토지거래허가구역에서 토지거래 허가면제에 대하여

토지거래허가구역에서 토지에 대한 소유권, 지상권에 대한 유상계약을 체결하고자 할 경우에는 토지거래허가를 받아야 하지만, 제도의 목적으로 볼 때 허가대상으로 함이 부당하거나 투기우려가 없다고 판단되는 사정 등이 있을 경우에는 허가를 받지 않아도 되는 것으로 하고 있습니다.

이에 해당하는 사유로는 과소 면적이거나 법정요건 사유에 해당되는 경우로 구분해 볼 수 있는데, 이러한 사정은 토지거래허가구역으로 지정 간주되는 재정비촉진지구나 산업단지 재생사업지구에서 토지를 거래할 경우에도 동일하게 적용됩니다.

1. 면적에 따른 특례.

1필지 또는 수 필지를 기준으로 볼 때 다음과 같은 면적에 해당 할 경우에는 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다.

다만 국토해양부장관 또는 시, 도지사가 토지거래허가구역으로 지정, 공고할 때 아래 기준면적보다 10% 이상 300% 이하의 범위 내에서 따로 정한 경우라면 해당면적을 기준으로 하게 됩니다.

- 도시지역인 경우 토지에 대한 토지거래허가 면제기준.

용도지역 별	미지정지역	녹지지역	주거지역	상업지역	공업지역
기준면적	90㎡이하	100㎡이하	180㎡이하	200㎡이하	660㎡이하

- 비도시지역인 경우 토지에 대한 토지거래허가 면제 기준.

지목별	기타 지목	전, 답, 과수원	임야
기준면적	250㎡ 이하	500㎡ 이하	1,000㎡ 이하

위 각 기준 면적을 산정할 때에는 일단의 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 후 1년 내에 다시 잔여 토지의 전부 또는 일부에 대하여 거래계약을 체결할 경우에는 일단이 되는 토지의 전부를 거래할 것으로 보게 됩니다. 따라서 합산 면적이 허가대상 기준 면적을 초과할 경우에는 토지거래허가를 받아야 합니다.

허가대상 토지를 허가구역으로 지정된 후 허가 받지 않아도 되는 면적이하로 분할 또는 지분으로 거래할 경우에도 최초 거래시에는 예외 없이 허가를 받도록 하고 있습니다. 다만 공공사업 시행으로 토지가 분할된 경우라면 공익상 필요에 의하여 발생한 것이므로 그 잔여토지를 최초 거래 할 경우에도 허가를 받지 않아도 되는 것으로 하고 있습니다.

다만 토지거래허가구역으로 지정될 당시 각 공유자의 지분율로 산정된 토지 면적이 허가대상 면적 미만에 해당한 경우라면, 당해 토지를 공유지분 비율에 따라 분할한 후 각 공유자의 단독소유로 한 후 제3자에게 소유권이전등기를 신청할 경우에도 토지거래계약허가는 받을 필요가 없는 것으로 보고 있습니다.

2. 법정사유에 따른 특례.

토지거래허가구역에 속한 토지라도 다음과 같은 사유로 소유권, 지상권에 대한 유상 거래계약을 체결한 경우에는 토지거래허가는 받을 필요가 없는 것으로 하고 있습니다. 다만 아래 사유들은 공공기관 내지 공익사업과 관련된 사안이거나 권리가 법정요건으로 변동되는 사정에 한정되어 있습니다. 이러한 사정으로 토지를 취득한 경우라면 토지거래허가에 따라 부가되는 보유요건이나 이용의무도 없는 것이므로 매수자는 아무 재한 없이 해당 토지를 자유롭게 처분할 수 있습니다.

- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의 취득, 수용, 사용 및 동법 제91조 규정에 의한 환매인 경우.

- 민사집행법에 의한 경매인 경우.

- 국유재산법 제9조에 따른 국유재산 관리계획에 따라 국유재산을 일반 경쟁입찰에 의하여 처분하는 경우.

- 공유재산 및 물품 관리법 제10조에 따른 공유재산 관리계획에 따라 공유재산을 일반 경쟁입찰로 처분하는 경우.

- 도시 및 주거환경 정비법 제48조 규정에 의한 관리처분계획에 따른 분양인 경우 및 보유지 등을 매각하는 경우.

- 도시개발법 제26조에 따른 조성토지 드의 공급계획에 따라 토지를 공급하는 경우, 같은 법 제35조에 따라 환지예정지를 지정하는 경우, 같은 법 제40조에 따라 환지처분인 경우 및 같은 법 제44조에 따라 체비지 등을 매각하는 경우.

