전세금을 지키기 위한 방법은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 "써니퍼니"입니다.

 

전세사기라는 말을 너무 많이 들어서 이제는 전세하면 다 사기라는 생각이 들정도로 전세가 위험한 것인가 하는 생각이 들정도입니다. 전세제도라는 우리나라에만 있는 이 제도로 인하여 주택이 없는 사람들이 받는 혜택도 있지만, 그에 따른 피해가 계속 발생하기 때문에 무언가 조치가 필요할것처럼 보입니다.

 

이번시간에는 전세금을 지키기 위한 방법에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

전세금은 주택을 빌리면서 한번에 주는 돈으로 금액은 몇천만원에서 부터 수십억에 이르기 까지 다양합니다. 전세금을 지키기 위한 방법으로 깡통전세를 고르는 것이 중요합니다. 깡통전세란 전세보증금이 매매가와 차이가 거의 없는 경우라고 보시면 되는데, 예를들어 매매가가 1억인데, 전세는 8천만원이상으로 9천만원, 때로는 매매가인 1억이상을 하는 경우도 있습니다.

 

 

이렇게 전세금이 매매가 대비 높은 이유는 무자본 갭투자를 하는 집주인들 때문인데, 전세금을 받아 다른곳에 다시 집을 사고, 그 집을 다시 전세로 주고, 또 전세금으로 다른 집을 구해서 전세주고 하는 방법으로 집값이 오를경우 그에 따른 시세차익을 얻을수 있기 때문에 깡통전세가 발생하는 것입니다.

 

하지만 반대로 집값이 떨어지는 역전세 현상이 나타나면 전세금을 돌려주지 못하고 전세사기 피해자가 될수 밖에 없는 상황이 됩니다. 그렇기 때문에 전세로 입주하기 전에 주변 시세를 정확하게 파악하고 주변시세보다 전세금이 너무 높다면 그집은 주의를 하거나 계약을 안하는 것이 좋습니다.

 

이렇게 주변시세와 전세금의 비교해서 안전하다고 생각되면 (통상 주변시세의 70%이하일 경우) 부동산 등기부등본을 확인해서 전세계약을 하려고 하는 주택의 권리관계를 파악해야 합니다. 등기부등본에는 여러가지 정보를 볼수 있는데, 선순위 채권자가 있는지, 근저당권이 설정되어 있는지, 압류권자나 가압류가 되어 있지는 않은지등을 확인해야 합니다. 선순위 근저당 등이 있으면 전세 세입자는 후순위로 밀려 최악의 경우 경매로 진행될경우 전세금을 돌려받지 못할수 있기 때문입니다.

 

전세 계약을 하려는 주택이 개인소유일때도 있지만, 법인이나 신탁사일경우도 있습니다. 등기부등본상에는 소유자가 신탁회사로 등기되는 경우가 있는데, 이럴경우 법원 등기소를 직접 방문하여 신탁원부를 발급받아 신탁 특약을 확인하고 신탁사 확인후 임대차계약 동의서를 받아야 나중에 주택임대차 보호법을 받을수 있습니다.

 

가끔 공인중개사의 말만 믿고 임대인을 확인하지도 않고 계약하는 경우도 있는데 이럴경우 특히 주의를 해야 합니다. 등기부등본에 기재되어 있는 임대인의 신분증을 정확하게 확인하고 본인이 맞는지도 확인을 해야 나중에 생길 문제를 해결할수 있습니다.

 

 

그리고 부부가 공동으로 소유하고 있거나, 여러사람이 공동으로 소유하고 있는 주택에 대하여 전세계약을 하는 경우도 있는데, 이럴경우 한사람만의 서류가 필요한것이 아닌 소유자 전체에 대한 내용이 계약서에 기재되어야 합니다. 직접 나오지 못한 다른 소유자가 있다면 위임장과 인감증명서를 첨부해서 계약을 진행해야 합니다.

 

위의 사항들을 모두 파악해보고 문제가 없어 계약을 진행하였다면 그다음에는 바로 이삿날 전입신고와 확정일자를 받아두는것이 좋습니다. 될수있으면 전세계약 잔금일과 입주일을 일치시키는것이 좋은데, 점유를 시작함과 동시에 전입신고를 할수 있기 때문입니다.

 

요즘에는 전세권설정도 많이들 하는데, 전세권설정은 확정일자와 마찬가지로 선순위를 이길수는 없습니다. 비용을 들여서 전세권설정하기보다는 확정일자를 받아 두고 전세보증보험에 가입하는것이 더욱 효과적일수 있습니다. 전세보증보험은 만약 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 임대인 대신 전세보증금을 돌려주고 보증기관에서 임대인을 상대로 구상권을 청구하는 제도입니다. 이때 알아두어야 하는것이느 수도권은 7억원, 지방은 5억원 이하의 전세계약에 대하여만 가입이 가능하다는 것입니다.

 

전세사기를 당하는 가장 많은 비중이 바로 빌라 입니다, 그중에서도 신축빌라들인데, 이는 시세가 형성되지 않아서 감정가를 부풀려 전세보증금이 주변 매매시세나 분양가에 근접한 가격으로 만들기 때문에 깡통전세가 되기 쉽습니다. 또한 근린생활시설에 대한 전세도 주의를 해야 하는데, 근생건물을 개조하여 주거용으로 사용하는것으로 이는 건축물대장을 확인하면 쉽게 알수 있습니다.

 

이번시간에는 전세보증금을 지키는 방법에 대하여 알아보았습니다.

전세보증금을 지키기 위해서 조심해야 하겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.