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토지이야기

보전산지와 준보전산지에 대하여

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간까지는 농지에 대하여 이야기 해보았습니다.

농지에는 농업진흥구역과 농업보호구역이 있다고 말씀드렸습니다.

단어는 비슷하지만 할수 있는 것은 많이 틀리기 때문에 조심해야 한다고 이야기 했습니다.


산지 역시 농지와 비슷합니다.

산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분합니다.

역시 토지이용계획확인서를 보고 판단하시면 됩니다.




위의 토지이용계획확인서를 보시면 보전산지와 준보전산지가 같이 되어 있는 산지입니다.


보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 구분합니다.

산지 또는 임야의 가치판단의 기준은 건축할 수 있느 건축물을 판단하는 데 있습니다. 준보전산지에 대하여는 산지관리법에 특별히 제한이 없기 때문에 용도지약을 보고 판단하면 됩니다.

보전산지인 공익용산지와 임업용 산지에 대하여는 산지관리법에서 허용행위를 제한하고 있으며 그 허용되는 행위가 건축할 수 있는 건축물의 기준이 되기 때문에 좀더 조심해 봐야 할 필요가 있는 부분입니다.




* 용도지역으로 분석해보는 '준보전산지'


보전산지를 제회한 산지를 준보전산지라고 합니다. 준보전산지에 대하여는 산지관리법에서 허용행위를 제한하고 있지 않습니다.

그렇기 대문에 산지란 아무런 표시가 없거나 준보전산지라고 명확히 표시되어 있는 준보전산지 토지의 가치는 국토계획법상 용도지역을 보고 평가합니다. 즉 해당토지의 용도지역이 계획관리지역 이냐 생산관리지역이냐 등으로 확인해서 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물을 보고 해당 토지의 가치를 평가하는 것입니다. 위의 토지이용계획확인서를 보시면 자연녹지역으로 나옵니다.


많은 책이나 인터넷에서 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분한다라고 말하면서 준보전산지보다는 보전산지에 대하여 더 많은 이야기를 하고 있는 이유가 여기에 있는것입니다.

준보전산지는 제약이 많지 않지만 보전산지는 제약이 많기 때문입니다.




* 공익용산지란?


위에서 보전산지를 공익용산지와 임업용산지로 구분한다고 하였는데 그럼 공익용산지란 무엇일까요?

공익용산지란 임업생산과 함께, 재해방지, 수원보호, 자연생태계보전, 자연경관보전, 국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말합니다.


1. 산림자원의 조성및관리에관한법률에 의한 보안림, 삼림유전자원보호림 및 산림문화, 휴양에 관한법률에 의한 자연휴양림의 산지.

2. 사방사업법에 의한 사방지의 산지.

3. 산지관리법 제9조의 규정에 의한 산지전용제한지역.

4. 야생동, 식물보호법 제27조의 규정에 의한 야샹동, 식물특별보호구역 및 동법 제33조의 규정에 의한 시, 도야생동, 식물보호구역 및 야생동, 식물보호구역의 산지.

5. 자연공원법에 의한 공원의 산지.

6. 문화재보호법에 의한 문화재보호구역의 산지.

7. 수도법에 의한 상수원보호구역의 산지.

8. 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에 의한 개발제한구역의 산지.

9. 국토의계획 및 이용에관한법률에 의한 녹지지역 가운데 대통령령이 정하는 녹지지역의 산지.

10. 자연환경보전법에 의한 생태, 경관보전지역의 산지.

11. 습지보전법에 의한 습지보호지역의 산지.

12. 독도등도서지역의 생태계 보전지역에 관한 특별법에 의한 특정 도서의 산지.

13. 사찰림의 산지.

14. 백두대간 보호에 관한 법률에 따른 백두대간보호지역의 산지.

15. 그 밖에 공익기능 증진을 위하여 필요한 산지로서 대통령령이 정하는 산지.


이상으로 보전산지와 준보전산지에 대하여 알아보았습니다.

농지에 비해서 산지의 가격이 저렴하기 때문에 많은 분들이 산지에 투자를 하려고 하십니다.

하지만 가격이 저렴하다고 투자를 했다가는 아무것도 할수 없는 산지를 매매할수 있으니 꼭 확인해보시기 바랍니다.

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