농지취득자격증명을 받지 않아도 되는 특별사정

지난시간에는 농지를 취득할수 있는 조건과 농지를 취득하기 위해서 필요한 서류인 농지취득자격증명서와 농지경영계획서에 대하여 이야기 해보았습니다.

그리고 농지취득자격증명서가 면제되는 조건에 대하여도 알아보았습니다.

* 농지취득 자격요건에 대하여

* 농지취득자격증명서 발급요건과 취득자 요건에 대하여

* 농지취득작겨증명서 발급 면제에 대하여.

이번시간에는 농지취득자격증명서가 면제되는 경우중 특별한 경우를 이야기해 보겠습니다.

경지로서의 기능을 상실한 농지도 농지취득자격증명을 받을 필요가 없습니다.

본 사유에 해당하는 농지는 주거, 상업, 공업지역에 속한 농지이거나 도시관리계획상 기반시설부지로 결정된 농지와는 다른 사정이 있을 경우입니다. 즉 이에 속한 토지라면 토지이용계획확인서를 통하여 객관적으로 소명할 수 있지만 보전가치가 없는 농지라는 사실은 현황문제에 불과한 것이므로 이를 구체적으로 입증할 수 있는 서면이 없다는 점입니다.

현실적으로 보면 이에 속하는 농지가 상당수 존재함을 알 수 있는데 그 이유는 다음과 같은 사정 때문입니다.

우선 오래 전부터 비농지로 활용되어 온 경우를 들 수 있습니다. 과거부터 이미 해당 토지상에 주택, 창고, 공장 등의 건물이 축조되어 있었음에도 행정기관이나 토지 소유자가 지목을 변경하지 않은 경우입니다.

다음은 산속 등에 농지가 소재함으로써 접근이 불가능하거나 곤란하여 오랫동안 미경작 상태로 방치될 수밖에 없어 묵전, 묵답상태가 된 경우입니다. 그리고 묘지가 불법적으로 상당수 설치되어 있거나 불법 매립 또는 불법 전용 등으로 인하여 농지로서의 기능이 사실상 상실된 경우입니다.

첫번째 사정은 농지가 아닌 경우에 속하고, 둘째 사정도 농지로서의 기능을 유지할 필요가 없는 경우이므로 농지취득자격증명서를 발급 받을 필요가 없는 것으로 보고 있습니다. 그러나 셋째 사정인 경우에는 농지상태로 원상복구하지 않으면 농지취득자격자격증명서를 발급 받을 수 없는 경우에 해당하므로 사실상 농지를 취득할 수 없습니다. 다만 실무상 첫째와 두 번째사정이 있을 경우에는 농지취득자격증명신청서를 관할 시장, 구청장, 읍장, 면장에게 제출하게 한 후 동기관으로부터 농지법 제8조에 해당되지 않는 농지라는 취지의 반려통지서를 교부받아 이를 관할 등기소에 제출하는 형식으로 처리하고 있습니다.

* 농지취득자격증명서가 면제되는 특별한 이유로 보는 경우

지목은 농지에 해당하지만 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않음이 관할 관청이 발급한 서면으로 증명될 경우에는 농지취득자격증명서를 첨부할 필요가 없습니다. 이에 해당하는 사유를 대법원 등기예규를 통하여 살펴보면 다음과 같은 사정이 존재할 경우입니다.

1. 농지전용허가를 받아 건물 대지로 사용하고 있는 경우라면 지목이 여전히 농지라면 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되지 않거나 기존 주택부지로 사용되고 있어서 농업경영이 부적합하여 원상회복이 불가능하다는 취지의 확인서 또는 사실조회 회신 등 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 농지가 아니라는 사실이 증명되어야 하고, 단순히 건축물대장 등본만 첨부하여서는 토지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 없습니다.

2. 지목이 농지인 토지의 일부에 주택을 신축하여 건축물대장이 작성된 경우라도 위 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않음이 관할 관청이 발급한 서면에 의하여 증명되거나, 주택 부지로 사용되고 있어 농업경영에 부적합하며 원상회복도 불가능하다는 취지의 확인서 또는 사실조회 회신을 건축물대장 등본과 함게 첨부하여야 하고, 건축물대장 등본만 첨부하여서는 토지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 없습니다.

