농지 이해하기

토지매물이 나와서 현장답사를 하다 보면 제일 많이 접하는 것이 농지와 임야입니다.

도시지역에서는 건물에 대한 투자가 많이 일어나지만 비도시지역으로 갈수록 농지와 임야에 대한 투자가 일어나는 것입니다.

그래서 오늘은 농지에 대하여 알아보겠습니다.

농지란 말 그대로 농사를 짓는 토지를 말하는 것입니다.

농지법 제2조에는 이렇게 정의되어 있습니다.

- 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원인 토지(73. 1. 1 이전에 농지 외 다른 용도로 사용된 것이 입증되는 토지는 농지가 아닙니다)

- 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아니라도 실제 현황이 농작물의 경작이나 다년생 식물 재배지로 3년 이상 사용되고 있는 토지(단 임야의 경우에는 형질변경 허가를 받지 않은 경우에는 농지가 아니라는 대법원의 판례가 있으므로 산림과 허가 담당 부서에 사전에 알아보아야 합니다).

- 유지, 농로, 수로, 제방 등과 같이 농지의 개량시설의 부지와 온실, 비닐하우스, 버섯재배사 등 농업 생산에 필요한 시설.

- 축사 및 축사와 연접하여 설치된 아래의 부속 시설.

- 급유시설, 착유시설, 위생시설, 가축 분뇨 처리시설, 농기계 보관시설, 진입로 및 가축 운동장 등 가축의 사육 및 관리 출하에 직접 필요한 시설.

- 자가 소비용 사료의 간이 처리 또는 보관에 직접 필요한 시설.

- 축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한함)

이렇듯 범위가 상당히 넓습니다. 여기서 가장 문제가 되는 애매모호한 부분은 지목상으로는 임야인데, 현황상으로는 농지인 경우입니다.

농촌지역에 임장활동을 하다보면 이러한 경우가 굉장히 많습니다.

지목이 임야인 곳을 농지로 이용하려면 산지관리법 제14조 규정에 의한 산지전용 허가를 받아야 합니다.

그러나 과거 농촌 지역에서 적법한 허가를 받지 않고 산지를 무단으로 전용하여 농작물을 재배하는 경우가 많았습니다.

그러므로 토지 매수 전에는 반드시 해당 지자체의 담당 부서에 확인을 해야 합니다.

예전이 이야기 했듯이 농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖으로 구분한다고 이야기 했습니다.

그리고 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분한다고 이야기 했습니다.

그럼 과연 농지를 도시민이나 외지인도 살 수 있는 것일까요?

농지란 농사짓는 토지입니다. 즉 경자 유전의 원칙에 따라 농업인이 아니면 원칙적으로 농지를 소유할 수 없습니다.

만약에 농지 소유에 대해 제한을 두지 않았다면 도시민이나 외지인들이 투기 목적으로 농지나 산지를 마구잡이식으로 매수하여 농지의 관리 및 생산성과 효율성을 크게 떨어뜨렸을 것입니다.

이렇듯 농지는 소유의 제한과 소유 자격 요건, 경작거리 요건 등 매수시 엄격한 규정이 있습니다.

그러나 2003년 부터는 농지법 개정에 따라 농사를 짓지 않는 도시민들도 농지를 소유할 수 있게 되었습니다.

물론 주말농장 체험용이라는 제한적인 수준이긴 하지만 1,000제곱미터까지는 합법적인 거래가 가능합니다.

이러한 농지법 개정의 원인은 농가 인구의 감소와 고령화, 농산물 개방화 속도가 빨라지면서 이에 대응하려는 방책일 것입니다.

농지법 개정은 실제로 주말농장 체험용을 시작으로 그 규제가 점점 완화되고 있습니다.

즉 농지 규제 완화가 정부 정책이라면 결국 농지 투자는 반드시 관심을 가져야 하는 것입니다.

정리하자면 예전에는 경자 유전의 원칙 아래 농지 소유에 대한 엄격한 규제가 있었습니다.

그러나 시대가 변화하면서 농산물 개방에 대한 대비책으로 경쟁력있는 기계화 영농 및 효율성이 떨어지는 농지에 대한 규제가 완화되었습니다. 결국 규제 완화오 인한 개발가치가 있는 농지는 투자가치가 있습니다.

정부는 현재 농업진흥지역 내의 수질오염 등을 고려해서 묶어둔 농업보호구역의 토지 둥 수질 오염 우려가 적은 토지는 농업진흥지역에서 해제하겠다고 발표했습니다. 또한 한계농지의 규제도 대폭 완화하였습니다. 경사도가 15%를 넘어서 사실상 농사가 불가능한 한계농지의 경우, 소유 및 거래제한을 없앴습니다.

또한 농지전용의 절차도 간소화하고 비농업인의 상속 농지 소유 상한도 폐지하였습니다.

즉 앞으로는 늘어나는 개발 가능 토지에 대한 투자가치가 극대화 된다는 사실입니다. 농지 부분에서는 농업진흥지역의 해제 가능성 있는 토지와 한계농지의 토지투자가 늘어날 전망입니다.

다음은 농지 규제 완화 내용입니다.

- 농업보호구역 중 수질오염 우려가 적은 곳은 농업진흥지역에서 해제.

- 토지 공사의 농지 사전 비축 허용.

- 농지전용 절차 간소화 : 한계농지전용, 허가제에서 신고제로 전환.

- 농지전용 허가 신고 시 농지관리위원회 확인 폐지.

- 한계농지 소유 및 거래 제한.

(평균 경사율 15% 이사인 농지의 비농업인 소유 허용, 농업법인 대표 이사는 농업인이 아니라도 가능, 비농업인 상속 농지 소유 한도폐지, 단 농지은행 위착 관리 조건)

한계농지란 농지법 제30조 규정에 의한 농업진흥지역 밖의 농지중 영농 조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 말합니다.

법령은 농어촌 정비법에 근거를 둡니다.(최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15% 이상인 농지와 폐광 인근 지역의 농지로서 토양 오염 등으로 농업 목적으로 사용하게 부적합한 토지)