토지 투자시 반드시 확인해봐야 하는 것들에 대하여

정부의 부동산 규제정책에 따라 부동산 특히 주택시장이 많이 위축되고 있습니다.

아파트에 투자를 하려고 했던 분들이 토지시장으로 조금씩 눈을 돌리고 있는 상황입니다.

아파트 투자자들은 대출을 받아서 아파트를 사고 시세차익을 노리는 식의 투자를 많이 했는데 정부에서 대출규제를 하는 덕에 아파트투자보다는 조금 대출이 원활한 토지쪽으로 눈을 돌리고 있는 것같습니다.

하지만 토지는 아파트처럼 단기간에 결과물이 나오는 것도 아니고 신경써야 할것도 굉장히 많습니다.

그래서 오늘은 토지투자시에 확인해야 할것들에 대하여 알아보겠습니다.

비슷한 위치의 토지라도 어느토지는 가치가 계속 오르는 반면 어느 토지는 가치가 변하지 않거나 혹은 떨어지기까지 하는 토지가 있습니다.

그렇기 때문에 토지투자를 할때는 많은 것을 확인하고 매수를 해야 하는 것입니다.

그럼 우리주변에서 쉽게 볼수 있는 토지들에 대하여 알아보겠습니다.

토지는 28개의 지목으로 구분을 해서 나누어 놓았는데 다 알면 좋겠지만 대표적인 것들은 다음과 같습니다.

대지 : 건축이 가능한 토지입니다. 아파트를 짓거나 주택을 짓거나 어떤 건축물을 짓기 위해서는 지목이 대지여야 합니다.

부동산공부(건축물대장, 등기부등본, 지적도등등 부동산에 관계된 서류)를 보면 집이 있는 곳은 '대'라고 표시되어 있습니다.

토지중에 가장 비싼 경우들이 많습니다.

농지 : 농사를 짓는 토지입니다. 크게 밭, 논, 과수원 등으로 구분할수 있습니다.

그런 농지에는 집을 지을수는 없나요? 하고 많이들 물어보시는데 농지를 대지로 변경하고 집을 지으실수 있습니다.(경우에 따라서 건축이 불가능한 농지도 있기 때문에 반드시 관할 지자체에 확인을 해보셔야 합니다)

임야 : 우리가 주변에서 쉽게 볼수 있는 산이라고 생각하시면 됩니다. 산혹 산아래자 중턱에 산을 개간하여 농사를 짓고 토지가 있는데 이런곳은 토임이라고 하여 지목상에도 논,이나 밭으로 표시되는 곳이 있습니다.

도로 : 우리가 차를 가지고 다니거나 걸어다니는 길을 도로라고 합니다. 도로나는 것은 지적도상에 도로로 표시된길도 도로이지만 사람들이 계속다니면서 자연스럽게 길이 난경우도 현황도로라고 해서 도로로 인정해주는 경우도 있습니다.

우리주변에서 많이 볼수 있는 토지들입니다.

토지는 그 용도에 맞게 사용을 하도록 제한을 받는 경우도 있기 때문에 토지투자시에는 내가 원하는 행위를 할 수있는 토지를 찾아서 투자하는 것이 가장 중요합니다. 예를 들어 토지를 사서 집을 지어서 팔고 싶은데 집을 지을수 없는 토지를 산다는 것은 의미가 없겠지요? 그렇기 때문에 토지를 볼때는 이런점들을 주의깊게 봐야 합니다.

토지를 볼때 가장 먼저 봐야 하는 것이 무엇일까요?

1. 제가 이전에도 계속 해서 이야기하고 있는 것이 있는데 바로 '길'입니다.

아무리 위치가 좋고 모양이 좋고 배산임수라고 해도 해당토지까지 들어갈수 있는 길이 없다면 그 토지는 아무짝에도 쓸모없는 토지입니다.

흔히들 맹지라고 불리는 토지입니다.

맹지에 길을 만들기는 생각보다 쉽지 않습니다. 주변 토지소유자들도 그런 이유를 알기 때문에 터무니 없이 높은 가격을 요구하기도 하고 때로는 통행을 할수 없게 만들기도 합니다.

