토지거래 제한에 대하여

지난 시간에는 토지거래허가제도란 무엇인가에 대하여 알아보았습니다.

이번시간에는 토지거래 제한내용에 대하여 알아보겠습니다.

천천히 한번 읽어보시면 알기 쉬울 것입니다.

* 토지거래허가제도란 무엇인가요?

1. 허가대상 권리에 대하여.

토지거래허가구역으로 지정된 경우 거래가 제한되는 것은 '토지'에 한정됩니다.

따라서 건물, 공작물, 공장재단, 광업재단, 입목 등 다른 부동산에 대한 거래는 아무런 제한을 받지 않습니다.

만약 공장재단이나 광업재단은 각 재단 속에 토지가 속해 있을 수 있습니다. 재단에 토지가 포함되어 있다면 부동산임에도 불구하고 각 재단에 속한 토지 부분에 대해서만 별도로 토지거래허가를 받아야 할 것입니다.

다만 '토지'는 거래허가를 제한하는 대상물에 불과하므로 실질적으로 토지에 대한 특정 권리에 대한 거래행위를 제한하는 것에 불과합니다.

따라서 토지에 대한 거래제한은 해당 토지를 사용할 수 있는 일정한 권리에 대한 제한을 의미하는 것인 바, 여기에는 소유권과 지상권이 해당되는 것으로하고 있습니다.

소유권은 토지를 사용, 수익, 처분할 수 있는 완전한 권리성을 갖고 있으므로 토지투기를 조장하는 직접적 요인이 되므로 제한하는 것이 당연합니다. 하지만 지상권의 경우에는 의문이 생깁니다. 즉 지상권은 용익권에 불과하여 소유권과 같은 강력한 권한을 갖고 있지 않습니다.

다만 설정목적에 따라 공작물은 5년이상 견고한 건물은 30년 이상 기타 비견고한 건물은 15년 이상 토지를 용익할 수 있다는 점에서 소유권에 버금가는 효력이 있습니다.

그러나 용익기간이 장기라는 점에서 허가대상 권리로 정한 것이라면 전세권, 임차권도 제외할 이유가 없습니다. 이들 권리도 설정기간이 10년 또는 20년에 이를 수 있고, 갱신을 하게 되면 지상권과 유사한 효력도 가능하기 때문입니다.

지상권의 경우에는 약정지상권에 대한 설정, 이전만 의미하는 것은 아닙니다.

법정지상권이나 관습법상 지상권도 성립 후 이전할 경우에는 역시 약정지상권과 동일하게 토지거래허가를 받아야 합니다.

다만 법정 또는 관습법상 지상권부 건물을 경매 또는 압류공매로 취득할 경우에는 법정지상권이나 관습법상 지상권이 건물 소유권에 부종하여 이전되므로 경매 또는 공매 매수인은 당연히 동 지상권도 취득하게 되므로 별도로 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다.

그러나 이러한 사정으로 취득한 법정지상권 및 관습법상 지상권도 법률행위로 제3자에게 이전할 경우에는 약정지상권과 동이랗게 토지거래허가를 받아야 합니다.

2. 허가대상 법률행위에 대하여.

소유권, 지상권을 취득하는 법률행위 중 계약과 예약이 허가대상이 됩니다.

게약은 동 권리를 취득하기 위하여 정식계약을 체결하는 것을 말하고, 예약은 본 계약을 체결하기 위한 사전계약을 의미합니다.

계약을 체결할 경우에는 계약서가 정식으로 작성되고 이에 수반하여 계약금이라는 금전이 현실적으로 수수되는 것이 일반적입니다.

이에 반해 예약은 간이한 서면이 작성되고 약간의 증거금만 제공될 뿐입니다. 그러나 어느 경우라도 각 법률행위를 하기 전에 토지거래허가를 받아야 하는 것으로 정하고 있습니다. 드문 현상이긴 해도 소유권, 지상권에 대한 이전이나 설정등기를 하기 전에 가등기 형식으로 예약상태를 등기하기도 합니다. 

가등기 설정은 소유권을 이전하거나 지상권의 설정 및 기존 지상권을 이전 받기 위하여 행하는 예비등기를 말하고, 가등기 이전은 이러한 목적으로 설정된 청구권 보전가등기 자체를 이전 받기 위하여 기입하는 부기등기를 말합니다. 따라서 이러한 목적의 설정이나 이전 가등기에 대해서도 역시 토지거래허가를 받아야 합니다.

3. 권리별 구체적인 내용.

가. 소유권의 유상이전.

토지 소유권인 경우에는 이전에 대한 유상행위가 허가대상이 됩니다. 따라서 보존, 변경, 처분의 제한, 소멸에 대한 행위는 허가대상이 될수 없습니다. 이전만 허가대상이 된다는 점에서 보존등기가 된 이후에만 문제 될 뿐입니다. 다만 보존등기가 되지 않은 토지라도 이전할 수 있는 조건을 갖추고 있다면 역시 토지거래허가를 받아야 할 것입니다. 이전이란 소유권이 현 소유권자로부터 새로운 소유권자에게 권리를 전부 또는 일부가 넘어가는 것을 말합니다.