- 주택법 제16조 규정에 의하여 사업계획 승인을 얻어 조성한 대지를 공급하는 경우 및 같은 법 제38조에 따라 주택(부대시설 및 복기시설을 포함하며, 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축 공급하는 경우에는 그 주택 외의 시설을 포함)을 공급하는 경우.

- 택지개발 촉진법 제18조 규정에 의하여 택지르 공급하는 경우.

- 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조제6호에 따른 산업단지개발사업으로 조성된 토지를 같은 법 제16조에 따른 사업시행자가 분양하는 경우.

- 농어촌 정비법 제25조, 제26조, 제42조 및 제43조에 의한 환지계획에 따른 환지교부와 농지 등의 교환, 분할, 합병인 경우.

- 농어촌 정비법 규정에 의하여 사업시행자가 농어촌정비사업을 시행하기 위하여 농지를 매입하는 경우.

- 상법 제3편제4장제10절 및 제11절 채무자 회생 및 파산에 관한 법률의 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전 또는 설정하는 경우.

- 국세 또는 지방자치단체가 법령의 규정에 의하여 비상 재해시 필요한 응급조치를 강구하기 위하여 권리를 이전 또는 설정하는경우.

- 한국 농어촌공사 및 농지관리기금법에 따라 한국농어촌공사가 농지를 매매, 교환, 분할하는 경우.

- 외국인토지법 제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지취득 신고를 하거나 허가를 받은 경우.

- 한국자산관리공사가 금융기관 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 제4조 또는 동법 제5조 규정에 의하여 토지르 취득하거나 경쟁입찰을 거쳐 매각하는 경우 및 한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우.

- 법 제47조 또는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제17조에 따라 소유자로부터 매수청구 된 토지를 취득하는 경우.

- 신행정수도 수속대책을 위한 연기, 공주지역 행정중심 복합도시 건설을 위한 특별법, 공공기관 지방이전에 따른 혁신도시건설 및 지원에 관한 특별법 또는 기업도시개발특별럽에 딸 조성된 택지 및 주택을 공급하는 경우.

건축물의 분양에 관한 법률에 따라 건축물을 분양하는 경우.

- 관계 법령의 규정에 의하여 조세, 부담금 등을 토지로 물납하는 경우.

3. 허거구역 지정, 해제에 따른 특례.

토지거래허가구역으로 지정, 고시된 경우 그 효력은 즉시 발생하는 것이 아니고 5일이 경과한 후부터 발효되는 것으로 하고 있습니다.

따라서 고시되기 전에 이미 거래계약 내지 예약을 체결한 경우라면 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.

고시 후 거래계약이나 예약을 체결한 경우라도 효력발생일 전이라면 역시 허가 받을 필요가 없습니다.

이러한 특례는 기존 권리에 대한 보호의 필요성과, 즉시 시행에 따른 불안을 최소화하기위한 것입니다. 다만 이를 이유로 허가를 받지 않고 등기를 신청하려몀 효력발생일  전에 계약 등을 체결하였음을 소명하여야 하는데, 실무적으로는 거래계약서에 소인된 검인이나 공증서, 확정일자 등으로 이를 확인하고 있습니다. 따라서 이와 같은 사정이 있을 경우에는 효력 발생일 전에 필요한 조치를 해 두어야 합니다.

반면 토지거래허가구역이 해제되거나 축소된 경우에는 그 효력이 즉시 발생하게 됩니다.

허가구역으로 지정된 경우에는 유예기간을 통하여 거래 당사자의 기득권을 보호해 주는 것처럼 해제에 따른 구속도 빨리 벗어날 수 있도록 배려하고 있는 것입니다. 이와 관련된 대법원 예규를 보면 다음과 같습니다.

가. 허가구역이 해제된 경우 : 토지거래허가구역에 속한 토지에 대하여 매매계약을 체결한 후 동 허가구역이 해제된 경우라면 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다. 즉 이러한 토지에 대하여 소유권 이전등기를 신청할 경우에는 등기신청서에 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없는 것으로 보고 있습니다.

나 허가구역 해제 후 재지정 된경우 : 거래계약 체결 당시에는 토지거래허가구역이었으나 그 후 허가구역이 일시 해제되었다가 등기신청시에 다시 허가구역으로 재지정 된 경우라도 토지거래허가를 받을 필요가 없는 것으로 보고 있습니다. 따라서 이러한 경우에도 등기신청서에 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없습니다.

이상으로 토지거래허가구역에서 토지거래 허가면제에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.