부부 공동명의 장정과 단점에 대하여.

부동산을 취득하면서 많이들 하시는 질문중에 하나가 부부공동명의로 하는게 좋을까요? 아니면 남편이나 부인명의로 하는것이 좋을까요 하고 묻는 질문입니다.

공동명의는 장점도 있지만 단점도 있기 때문에 현재 본인들의 상황에 맞게 진행하시면 됩니다.

물론 취득후 단독명의에서 공동명의로 바꿀수도 있고 공동명의에서 단독명의로 바꿀수도 있으니 차후에 바꾸셔도 됩니다.

에전에는 집을 사거나 어떤 부동산을 취득했을 때 거의 대부분이 남자의 명의로 하는 것이 당연시되던 때가 있었습니다.

하지만 요즘은 부부가 공동명의를 하는 경우가 많아 졌습니다.

부부가 공동명의로 했을 경우 장점에 대하여 먼저 알아보겠습니다.

양도소득세 부분에서 혜택.

1세대 1주택에 의한 비과세라면 양도소득세는 신경을 쓰지 않아도 되지만 그렇지 않은경우에는 양도시 양도차액만큼 양도소득세를 납부해야 하는 의무가 있습니다. 비과세가 되어서 양도세가 없다고 해도 주택의 가격이 9억원을 초과하면 그 초과금액 만큼에서는 양도세가 부과됩니다. 그리고 다주택자이거나 주택이 아닌 상가건물 및 토지의 경우에는 양도차익이 발생한다면 피할수 없는게 양도소득세입니다.

이럴경우 부부공동명의로 했다면 어느 정도의 양도소득세 감면을 받을수 있습니다.

양도시 개인당 인적공제 250만원을 받을수 있습니다.

만약 한사람으로 명의를 했다면 250만원공제를 받지만 부부공동명의라면 2사람 즉 500만원을 공제받을수 있는 것입니다.

그리고 공동명의시 더 낮은 세율로 적용받을수 있습니다.

양도소득세를 산출할 때는 양도가액에서 취득가액을 제한 금액에서 장기보유특별공제나 필요경비공제, 기본 인적공제를 제외하고 과세표준 세율을 곱하여 산축세액이 나오게 됩니다.

만약 1억원의 과세표준일 경우 명의자가 혼자일 경우 세율35%적용, 누진공제 1490만원 공제하면 2010만원의 세금을 내야 합니다.

하지만 부부공동명의일 경우에는 각각 5000만원의 과세표준이므로 1인당 5천만원의 세율 24%를 곱하고 누진공제 522만원을 제하면 1인당 678만원이 나오고 두사함을 합치면 1356만원으로 명의자가 혼자일때보다 654만원  이득이 생기는 것입니다.

이렇게 공동명의를 잘 이용하면 양도세를 감면받을수 있는 것입니다.

종합부동산세 역시 인별 과세이므로 공동명의가 좋습니다. 

종합부동산세는 공시지가로 1인별로 6억원 초과(1가구 1주택자는 9억원초과)되는 경우에 종부세가 부과가 되지만 이것을 공동으로 분산하면 부과 대상에서 제외될 수 있습니다. 12억에 해당하는 건물을 부부공동명의로 해두면 6억원 이하이므로 종합부동산세를 내지 않을 수 도 있는 것입니다.

소득세와 상속세도 공동명의가 좋습니다.

소득세는 인별로 부과가 되니 분산을 시키면 기준이 분산되고 좀 더 낮은 세율로 적용이 되니 세금을 적게 낼 수도 있습니다.

상속세 역시 단독명의로 있다가 상속으로 이루어질 경우 그대로 상속세를 부담하게 되지만 부부공동명의로 되어 있다가 한 사람이 사망으로 상속이 이루어 갈 경우에는 사망자의 지분만 상속으로 이루어지므로 상속세를 절감할 수 있기도 하고 배우자 공제가 가장 큰 부분으로 배우자 공제만 5억원이 되니 상속이 이루어지면 상당한 절세 효과가 있습니다.

취득세와 재산세는 상관이 없습니다.

취득세와 재산세는 인별 과세가 아니라 부동산 물건에 대한 대상별 과세이므로 차이가 없습니다.

그러면 부부공동명의로 했을때 단점은 없을까요?

부부공동명의에 단점에 대하여 알아보겠습니다.

먼저 소유권이전 및 각종권리행사시 항상 두명이 같이 해야 한다는 번거로움이 있습니다. 임대를 놓더라도 지분이 1/2씩 보유하고 있기 때문에 임대를 할때에도 일상가사대리권이 인정이 안되므로 위임장과 인감을 발급해서 첨부하거나 동행하여 계약서를 작성해야 하고 대출을 받을 대도 같이 같이 서명을 해야 하는 번거로움이 있습니다.

대출을 받을 때도 문제가 생길수 있습니다.

부부공동명의로 부동산을 취득했을때 담보비율이 낮을 수 있습니다. 소득이 많이 있는 사람과 소득이 없는 사람은 대출에 대한 비율이 다를 수 있으므로 금액이 대출금액이 낮게 책정될 수 있습니다. 배우자 중 한명은 직장을 다니고 소득이 많다면 더 많은 대출을 받을 수 있겠지만 나머지 배우자가 소득이 없거나 얼마 되지 않는다면 대출 금액이 적게 나올수 있기 때문에 공동명의가 조금은 불리할 수도 있습니다.

요약해보면 다음과 같습니다.

부부공동명의 장단점

구분	장점	단점
내용	* 세금을 줄일수 있는 절세효과 -부동산 팔때 양도소득세 혜택. -종합부동산세과세면제. -기타 상속세와 종합소득세 등혜택. * 부부 한쪽의 일방적인 재산권행사제한 * 자금출처소명에 유리	* 국민연금, 건강보험료, 증여세 추가부담. * 부동산 권리행사시 배우자 동의 필요. * 주택담보대출 비율 감소 가능성 * 압류 및 가압류 발생시 배우자  지분까지 권리행사 불가.

현재 단독으로 되어있는 부동산을 배우자에게 증여하면 10년까지는 6억원까지 공제가 가능하여 그 이하의 금액이라면 증여세는 비과세가 될 수 있으나 증여에 따른 취득세는 납입을 해야 합니다. 증여에 따른 취득세는 4%의 세율이 되니 그것은 상당한 부담이 될수 있습니다.

취득할 당시에 처음부터 공동으로 한 것이 아니고 단독으로 된 것을 공동으로 바꿀 때는 이득이 별로 없을 수 있고 1세대 1주택이 되어 비과세를 적용받는다면 의미가 별로 없을 수 있습니다.