권리가 이전되는 유형에서 무상으로 이전되는 경우와 유상으로 이전되는 것이 있지만 유상으로 승계되는 경우에만 허가대상이 될뿐입니다.

무상으로 이전되는 원인에는 증여가 있고, 유상으로 이전되는 것에는 매매와 교환이 있습니다. 따라서 증여로 소유권을 이전할 경우에는 토지거래허가를 받을 필요가 없고, 유상행위인 매매, 교환으로 이전할 경우에만 허가를 받도록 하고 있습니다.

증여행위는 토지거래허가 대상 법률행위가 아니지만 실무적으로는 증여자와 수증자가 가족관계인 경우 등 특수관계자가 아니라면 증여계약서에 대한 검인부여를 거부하는 형식으로 행정처리 하고 있으므로, 타인 간에는 증여계약을 통하여 토지거래허가를 회피하기는 사실상 불가능합니다. 따라서 제3자간에 체결되는 증여계약인 경우에도 예외 없이 토지거래허가를 받아야 합니다.

나. 약정지상권의 유상설정 및 이전.

약정지상권은 당사자 간의 법률행위로 성립되는 지상권을 말합니다. 지상권이 성립되는 원칙적인 모습입니다. 

지상권을 창설하고자 하는 자는 타인의 토지를 일정한 목적으로 사용하기 위하여 설정하는 것이므로 지상에 공작물 등이 존재하지 않아도 무방합니다.

약정지상권은 엄연히 존재하는 물권임에도 실무상으로는 거의 활용되지 않고 편법적으로만 이용되고 있습니다.

예컨데 저당권에 부수하여 담보력을 강화할 목적이거나 가등기를 하면서 추후 본등기 시 토지의 활용성이나 용익가치를 보전할 목적 등으로 설정되는 경우가 대부분입니다.

약정지상권의 경우에는 최초로 지상권을 설정하는 원시취득뿐 아니라 설정된 권리를 유상으로 승계할 경우에도 허가대상이 됩니다.

지상권을 설정한 자가 타인에게 지상권을 이전하면서 투자자금보다 다액의 자본금을 회수하는 형식으로 투기현상이 발생될 수 있다는 점을 고려한 때문으로 보입니다.

약정지상권에 대한 설정 및 이전행위를 토지거래허가 대상으로 규정한 것은 불필요한 것 임은 전술한 바와 같습니다. 약정지상권이 소유권 이전을 회피하는 수단이나 탈법요인이 되는 것으로 본다면 전세권, 임차권, 저당권, 가압류 등고 동일한 기능을 할 수 있기 때문입니다.

아룰러 실무적으로 지상권이 토지거래허가 대상권리로 현출되는 사례는 거의 없습니다. 이는 정상적인 방법으로 지상권 설정계약이 체결되는 사례가 매우 드물고 담보 또는 보전목적으로 지상권을 설정하더라고 거의 에외 없이 지료가 무상으로 약정되기 때문입니다.

다. 법정지상권과 관습법상 지상권의 유상이전.

약정지상권은 당사자 간의 합의로 성립되는 지상권임에 비해 법정지상권은 법정요건에 부합될 경우에 당연히 성립되는 지상권입니다.

법정지상권과 관련되 현행 법률은 민법 제305조제1항, 민법 제366조, 가등기담보 등에 관한 법률 제6조, 입목에 관한법률 제10조가 있습니다.

일반적으로 문제된느 것은 토지와 건물이 동일인 소유일 때 설정된 저당권에 기해 토지와 건물의 소유자가 각 달라진 경우로써 건물소유자를 위하여 토지에 지상권이 설정된 것으로 간주되는 사정입니다.

토지와 그 지상의 건물 내지 입목 소유자가 달라진 경우, 건물 내지 입목소유자를 위하여 해당 토지에 지상권이 성립된 것으로 보게 되면 민법 제187조에서 규정하고 있는 법률규정에 의한 성립이 되므로 여기에는 관청의허가행위가 개입될 여지가 없습니다.

따라서 법정지상권은 기 성립된 법정지상권을 제3자에게 유상으로 이전할 경우에만 허가행위가 필요한 것입니다.

관습법상 지상권은 법정지상권 이외의 사유로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에 건물 소유자를 위하여 해당 토지상에 지상권이 성립된 것으로 인정하는 것인 바, 동 지상권도 법정지상권과 같이 성립요건만 충족되면 설정된 것으로 간주되므로 역시 허가행위는 필요 없고, 성립된 관습법상 지상권을 제3자에게 유상으로 이전할 경우에만 허가대상이 될 뿐입니다.

이상으로 토지거래 제한에대 하여 알아보았습니다.

어려우신가요?

실무에서는 그렇게 많이 사용되지는 않지만 알아두면 좋은 정보들입니다.

천천히 한번더 읽어보세요.

읽어주셔서 감사합니다.