농지은행에 농지를 임대하고 싶은데, 임대기간과 임대조건은?(한국농어촌공사를 통한 농지임대) 농지은행을 통한 위탁임대 장점과 단점

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

농지는 자경이 원칙이며, 자경을 하지 않을 경우 농지처분이나 이행강제금을 부과해야 한다고 지난 시간에 알아보았습니다.

 

농지 구입후 농사를 안지으면 어떻게 되나요?

 

하지만 개인적인 사정으로 인해서 농사를 지을수 없는 경우가 있는데 이럴 때는 어떻게 해야 할까요? 다른 사람에게 임대를 해주면 된다고 쉽게 생각할 수 있지만, 잘못임대를 하여 문제가 생길 수도 있습니다. 이런 경우 합법적으로 임대를 할 수 있는 방법이 있는데, 바로 농지은행, 즉 한국농어촌 공사를 통하여 위탁임대를 하는 것입니다.

 

이번시간에는 한국농어촌 공사를 통하여 진행하는 위탁임대에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

 

농지법 제23조를 보면 농지의 임대차 또는 사용대차에 대하여 자세한 내용이 나오는데, 이를 근거로 한국농어촌공사에 위탁임대를 할수 있습니다.

 

농지법 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)

①다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할수 없다.

1. 제6조제2항제1호, 제4호부터 제9호까지 제9호의 2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우.

2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우.

3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖의 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우.

4. 60세 이상인 사람으로 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우.

5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말, 체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말, 체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우.

6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우.

 

 

농지법 제23조를 보면 개인이 소유하고 있는 농지라고 해도 마음대로 다른 사람에게 임대를 할수 없다는 것을 알 수 있습니다. 개인적인 사정이 있을 경우, 예를 들어 질병, 징집, 취학, 공직취임등의 사유가 있거나, 60세 이상으로 5년 이상 자경을 했을 경우에는 다른 사람에게 임대를 할 수 있지만, 그렇지 않은 경우라면 개인소유의 농지를 마음대로 임대할 수 없습니다.

 

지금 알아보고있는 한국농어촌공사에 위탁임대하는 것은 농지법 제6조 1항 6호를 근거로 하여 위탁임대하는 것입니다. 그런데 농지은행을 통하여 위탁임대하는 것도 모든 농지에 해당하는 것은 아닙니다. 일단 1,000㎡미만의 주말 체험영농 목적의 농지는 임대할 수 없습니다. 

 

하나의 농지에 두사람이 이상이 공유하고 있는 토지의 경우 해당농지 전체를 위탁임대는 할 수 있지만, 일부분만 위탁임대는 불가합니다. 토지거래허가구역 내의 토지는 2년 이상의 의무기간 동안은 위탁임대할 수 없습니다. 이렇게 모든 농지를 농지은행에 위탁할 수 없기 때문에 농지구입 시 자경을 안 한다면 확인이 필요한 부분입니다.

 

 

그러면 농지은행을 통한 위탁임대기간은 어떻게 정할까요? 농작물 재배를 위한 위탁계약은 5년이상 10년 이하 범위에서 선정된 임차인과 협의하에 결정하며, 기간 만료 후 재계약은 3년 이상으로 할 수 있습니다. 시설물 설치나 수목식재를 위한 위탁계약은 5년 이상 30년 이하의 범위에서 임차인과 협의하여 결정하는데, 시설물 설치나 수목식재는 설치비용이나 사용기간, 수목의 생육기간이 길기 때문에 계약기간이 일반 농작물 재배에 비해서 상당히 길게 계약할 수 있습니다.

 

그러면 농지의 소유자는 농지은행으로부터 얼마의 위탁임대료를 받을수 있을까요? 위탁임대료는 한국농어촌공사에서 현장을 확인 후 그 지역의 비슷한 농지 임대료 수준에서 결정하게 됩니다. 물론 임대인과 임차인의 합의가 필요한 부분이지 무조건 한국농어촌공사에서 지정하는 것은 아닙니다.

 

 

만약 임차인이 위탁임대료를 지불하지 않을경우에는 농지은행에서 임대인에게 대위 지급하는 것이 원칙입니다. 그렇기 때문에 임대인은 일반적인 임대보다 조금은 더 편할 수 있는 부분이 있으며, 추후 일정 기간이 지나면 사업용 토지로 인정받아 매매 시 비사업용 토지의 가산세 10%를 부과받지도 않는 혜택도 누릴 수 있습니다. 당연히 직접 농사를 안지도 되기 때문에 미경작에 따른 농지처분이나 이행강제금으로부터도 자유로울 수 있는 것입니다.

 

다만 농지은행에 농지를 위탁임대할때의 단점이라고 하면 임대기간이 비교적 장기이기 때문에 그 기간 동안은 농지를 활용할 수 없다는 것입니다. 이점만 아니라면 농지은행에 농지를 위탁임대하고 매달 나오는 임대료를 받을 수 있다는 장점이 더 클 것도 같습니다.

 

이번시간에는 직접 농사를 지을수 없을 때 활용할 수 있는 한국농어촌공사의 농지은행에 대하여 알아보았습니다. 농지은행을 이용하는 것은 그렇게 어렵지 않기 때문에 관심 있으신 분은 한국농어촌공사를 통하여 문의해 보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.