤 것을 선택해야 하는지에 대하여 한번 알아보았습니다. 결론은 농지와 임야중 어떤것이 더 좋은것인가를 논하기 전에 과연 어떤것을 할 것인지를 먼저 결정하고 그다음에 그에 맞는 토지를 선택구입해야 한다는 것입니다.

 

주말농장이나 전원주택을 짓고 생활을 하려고 한다면 작은 농지를 구입하는 것이 좋을 듯하고, 나는 자연인이다 같은 삶을 살거나 약초, 버섯등을 재배하기 위해서라면 임야를 구입하는 것이 더 효과적인 토지의 활용일 수 있다는 것입니다. 목적에 따라 토지의 선택이 달라지는 것이지, 가격만 보고 토지를 선택하지 마시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.