토임이란 무엇이며 토임 등록전환절차에 대하여

우리나라는 토지를 28개 지목으로 분리하여 그 용도에 맞게 표시를 하고 있습니다.

토지는 임야와 일반토지로 크게 구분되고 있습니다.

지목이 임야인 토지는 임대장이나 임야도를 별도로 표시하며 지번 역시 '산000'번지로 '산'이라 표시를 합니다.

그런데 가끔 보다보면 분명히 지목은 임야인다 '산000'이 아닌 '000'으로 산자가 빠진 경우를 볼수 있습니다.

이런 산자가 빠진 임야는 임야대장이 아닌 토지대장이 있으며, 임야도 대신 지적도를 사용하여 확인을 해야 합니다.

이렇듯 산자가 빠진 임야를 토임이라고 이야기 합니다.

위의 토지이용계획확인서를 보시면 지목은 임야인데 지번에는 산자가 없는 것을 확인할수 있습니다.

통상적으로 이런 토지를 실무에서는 토임이라고 부르는 것입니다.

토림은 일반임야('산'자가 붙은 지번의 토지)와 달리 수목이 없고, 밭이나 초지 등의 현황으로 사용하는 경우가 많습니다.

예전에 화전민이 집이나 밭으로 사용거나, 임야의 주인 혹은 주민들이 불법으로 개간하여 밭으로 사용하던 땅, 혹은 임야를 개간허가를 받아서 과수원등으로 조성하여 사용하였지만 정식으로 지목변경을 하지 않은 경우등 다양합니다.

주택단지로 개발하려고 임야에 산지전용을 받아 벌채를 하고 대지조성을 하는 도중 중단된 임야를 토림으로 바꿔놓은 경우도 있습니다.

토림은 큰 임야의 일부가 아니라 별도의 한 필지를 이야기 하는 것입니다.

큰 산의 일부를 불법개간하여 밭 형태로 쓴다고 하여도 토임이라고 하지 않습니다.

대개 토임은 몇 백평에서 몇천평이하로 임야보다 작습니다.

토임은 법정지목과 현황지목이 다른 일종의 '지적불부합지'라고 볼수 있습니다.

토림은 원래 그 지목이 임야이기 때문에 농사를 짓고 있어도 농지가 아닙니다.

따라서 농지법의 규정을 적용받지 않습니다.

자경의무가 없고, 휴경을 해도 상관없고, 그냥 계속 농사를 지어도 상관없습니다.

만약 수용이 된다고 해도 토지보상도 임야의 예로 따르겠지만, 현황을 기준으로 보상하는 원칙으로 인하여 농사를 짓고 있는 경우에는 일반 임야보다는 높게 평가를 받을 수도 있습니다.

또한 개발시에는 산지전용허가를 받아야 합니다.

만약 농업인이 자기 소유의 토임에 농사를 지었다면 2018년 6월2일 종료된 "불법전용산지 양성화 특례"에 따라 토지분할 및 측량 후 토임을 농지로 지목변경할수도 있었습니다만 지금은 안됩니다.

토임은 원래 임야기고 농지가 아니기 때문에 양도세나 부재지주 적용에서 당연히 임야로 취급됩니다.

또한 토임은 농지가 아니기 때문에 농막설치가 되지 않고, 자기소유의 토임이라면 산림경영관리사는 가능합니다.

만약 사려고 하는 임야가 토임이라면 매수자의 입장에서는 상당히 좋은 조건일수도 있습니다.

일부러 개간을 하지 않아도 되고, 산 아래에 있다면 농막설치는 불가능하지만 산림경영관리사를 지어서 유용하게 사용할수 있기 때문입니다.

토임의 등록전환에 대하여 알아보겠습니다.

등록전환이란 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도로 옮겨 등록하는 것을 이야기 하는 것입니다.

토지소유자는 등록을 전환할 토지가 있으면 그 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 담당관청에 등록전환을 신청해야 합니다.

등록전환을 신청할 수 있는 토지는 산지관리법, 건축법 등 관계법령에 따른 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인하여 지목을 변경해야할 토지입니다.

다만 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 지목변경 없이 등록전환을 신청할수 있습니다.

1. 대부분의 토지가 등록전환되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우.

2. 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할수 없는 경우.

3. 도시관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우.

토임의 등록전환 절차는 다음과 같습니다.

토지소유자가 등록전환을 신청할 때에는 등록전환 사유를 적은 신청서에 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 합니다.

근거법은 측량, 수로조사 및 지적에 관한 법률입니다.

* 토임의 등록전환 신청에 필요한 서류.

1. 등록전환신청서.

2. 토지의 형질변경 등의 공시가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본 등.

3. 측량 성과도.(등록전환신청을 하기 위해서는 먼저 지적측량(등럭전환측량)을 시행하고 발급받은  측량성과도를 첨부하여 등록전환신청서를 작성하여야 합니다).

* 토임의 등록전환 신청기간 : 사유발생일로부터 60일 이내 신청하여야 합니다.

* 토임의 등록전환시 면적변동에 대하여.

대부분의 지적도는 1/1200 축적을 사용하고 있지만, 임야도는 1/6000의 축적을 사용합니다.

즉 임야도와 지적도는 그 축적의 차이가 큽니다.

등록전환은 상대적으로 축적이 작은 임야도를 축적이 큰 지적도로 바꾸는 과정이 필요합니다.

따라서 등록전환시 측량을 하는 과정에서 공부와 실제면적 사이의 차이가 발생하는경우가 생길수 있습니다.

절차 상 신청서류에 필요한 등록전환측량을 하게 되면 공부상 면적보다 실제면적이 더 커질수, 작아질수도 있습니다.

따라서 이를 예방하기 위해선 매매계약 전에 등록전환 측략을 하는 것이 좋습니다.

이상으로 토임이란 무엇이며 토임의 등록전환에 대하여 알아보았습니다.

토임이란 쉽게 이야기 해서 산에 있는 밭이라고 생각하시면 됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.