부동산 투자방법에 대하여 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

부동산 투자방법에 대하여

Posted by sunnyfunny
2018. 8. 31. 15:00 부동산이야기
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부동산의 투자에 대하여 하고 싶은 분들은 참 많습니다.

그런데 어떻게 해야 하는지를 누가 잘 알려주지도 않고 부동산 투자는 금액이 고액이 있어야 가능하다고 생각하는 사람들이 많습니다.

하지만 주변을 잘 보시면 처음부터 큰돈을 가지고 시작하신 분들은 얼마 없습니다.

작지만 하나씩 천천히 단계를 거치다 보면 어느사이에 많은 부를 축척하신분들이 계십니다.

그래서 오늘은 부동산 투자방법에 대하여 알아보겠습니다.


1. 부동산 투자방법 : 물건별 투자방법.


부동산에 투자할 경우에도 특정 물건에만 집중하는 것은 바람직하지 않습니다.

어떤 유형의 부동산으로부터 재미를 보면 계속 같은 물건을 매집하는 경향을 볼 수 있는데, 이러한 활동은 자신감에서 비롯된 것입니다.

투자활동을 몇 번 하게 되면 나름의 확신이 생길 수 있고, 동일 유형의 부동산에 대해서는 누구보다 더 잘 알고 있다는 착각을 하기 시작합니다.


일반적으로 선호하는 목적물은 아파트로 볼 수 있습니다. 대부분의 사람들이 아파트에 투자하는 것은 안전하다는 것과, 환금성이 우수하고 수익율도 비교적 높다는 인식 때문입니다. 하지만 부동산 투자자의 입장에서 보면 동일 유형의 부동산에 투자금을 대부분 투입하는 것은 바람직하지 못합니다. 지금까지 아파트와 같은 공동주택이 주택난에 편승하여 선호되면서 일정한 수익률이 보장되었지만 향후에는 그럴 것 같지는 않기 때문입니다.


투자대상물을 다양하게 구성할 필요성은 경기변동 상황에 대비하여 충격도 최소화하면서 일정한 수익도 다양하게 구성할 필요성은 경기변동 상황에 대비하여 충격도 최소화하면서 일정한 수익도 얻기 위한 방편이므로 대상물을 다양하게 구성함으로써 합리적인 결과를 도출할 수 있는 것입니다.


부동산 투자는 토지, 건물별로 일정한 금액을 안분한 후 각 물건별로 다시 세분화 하는 것이 바람직합니다. 토지의 경우에는 도시용 토지, 농지, 임야 등으로 세분하고, 도시용 토지는 나대지와 녹지지역의 농지나 임야에 대한 투자로, 농지나 임야는 농업용, 임업용과 전원주택, 공장 드으로 개발 가능한 토지로 분산하는 것이 바람직할 것입니다. 건물도 주거용, 비주거용으로 구분하고, 주거용은 단독주택과 공동주택으로, 다시 소득수익을 추구하는 것과 재건축 등에 따른 자본수익용으로 구성해 두는 것이 합리적입니다.

비주거용은 일반상가, 구분상가, 공장, 창고 등으로 분산하는 것이 합리적 부동산 투자라고 할수 있습니다.


동일 유형의 부동산에만 투자할 경우에는 면적도 고려하는 것이 바람직합니다. 즉 아파트에 투자할 경우라면 동일 평형대의 물건에만 투자할 것이 아니라 금액과 무관하게 20평대, 30편대, 40평대, 50평대 등으로 분산하고, 단독주택이라면 대지를 기준으로 40~50평, 50~60평, 60~70평, 70~80평 등에 속한 부동산으로 고루 구입하는 것이 바람직합니다.


물론 이렇게 많은 투자를 하려면 금액이 많아야 한다고 생각하겠지만 투자를 하면서 이런 방법도 생각하는 것이 좀더 수익을 올릴수도 있고 어떤 시장변화에도 다양하게 반응할수 있다는 것을 말하는 것입니다.


2. 부동산 투자방법 : 금액별 투자.


금액도 고려할 필요가 있습니다. 금액별로 분산하게 되면 환금성도 어느 정도 극복할 수 있고, 수익성도 배가할 수 있기 때문입니다.

투자의 기법상 목적물별로 분산하는 이유 중의 하나가 바로 환금성에 따른 애로를 극복하기 위한 것이므로, 동일 금액대로 집중하는 것은 바람직한 것이 아닙니다. 투자성이 확실하다면 나쁠 것도 없지만, 다소 수익을 놓치더라도 안전성 내지 환금성도 고려해야 한다는 점에서 보면 결코 간과할 수 없는 대목입니다.


