논, 밭 어디에 투자해야 할까요? 토지투자시 확인해야 하는것들

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에도 잠깐 말씀드렸는데 토지투자라는것은 비도심지에 있는 농지에 투자를 하는 것이라고 이야기 한적이 있습니다.

그러면 농지라는 것에는 논도 있고 밭도 있을수 있는데 과연 어떤것에 투자하는게 더 좋을까요?

이건 개인적인 생각일수도 있지만 경험에서 나오는 이야기 입니다.

그냥 알고 계신 논과 밭은 무엇일가요?

논이라 함은 벼가 심어져 있는 곳일것이고 밭이라는 것은 다양한 농작물이 심어져 있을수 있고 혹은 나무가 심어져 있을 수도 있을 것입니다.

답이 나왔지요? 활용도가 많은 토지가 그만큼 수익도 잘나온다고 생각하시면 됩니다.

위치적인 것도 밭은 논과 달리 많이 꺼져 있지 않습니다. 그렇기 때문에 손을 볼게 논보다는 많지 않습니다.

가만히 생각해 보세요. 우리나라 대부분의 논은 계단식으로(물을 받아야 하기 때문에)이루어진 경우들이 많습니다. 도로보다도 많이 내려간 것들도 많고요.

하지만 밭은 어떤가요? 차가 다니는 그대로의 위치에 있는 경우들이 많습니다. 이것만 봐도 밭에는 조금더 손이 덜가는 것입니다.

또한 논은 절대농지라는 농사만 지어야 하는 경우의 토지가 있습니다. 이런경우 생산녹지일 가능성이높은데 생산녹지 자체로는 투자처로 괜찮습니다. 하지만 농업진흥구역 즉 절대농지는 투자처로는 적당하지 않습니다.

농업진흥구역은 대부분 경지정리가 된 토지가 많습니다. 반듯하게 직사각형의 논들이 계속 쭉 붙어 있는 경우들이요.

하지만 경지 정리가 되지 않았다고 해서 농업진흥구역이 아니라는건 아니기 때문에 반드시 서류확인을 해봐야 합니다.

토지이용계획확인서를 보시면 농업진흥구역인지 아닌지가 나옵니다.

  

* 토지이용계획확인서 발급방법 및 확인하는 방법

반드시 토지이용계획확인서에서 직접 확인해보시기 바랍니다.

하나의 팁을 드리자면 도심이나 주거지에 붙어 있는 경우의 논은 생산녹지일 가능성이 높고, 도심에서 일정거리가 떨어져 있는 논은 농업진흥구역일 확률이 조금 더 높습니다. 물론 100%는 아니기 때문에 직접 확인하시기 바랍니다.

이것도 하나의 팁일수 있는데 투자하려는 토지에 지적도상에 구거랑 접해있는지도 잘 확인해보세요. 길이 없다고 해도 구거를 이용하여 땅을 메워 진입로나 도로를 만들면 그 토지의 가치는 상승하게 됩니다.

* 구거란 무엇이며 구거점용허가란?

밭에 투자할대 주의 사항은 몇가지만 이야기 해보겠습니다.

먼저 향을 주의 깊게 봐주세요.

농사를 짓는다면 많이 문제될것이 없겠지만 집을 지으려고 한다면 창이 남쪽을 바라보는 집을 짓는것이 좋습니다.

그렇기 때문에 향을 한번 보세요. 

그리고 토질이 어떤가도 확인해보시는게 좋습니다. 

황토빛을 띠며, 돌이 많지 않고 물이 많지도 않은 그렇다고 너무 건조하지도 않고 색이 밝고 윤기가 흐르며 기름진 토질이면 정말 좋겠지요.

특히 조심해야 하는것이 돌이 많은 토지입니다. 

돌이 많으면 건축시에 건축비도 많이 들지만 건축자체가 많이 힘들어 집니다.

이럴경우 토질검사를 한번 받아보는것도 좋은데 토질을 알고 싶은 토지의 흙을 반삽 정도 퍼서 해당 지역의 농업기술센터에 가져다 주면 보통 15일 전후로 결과를 알려줍니다. 검사시는 무료입니다. 

토질의 오염정도나 유기질 함유량 등 자세한 토질의 상태를 알 수 있으니 관심있으신 분들은 한번 해보세요.

특히 귀농하거나 하실분들은 지역특산물이 잘 자랄수 있는 그런 토지인지도 확인해보시고 지역특산물을 경작하면 해당 지자체의 지원을 받을수 있기 때문에 알아두시면 좋습니다.

논과 밭이 아닌 임야에 투자할때 조심해야 하는것들은 무엇이 있을까요?

임야란 쉽게 이야기 해서 산이라고 생각하면 쉬울것입니다.

임야는 농지에 비하면 조금 더 까다로운 규제가 있어서 개발하기 힘든것이 사실입니다. 그렇기 때문에 지목변경을 통해서 좀더많은 돈을 벌수 있는 것이 임야입니다.

농지 및 산지전용부담금이 공시지가의 30%라면 임야는 농지보다 3분의 1에서 5분의 1정도로저렴해 건축비용이 크게 절감됩니다.

대신 벌목, 성토, 매립등등 추가비용이 많이 들기 때문에 이런부분도 매매전에 확인하는것이 좋습니다.

또한 3300제곱미터이상(천평)이상 개발할 때 규제가 있었던 과거와 달리 연접개발 제한이 풀리면서 규제완화가 된 점도 좋은 일입니다.

산지전용 또는 개발행위허가를 획득하고 허가사항에 대한 준공검사가 완료되어야만 지목변경이 가능하다는 것도 알아두셔여 합니다. 

또한 준공을 획득하려면 인허가시 사업계획에 제시한 건물 신축 등의 목적사업이 완료되어야 준공이 가능합니다.

이 때 허가를 획득하려면 지역별로 각종 설계비용과 대체산림자원조성비용 등 제반비용에 대한 예산이 필요하며 허가 기간이 제한되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

임야투자시에 주의할점은 보전산지는 특히 좀더 신경써야 하는 것입니다.

보전산지는 농지의 농업진흥구역같은 개념으로 보셔서 개발이 엄격하게 제한되어 있습니다.

또한 사방사업이 진행된 임야도 10년이상 경과된 후에나 전용이 가능하다는것도 알고 계셔야 합니다.

사방사업이란 황폐화된 땅을 복구하거나 붕괴된 산의 모래날림을 방지하기 위해 공작물을 설치하는 사업입니다.