건부지 토지의 분할제한에 대하여

국토법에서는 토지를 분할하고자 할 경우에는 개발행위허가 대상이 되는 것으로 하고 있습니다. 즉 토지를 분할하고자 할 경우에는 먼저 관할 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수에게 분할에 따른 개발행위허가를 받도록 하고 있습니다. 

다만 다음과 같은 사정이 있을 경우에는 허가를 받지 않아도 분할할 수 있는 것으로 하고 있습니다.

- 사도법에 따라 사도개설 허가를 받아 행하는 토지분할.

- 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 사용하기 위한 토지분할.

- 행정재산 중 용도폐지 되는 부분에 대한 분할 또는 일반재산을 매각, 교환, 양여하기 위하여 행하는 토지분할.

- 도시계획시설로 지형도면에 고시된 해당 부분의 토지를 분할하는 경우.

- 너비5m 이하로 이미 분할된 토지를 건축법상 분할제한 면적 이상으로 분할하는 행위.

* 토지분할 이란 무엇이며 토지분할 절차에 대하여.

* 토지분할이 금지 제한되는 경우들

* 토지중 건부지에 대한 분할제한.

1. 일반적 분할제한.

건부지 즉 건축물 있는 대지는 아래 각 용도지역별로 정해진 면적 범위 안에서 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되는 형식으로는 분할하지 못하는 제한이 있습니다.

주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역은 도시지역에 속한 용도지역을 말하고, 기타 지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 용도 미지정된 지역을 말합니다.

- 주거지역, 기타지역 : 60제곱미터 이하

- 상업지역, 공업지역 : 150제곱미터 이하

- 녹지지역 : 200제곱미터 이하.

2. 접면도로에 따른 분할제한.

건부지는 도로에 2m 이상 접하도록 분할하여야 합니다. 다만 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, 건축물 주변에 광장, 공원, 유원지, 기타 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 경우에는 그러하지 아니합니다.

다만 연면적의 합계가 200제곱미터(공장은 3000제곱미터)이상인 건축물(축사, 작물재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축 조례가 정하는 건축물은 제외)의 대지는 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접하지 않으면 분할할 수 없도록 하고 있습니다.

3. 건폐율에 따른 분할제한.

대지를 분할할 경우에는 건축물의 바닥면적도 고려하여 분할하여야 합니다. 즉 건폐율에 적합한 분할만 인정되는데, 이와 무관하게 분할할 수 있다면 건폐율로써 제한하고 있는 규제를 회피할수 있기 때문입니다. 건폐율을 적용할 경우에는 대지에 여러동의 건축물이 존재할 경우에는 이들 면적을 합산하게 되고, 기준 건폐율은 용도지역별로 정해진 범위 내에서 각 지방자치단체가 정한 조례를 기준으로 판단하게 됩니다.

4. 용적률에 따른 분할제한.

기존 건축물의 용적률에 위반되는 토지분할도 금지됩니다. 대지상에 두 동 이상의 건물이 존재할 경우에는 이들 건물의 연면적을 합산하게 되고 용도지역별로 정해진 각 용적률을 기준으로 판단하게 됩니다. 다만 용적률을 완화하거나 강화하는 규정이 있을 경우에는 강화또는 완화된 면적을 기준으로 하게 됨은 물론입니다. 용적률에 위배되는 토지분할을 금지한것도 분할금지 규정을 사후적으로 회피할 가능성 때문입니다.

5. 공지에 따른 분할제한.

공지확보 규정에 위반되는 토지분할도 금지됩니다. 공지규정은 용도지역, 용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 또는 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 각 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄우도록 정하고 있습니다.

6. 건물 높이에 따른 분할제한.

가로구역(도로로 둘러싸인 일단의지역)으로 정해진 곳에 건물이 존재하는 대지인 경우에는 그 가로구역에 대하여 조례가 정하고 있는 최고높이에 위반되는 형식으로 분할할 수없는 제한이 있습니다.

다만 가로구역이 정하여지지 않은 경우라면 건축물의 높이는 각 부분으로부터 전면도로 반대쪽 경계선까지의 수평거리에 대하여 1.5배를 넘을 수 없고, 대지가 둘 이상의 도로에 접하거나 공원, 광장, 하천 등에 접할 경우에는 각 지방자치단체 조례가 정하는 기준에 위배되는 토지분할이 금지되는 것으로 하고 있습니다.

7. 일조권에 따른 분할제한.

전용주거지역과 일반주거지역에는 일조권이 보장되고 있습니다. 따라서 제1종, 제2종 전용주거지역과, 제1종, 제2종, 제3종일반주거지역에 속한 건부지를 분할하고자 할 경우에는 정북방향 인접대지로부터 일정 거리 이상을 띄어야 합니다.

즉 높이 4m 이하인 경우에는 1m, 높이 4m 초과 8m 이하는 2m, 높이 8m를 초과할 경우 토지분할은 금지됩니다.

다만 너비20m 이상의 도로(조동차, 보행자, 자전거 전용도로포함)로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 대지 포함)에 대해서는 일조권에 따른 분할제한 규정이 적용되지 않는 것으로 하고 있습니다.

이상으로 건부지에 대한 토지의 분할제한에 대하여 알아보았습니다.

생각보다 실무에서 많이 다루어 지고 있는 무제들입니다.

알아두시면 도움이 되실것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.