길라는 것은 위에서도 이야기 했듯이 지적도상에서 표시가 되어 있는 도로여야 합니다.

다만 현황도로를 길로 인정해서 건축허가를 내주는 경우도 있다는 것을 알고 계시기 바랍니다.

* 도로와 맹지, 맹지와 개발행위허가에 대하여

2. 토지의 용도를 반드시 확인해 봐야합니다.

어떤 용도의 토지인지 농지라도 용도변경을 통해서 건축이 가능한지? 용도변경이 안되는지 확인을 해야 합니다. 농사를 짓기위해서 비싼 대지를 살필요가 없듯이 토지의 용도에 맞는 토지를 사야 합니다. 

용도변경이 가능도 하지만 복잡하고 개인이 하기에는 조금 어려운 절차가 있습니다.

용도변경이 가능한지는 토지가 속해있는 해당 시, 군, 구청에 담당 공무원이나 측량업체, 설계사무실에 의뢰해보면 자세하게 알수 있습니다.

* 용도지역? 용도지구? 용도구역?

3. 토지를 살때는 토지의 경사도를 봐야 합니다.

토지의 경사도가 어느정도 있다면 경사도를 이용하여 조망좋은 건축을 할수 있지만 경사도가 너무 심할 경우 건축허가 자체가 안나는 경우가 있습니다. 또한 허가가 난다고 해도 건축비용이 너무 많이 들어가는 경우가 많습니다.

보통 15도 이상의 경사도가 난다면 다시한번 생각해셔야 할것입니다.

* 경사도가 심한 산의 개발에 대하여

* 임야나 산지의 경사도를 확인하는 방법

4. 묘가 있는 토지는 신중하게 사야합니다.

내 조상도 아니고 누군지도 모르는 사람의 묘가 있는 토지가 있다면 주의해야 합니다.

분묘기지권이란게 있습니다. 관습적으로 분묘에 대한 지상권을 인정해주는 것인데 이게 정말 머리가 아픈문제중에 하나입니다.

토지계약시 이장을 하여야 잔금을 치룬다는 조건을 적는 것이 좋습니다.

만약 이런 조항이 없다면 내 땅인데도 마음대로 묘를 이장할수 없기 때문에 추후 건축을 하거나 다른 행위를 할때 곤란한 문제가 발생합니다.

* 토지살때 조심해야 할 분묘기지권에 대하여

5. 부동산공부를 확실하게 확인하세요.

부동산공부라는 것은 공부를 한다는 것이 아니라 부동상에 관계된 공적서류라고 보시면 됩니다.

즉 등기부등본, 지적도, 토지이용계획확인서, 토지대장등 부동산에 관계된 서류들입니다.

시골의 토지는 특히 옆에 있는 토지들과의 경계가 정확하게 나오지않은경우들이 많습니다. 사려고 하는 토지의 경계나 주변을 반드시 확인해 봐야 합니다.

확실하게 살마음이 있다면 비용이 들어가도 측량을 한번 해보시는 것을 추천합니다.

측량을 하는 방법은 토지가 있는 시, 구, 구청 민원실에 지적측량을 신청하면 됩니다.

* 토지투자시 꼭 확인해야 할 서류 4가지에 대하여

6. 주변에 협오시설이 있는지 확인해봐야 합니다.

매입하려고 하는 토지의 주변에 공동묘지, 축사, 고압선, 쓰레기매립장등 협오시설이 있는지 확인해봐야 합니다.

이런 협오시설이 있다면 토지의 가치가 떨어지는것은 당연합니다. 그리고 이런 협오시설들은 대가 잘 보이지 않는 곳에 위치해 있기 때문에 그 지역에 사는 사람들이 아니라면 잘 모르는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 마음에 드는 토지가 있을 경우 그 주변 지역의 축적도나 지도, 혹은 위성사진등을 이용하여 자세하게 확인해보시기를 바랍니다.

이상으로 토지투자시 확인해야 할것들에 대하여 알아보았습니다.

이외에도 많은 것들을 확인해야 하지만 초보투자자라면 위의 서류들을 먼저 확인해보면서 토지투자에 대하여 공부하시는 것을 추천합니다.