임야를 농지로 변경할수 있나요?(개간허가 절차 및 장단점)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

간혹 인터넷을 통하여 지도를 보다 보면 임야인데 중간에 농지가 섞여 있는 경우가 있습니다.

 

예를 들어 위와 같이 주변이 모두 임야인데, 중간에 전으로 표시된 농지가 있을 때가 있습니다. 아마도 임야를 농지로 변경한 것 같아 주변에 저렴한 임야를 구입하여 농지로 변경할 수 있는지에 대하여 문의가 들어옵니다. 

 

이번시간에는 임야를 농지로 변경할수 있는가에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

먼저 임야를 농지로 변경할수 있는가에 대한 답은 가능하지만 쉽지 않다는 것입니다. 본인소유의 임야라고 해서 마음대로 농지로 변경할 수 없다는 것을 알아야 한다는 것입니다. 본인소유의 임야라고 해도 농지로 변경하기 위해서는 원칙적으로 지목변경을 해야 하며, 지목변경은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 근거를 가지고 국가나 지자체에서 해주는 것이기 때문에 마음대로 할 수 있는 것은 아닙니다. 

 

하지만 임야를 농지로 변경하는 것은 가능한데, 변경방법에 대하여 한번 알아보겠습니다.

일단 개인이 소유한 임야를 농지로 변경하기위해서는 개간허가를 받아서 변경하는 것이 가장 일반적인 임야를 농지로 변경하는 방법입니다.

 

 

그전에 농지라는 것은 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는 토지로 실제로 농작물을 경작하거나 다년생 식물 재배지로 이용되고 있는 토지를 말합니다. 이때 다른 지목의 토지라고 해도 실제로 농작물을 경작하고 있다면 법적 지목을 불문하고 농지라고 합니다. 하지만 예외가 있는데 바로 임야는 농작물을 경작하고 있어도 농지로 보지 않고 임야로 판단하게 됩니다.

 

과거에는 3년이상 임야에 농작물을 재배하고 있었다면 농지로 인정받았지만, 임야를 무단으로 개간하여 농지로 이용하는 토지의 성격에 대한 업무 혼선 등을 해소하기 위하여 농지법 시행령 개정을 통해 2016년 1월 21일부터는 농지로 인정받지 못하고 있습니다. (다만 시행령 부칙 제2조에 농지의 범위에 관한 경과조치를 마련하여 법령 시행(2016년 1월 21일) 당시 경작 또는 재배에 이용되는 토지에 대해서는 종전 규정을 적용, 해석함)

 

즉 2016년 1월 21일 기준으로 그 이전부터 농작물을 경작하거나 다년생 식물의재배지로 이용되고 있었다면 해당 토지는 농지로 볼 수 있지만, 기준일 이후 임야에 농작물을 경작 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 경우는 불법으로 개간한 농지에 해당하여 원상복구를 해야 한다는 소리입니다.

 

다시 개간허가에 대하여 알아보겠습니다. 개간사업은 농어촌정비법을 근거로 농업생산기반 정비사업을 말하며 임야를 전, 답, 과수원으로 지목변경하는 행위입니다. 

 

 

개간허가의 절차는 아래와 같습니다.

1. 측량 및 설계 - 임야중 농지로 변경하려는 대상지를 측량하고 개간허가 면적에 대한 설계를 합니다.

2. 개간대상지 선정 신청 - 기본계획서, 위치도 등을 첨부하여 지자체에 개간대상지 선정을 신청합니다.

3. 개간대상지 선정후 공고 - 개간대상지로 선정되면 해당 읍, 면 사무소에 30일 이상 공고.

4. 공고후 개간시행인가, 개발행위허가, 산지전용허가 신청.

5. 개간시행인가, 개발행위허가, 산지전용허가 후 공사.

6. 공사완료 후 복구설계승인 신청.

7. 복구설계승인 후 준공.

 

위 과정을 거치면 개간허가를 통하여 임야를 농지와 같이 활용할 수 있습니다. 개간허가는 개인이 하기에는 쉬지 않기 때문에 보통 토목측량사무소에 의뢰를 하는 경우가 많습니다. 임야를 개발하기위해서는 대체산림조성비라는 세금을 내야 하지만, 개간허가를 할경우 대체산림조성비 100% 감면 혜택을 받을수 있습니다. 다만 개간허가를 받은 농지는 5년간 농사의 목적으로만 사용이 가능합니다. 5년이 지나면 주택을 짓거나 다른 용도로 활용할수 있습니다.

 

 

개간허가의 장점은 농지보다 저렴한 가격에 임야를 구입하여 농지로 바꿀 수 있다는 것이고, 대체산림조성비 100% 감면혜택을 받을 수 있다는 것입니다. 그리고 농지를 구입할 때 반드시 필요한 농지취득자격증명이 없어도 된다는 것입니다. 다만 단점으로는 5년간 농사 이외에는 다른 용도로 활용할 수 없다는 것입니다.

 

혹시라도 5년 이상 후에 주택을 지을 계획이 있다면 저렴한 임야를 구입하여 개간허가를 받아 농사를 짓다가 5년 후 주택을 짓는 것도 좋은 방법 중 하나일 것입니다. 또한 임야가 농지로 변경되면 그에 따른 가치 상승으로 인하여 어느 정도 소득을 얻을 수도 있을 것입니다.

 

이번시간에는 임야를 농지로 변경하는 개간허가에 대하여 알아보았습니다. 개간허가는 장점도 많지만, 다른 용도로 사용하기까지 5년이라는 시간이 필요한 만큼 충부한 시간을 가지고 활용하면 좋은 정보가 될 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.