동종 부동산에 집중 투자할 경우에도 가액을 달리하는 것이 바로 "금액별 투자"라 할것인데, 다른 자산에서는 적용할 필요가 없거나 특별한 의미가 없는 방법입니다. 부동산은 개별성으로 인하여 동일한 부동산이 사실상 존재할 수 없고, 이로 인하여 다양한 형태나 규모를 갖춘 부동산에 분산투자하는 것이 가능하기 때문입니다.



예를들어 단독주택이나 아파트에 투자할 경우 면적이 같거나 동일 평형이라도 1억대 미만, 1억~2억 미만, 2억~3억 미만 등으로 분산하고, 같은 면적대의 농지에 투자할 경우에도 5천만원, 5천~1억원, 1억~2억등으로 세분하는 것이 부동산 투자 전략상 바람직하다는 것입니다.


다만 농지, 임야, 나대지 등의 경우라면 1필지에 해당하는 토지를 구입하여 금액 대비 적정면적으로 분할할 수 있고, 수필지에 해당하는 토지를 구입하여 타당한 금액별로 분합필을 할 수 도 있을 것입니다. 부동산투자에서 고민하는 이유는 투자수익을 극대화하는 것이므로, 금액대별로 적의 분산하거나 분합필 등을 통하여 합리적으로 관리한다면 시장상황에 적절히 대처할 수 있는 유연성도 확보할 수 있습니다.


수요자들이 선호하는 면적과 금액대가 어떤 수준인지 파악하고 그에 적합한 규모를 갖추어 시장에 공급하는 것이 선호도 낮은 금액이나 면적으로 공급하는 것보다 환금성이 높을 것임은 분명하기 때문입니다.


3. 부동산 투자방법 : 지역별 투자.


투자대상물을 지역별로 안분하는 것도 중요합니다. 개발이 특정지역에 편중되는 현상으로 인하여 투자자들은 한 지역에만 집중하는 경향이 강합니다. 하지만 개발계획이 원활하게 추진되지 못하거나 백지화 될 경우에는 투자위험도 그만큼 커질 수 있다는 점에서 바람직한 것은 아닙니다.


동일수급권이 아닌 다은 지역에 투자하게 되면 개발호재에 따른 우발이익은 취할 수 없더라도 다양한 위험에 대처할 수 있는 안전판은 만들수 있습니다. 부동산 투자의 궁극적인 목적은 투자 극대화에 있긴 하지만 만약의 사태에도 대비해야 한다는 점에서 한 지역에 집중할 경우 그 만큼 위험성이 가중될 수 있다는 점을 인식해야 합니다.


"계란은 한 바구니에 담지 않는다" 라는 속담도 결국 위험성을 고려하라는 것인데 이러한 속담은 부동산투자에도 유효한 것입니다.

부동산 투자자산 중에서 가장 안전하다는 것은 어디까지나 합리성이 유지될 것을 전제한 것이므로 아무리 금액, 물건 등의 배치를 적절히 한 경우라도 한곳에 집중하게 되면 의미가 반감 될 수밖에 없습니다. 개발호재가 존재할 경우에는 모든 부동산이 대세상승을 하겠지만 호재가 사라지게 되면 유형을 불문하고 동시에 하락하는 현상도 일반적이기 때문입니다.


실무현상을 보면 개발지역이나 인접지역보다 상당한 거리에 있는 부동산이 더 상승하는 현상도 볼수 있습니다. 이러한 사정은 다양한 요인에 따른 것이겠지만 양도소득세, 비과세 요건을 충족시키기 위한 대토용으로 구입할 필요가 있거나, 수용보상금만으로는 정착할 수 없게 된 이주민들이 지가가 저렴한 곳으로 이동하기 때문이기도 합니다. 이로 인하여 개발지역이나 동일수급권이 아닌 다른 지역에서 오히려 더 높은 수익률을 기록하는 현상도 생기는 것입니다.


대도시권에선는 언제든지 개발호재가 생길수 있다는 점에서 지역별로 분산투자 하는 것이 부동산 투자 전략상 타당할 수 밖에 없습니다.

동쪽 지역에 개발계획이 있다면 서쪽지역을 위한 계획도 발표되지 않을 수 없고, 남쪽과 북쪽도에서도 연이어 수립됩니다. 이런한 현상은 도시 균형발전이라는 대원칙에도 타당하고 지역 주민들이나 정치권입장에서도 부득이 하기 때문입니다.


다만 투자가치를 극대화한다는 점에서 보면 최대한 수익을 발휘할 수 있는 지역에 더 많은 자금을 투입하고 호재가 별로 없을 것 같은 지역에는 비중을 줄이는 것이 합리적일 것입니다. 아울러 유형의 부동산에 집중할 겨우에도 지역별 부동산투자 방법을 적절히 고려한다면 안정성도 확보하면서 동시에 환금성 내지 수익성도 취할 수 있을 것입니다.

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