3. 공부상 지목은 농지이나 관할 관청이 발급한 서면에 의하여 실제로 농지가 아니라는 것이 증명되는 경우에는 농지취득자격증명 없이 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다. 어떠한 서면이 이에 해당하는지 여부는 등기관이 구체적으로 판단할 사항이니, 농지가 쓰레기매립장 부지로 편입되어 매립 완료단계에 있는 토지로서 농작물 또는 다년생식물 재배가 불가능하다는 내용이 기재된 시장 발행 사실조회 회신은 동 서면에 해당합니다.

4. 공부상 지목이 농지인 토지에 대하여 소유권이전등기르 신청함에 있어서 실제의 토지현황이 창고(무허가 창고)의 마당으로서 콘크리트로 메워져 있어 농지로서의 원상회복이 불가능하므로 이에 대하여 농지취득자격증명을 발급할 수 없다는 취지의 관할 시, 구, 읍, 면장이 발급한 서면을 첨부한 경우라면 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없습니다.

5. 현재는 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않으며 앞으로도 원상회복이 불가능한 토지라는 관할 행정관청의 확인서 또는 사실조회서와 함께 그 지상에 건축물이 소재한다는 건축물대장 등본을 첨부하였다면 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없습니다.

6. 실제로 수기의묘와 현행 도로로 편입되어 있어 실제 토지현상이 농작물을 경작하거나 다년생식물 재배지로 이용할 수 있는 농지로 볼수 없어 농지취득자격증명을 발급할수 없다는 취지의 관할 면장의 확인서를 첨부하였다면 그 토지에 대한 소유권이전 등기신청시 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없습니다.

7. 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지로서 토지이용계획확인서에는 도시계획시설에 대한 표시가 일부 운동장, 일부도로, 일부 철도 등으로 기재된 농지로서 도시계획확인도면 등에 의하여 당해 토지의 전부 또는 대부분이 도로 등으로 사용되고 있음이 인정되는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 됩니다. 다만 당해 토지의 전부 또는 대부분이 도로 등으로 사용되고 있는지 여부는 등기관이 판단할 사항입니다.

* 농지취득자격증명서가 인정되지 않는 특별한 사유에 대하여.

농지의 현상이 불법전용 등으로 인하여 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되고 있지 않더라도 동 토지에 대한 소유권 이전등기를 신청함에는 농지취득자격증명서가 필요합니다. 이와 관련된 사안에 대하여 대법원 등기예규를 살펴보면 다음과 같습니다.

1. '비무장지대 내에 소재한 토지로서 군사시설물 및 지뢰 등 위험시설물이 설치되어 민간인 출입이 일체 불가능한 관계로 지적 분할측량 역시 불가능하다'는 취지의 시장명의의 질의회신서나, '남방한계선 이북에 위치하고 있어 농경지로 사용되고 있는지 여부의 확인이 불가능하다'는 취지의 출장소장 명의의 민원회신서로는 농지취득자격증명에 갈음할 수 없습니다.

2. 공부상 지목이 농지인 토지에 대하여 '도로(사도, 마을집입로)로 사용하고 있다'는 뜻이 기재된 관할 행정관청의 농지취득자격증명 반려통지서만으로는 토지의 전부나 일부가 도로인지, 포장된 도로인지, 농지로의 원상회복이 가능한지 등에 대하여 알수 없으므로 농지가 아님을 증명할 수 있는 서면에 해당하지 않습니다.

3. 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지로서 완충녹지이지만 토지이용계획확인서에 지적고시 미확정으로 기재된 농지라면 위 농지가 도시계획사업에 필요한 필요한 농지인지 여부는 확인할 수 없는 것이므로 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다.

4. 도시계획구역 중 녹지지역 내의 농지로서 도시계획사업에 필요한 경우에는 등기신청서에 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없지만, 그 농지에 대한 토지이용계획확인서에는 자연녹지지역으로서 도로에 저촉된다는 취지 및 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지라는 취지가 각 기재되어 있고, 도시계획 확인도면에는 당해 농지의 일부만 도로에 저촉되는 경우라면 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다.

이상으로 농지취득자격증명이 면제되는 특별한 경우와 면제되지 않는 경우에 대하여 알아보았습니다.

실제로 농지를 매매할때 생각보다 많이 다툼이 있는 부분이라 올려봅니다.

천천히 읽어보시면 금방 아실겁니다.

감사합니다.