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토지이야기

좋은 땅의 조건에 대하여(FEAT: 좋은 땅을 고르는 방법)

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부동산에 관련된 일을 하다보니 많은 사람들이 묻습니다.

"좋은 땅좀 소개해주세요", "좋은 땅이 무엇인가요" 등등 좋은 땅을 구해달라고 합니다.

과연 좋은 땅이란 무엇일까요?


우리나라는 법으로 토지를 28개로 나누어 놓았습니다.

전국필지로만 따져도 3700만개가 넘습니다.



3700만개의 토지를 다 본것은 아니지만 우리나라는 쓸수있고 쓸모있는 토지보다는 쓸모없는 토지가 훨씬 더 많습니다.

그래서 좋은 토지를 고르기 위한 노력을 해야 하는 것입니다.

좋은 땅을 고르는 눈을 키워야 토지투자의 성공을 앞당길수 있는 것입니다.


그러면 좋은 땅이란 무엇일까요?

정답은 없습니다.

사려고 하는 땅의 용도에 맞게 구입하는 것이 가장 좋은 땅을 구하는 방법입니다.

즉 땅을 보유하거나 활요하려는 목적에 맞게 좋은 땅이라는 개념이 달라지기 때문입니다.


그렇다면 땅을 사려는 이유는 무엇일까요?

개인적으로 생각하기로는 3가지 정도로 구분할수가 있을 것같습니다.

1. 투자목적.

2. 개발목적.

3. 귀농귀촌등 직접 활용등 3가지 목적이 가장 클것입니다.

그러면 이 세가지 목적에 따른 좋은 땅이란 무엇인지 한번 알아보겠습니다.



* 투자목적으로 좋은 땅이란?


투자목적의 땅은 향후 땅값이 많이 오를만한 곳을 사는 것이 좋은 땅을 사는 것입니다.

투자목적이라 함은 단기적으로는 2~3년, 중기는 5~7년, 장기는 10년이상의 시간적 여유를 두고 투자하는 땅입니다.

투자용 땅은 매매차익을 바라며 사놓는 땅이기 때문에 땅값이 오를 수 밖에 없는 토지를 보는 눈을 키워야 합니다.


투자목적으로 적합한 땅은 향후 개발지이거나 개발인접지, 도로가 개통되거나 넓어지는 지역,  장기적으로 볼때 인구가 늘어나거 같은 지역, 역세권이 될 지역, 신도시가 들어올 지역등이 있을수 있습니다.

혹은 그린벨트지역같이 규제가 심한지역이었다가 해제가 되거나 완화될만한 지역의 토지도 관심있게 보아야 합니다.


투자용 땅은 지금은 비록 쓸모가 없어보이지만 나중을 생각해서 투자하는 땅이기 때문에 신중하게 선택하고 판단해야 합니다.

만약 잘못된 선택을 한다면 10년이 아니라 100년이 가도 그냥 쓸모 없는 땅이기 때문입니다.


* 개발목적에 좋은 땅이란?


토지개발이란 것은 토지 상에 건물을 짓거나 그 토지의 형징을 변경해서 합법적으로 토지를 가공 활용하는 것입니다.

토지개발로 토지분할이 되고, 지목변경이 되며, 용도변경이 되어 땅을 현재상태보다 유효하게 활용하는 것을 이야기 하는 것입니다.


개발에 있어서 가장 중요한 것은 목적에 적합한 입지선정이며, 다음으로는 인허가 즉 토지개발행위허가라고 할수 있습니다.

우리나라는 선계획 후개발의 원칙에 따라 국토개발계획이 수립되어 있습니다.

그렇기 때문에 개발인허가에 관하여서는 토지와 건축관련 각종 공법규제에 대한 이해가 필요합니다.


지목과 용도지역, 개별법 특별법 등 용도지역 규제며, 토지거래허가제도 토지분할제한, 용도변경 제한 등 매우 어렵고 복잡한 규제를 파악해야 합니다.

우리나라는 토지개발에 중복규제가 원칙이므로 인허가를 받으려면 약 120개의 토지규제 법규와 약 350여개의 용도지역 규제를 알아야 합니다.


개발목적의 땅에 투자할때 가장 중요하게 봐야 하는 것이 진입도로입니다.

우리나라 건축법상 건축허가를 받기위해서는 반드시 도로가 있어야 하기 때문에 개발을 하려는 땅을 볼때는 도로문제를 반드시 해결해야 합니다.


개발목적은 꼭 전원주택을 지어서 분양하는 것이 아닐수도 있습니다.

원룸건물, 1,2종 근린생활시설, 공장, 창고, 연수원, 병원,요양원, 골프장, 태양광시설등 그 종류는 수없이 많이 있습니다.

그렇기 때문에 개발목적에 적합한 토지를 고르는 눈을 길러야 할것입니다.



* 귀농귀촌을 위한 좋은 땅이란?


"대체로 살만한 터를 잡으려 할 때에는 지리를 첫째로 생각해야 하고, 생리를 둘째로 하며, 그다음으로 인심이요, 마지막으로 산수를 보아야 한다. 이 네가지 중에 하나만 부족하여도 그곳은 살기 좋은 고장이 아니다. 

지리가 만족스러우나 생리가 마땅치 않으면 그곳 또한 오래 살수 없다.

지리와 생리가 갖춰져도 인심이 고약하다면 반드시 뉘우침이 있을 것이다.

또 가까운 곳에 볼만한 산과 물이 없다면 사람의 성품과 감정을 올바르게 가꿀수 없다"


- "이중환"의 택리지 복거총론중에서 - 


귀농 귀촌을 위한 좋은 땅을 사기위해서는 이중환의 택리지를 보면 자세하게 나와있습니다.

복고총론에는 농촌과 시골에서 살기 좋은 땅을 찾는 조건으로 지리, 생리, 인심, 산수 등 네가지를 이야기 하고 있습니다.


택리지에서 사람이 살기 좋은 곳으로 꼽은 지리, 생리, 인심, 산수 등 네거지를 보면 지리는 전통적인 배산임수의 입지인 풍수지리, 생리는 생업으로 살면서 돈을 벌수 있는 일감과 땅, 인심은 그 지역과 동네의 분위기이며, 산수는 휴식과 풍류를 즐길수 있는 쾌적한 주변 자연환경을 말합니다.

이 네가지만 잘 살펴보아도 귀농 귀촌에 좋은 땅을 구할수 있을 것입니다.


그렇기 때문에 우리가 귀농 귀촌을 하려는 땅을 구할때에는 무엇보다도 먹고 살수 있는 아이템을 선정한 후에, 그 아이템에 적합한 규모와 기후 토양과 교통여건등이 적당한 땅을 선택하여야 합니다.

이왕이면 다홍치마라고 경치도 좋고 쾌적한 자연환경, 도시지역과의 접근성과 인심좋은 동네를 찾는 것이 좋습니다.

실제로 귀농 귀촌에 실패하는 이유중에 하나가 시골인심, 즉 텃세나 분위기를 이해하지 못하는 것에서 오는 경우도 많습니다.


이상으로 좋은 땅을 고르는 방법에 대하여 알아보았습니다.

좋은 땅이라는 것은 정해진 답은 없지만 내가 필요한 용도에 맞는 땅을 잘 고르는 것입니다.

무조건 남이 좋다고 하는 땅보다는 내가 무엇을 위해서 땅을 사느냐를 먼저 확실히 이해하고 있어야 합니다.

그후에 땅을 찾는 것도 늦지 않습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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