1년 임대차 계약시 묵시적 갱신의 효력 및 요건은?

부동산을 알기 쉬게 설명해 드리는 "써니퍼니"입니다.

 

묵시적 갱신이란 말을 많이들 들어보셨을 것입니다.

전세나 월세의 경우 임대차 기간이 만료되기전 일정기간동안 임대인과 임차인이 계약에 대한 연장이나 해지에 대하여 특별한 이야기가 없는 경우 기존의 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

묵시적 갱신이 성립되기 위해서는 임대인은 임대차계약 종료전 6개월부터 2개월까지, 임차인은 계약종료 2개월전까지 서로 기존의 계약을 연장할것인지, 계약을 변경할것인지에 대하여 이야기를 해야 하며, 이런 말이 없다면 기존의 임대차계약으로 2년간 자동으로 연장되는 것입니다.

 

 

이렇게 묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장되면 임차인은 임대차기간을 2년으로 주장할수 있고, 일정기간을 두고 계약해지를 주장할수 있습니다. 이때 임차인이 2년이전에 임대차계약을 종료하고 싶다면 3개월전에 임대차계약 종료에 대하여 이야기할경우 임대차계약은 3개월후에 종료되며, 이때 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

반대로 임대인의 경우 묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장되면 2년간은 계약해지나 변경을 주장할수 없다는것을 꼭알아두어야 합니다.

 

그리고 묵시적 갱신으로 인한 임대차계약이 연장되었을경우 임차인이 알아두어야 하는 것이 하나있는데, 이는 묵시적 갱신으로 인한 임대차계약 연장은 임차인의 권리중 하나인 "계약 갱신 청구권"이 사용된것이 아니기 때문에 묵시적 갱신으로 인하여 연장된 2년후 임차인은 다시 2년간의 계약 갱신 청구권을 사용하여 2년 연장을 더 요구할수 있다는 것입니다.

 

묵시적 갱신은 임대인에게는 불리, 임차인에게는 유리한 조건들이 많은데 이는 임차인을 사회적 약자라고 판단하기 때문입니다. 그렇기 때문에 임대인의 경우 계약종료 6개월에서 2개월 이내에 계약의 변동에 대한 부분을 꼭 임차인에게 이야기를 해야 하는 것입니다.

 

 

보통 전세나 월세의 경우 2년을 계약하는것이 보통이지만 간혹 1년단위로 계약하는 경우도 있습니다. 이렇게 1년단위의 계약에서도 묵시적 갱신이 성립할수 있을까요?

 

1년단위의 임대차계약에서 1년기간이 지나가고 있을때 임대인과 임차인이 아무런 이야기 없다면 묵시적 갱신으로 2년이 연장되는 것이아니라 1년간의 계약 유효가 있을 뿐입니다. 즉 주택임대차보호법에서는 2년을 거주해야 묵시적 갱신 요건이 발생하기 때문에 1년 단위로 계약을 했을 경우 1년 + 1년 후에야 묵시적 갱신을 할수 있다고 보면 될것입니다.

 

정리하면 1년단위로 임대차계약을 했을 경우 임차인은 계약 기간 만료전 2개월 이내에 해지 통보를 하면 당연히 1년짜리 계약이 해지되는 것이고, 아무런 이야기가 없다면 1년을 더 거주할수 있습니다. 이때 임대인이 1년계약이니 1년만 살고 나가라고 해도 임차인은 1년더 요구를 해서 2년까지는 거주를 할수 있습니다. 다만 임대료 인상은(연 5%) 가능합니다.

 

이번시간에는 1년 단위 임대차계약에서 묵시적 갱신의 효력에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.