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토지이야기

토지의 공동소유와 단독소유에 대하여

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부동산의 특성상 하나의 부동산(토지, 주택등)에는 민법상 원칙에 따라서 한명 또는 여러명의 소유자가 있을수 있습니다.

이번시간에는 부동산 특히 토지 소유에 대한 이야기를 해보겠습니다.


하나의 필지를 한사람이 소유하는 것을 단독소유라고 하며 많은 토지가 단독소유로 되어 있습니다.

2인이상이 한 필지의 토지를 소유하는 것을 공동소유라고 합니다.

여기서 이야기 하는 공동소유의 종류는 민법에서 인정하는 총유, 합유, 공유의 세가지가 있습니다.


총유라는 것은 종증이나 교회등 법인아닌 사단의 소유 형태를 말하는 것입니다.

합유는 공동수탁자 등에 적용것으로, 즉 여러사람이 조합을 구성하고 소유권을 조합명의로 하는 것입니다.

단 명칭이 조합이라고 해도 법원인 경우는 합유가 아닙니다.

공동소유의 가장 많은 경우가 공유이고 여러사람이 공유로 소유한 물건을 공유물이라고 합니다.



공유로 토지를 소유하게 되는 경우는 몇가지가 있는데 그중에 대표적인 것들 몇가지를 알아보겠습니다.


부모나 조상으로 부터 토지를 상속받은 경우입니다.

부모나 조상으로 부터 우언 또는 법정상속분에 따라 일정비율로 하나의 토지를 자녀나 자손들이 상속받아 공유하는경우 공유지분의 비율은 1/n으로 토지등기부등본에 명시되게 됩니다.


하나의 토지를 여러사람이 공동으로 투자를 해서 사는 경우도 공유에 속합니다.

투자한 만큼의 비율로 토지등기부등본에 기재되기 때문에 별 문제는 없습니다.

간혹 기획부동산이나 경매투자회사에 속아서 하나의 필지에 여러명 많게는 수백명에 이르는 사람이 등재되어 있는 경우도 보았습니다.


전원주택지나 토지의 소유중 도로지분에 대한 공유문제가 있습니다.

하나의 필지를 여러개로 나누다 보면 도로의 확보를 위하여 도로를 공유지분으로 소유하는 경우가 많습니다.

하지만 건축허가를 받아서 건축을 하려면 도로소유자모두에게 토지사용승락을 받아야 하기 때문에 특히 조심해야 하는 경우입니다.


공유지분의 경우 공유지분권과 공유물에 대한 권리를 구분해야 합니다.

공유지분권은 공유물에 대한 일정 지분의 권리로서, 지분소유자는 자유로이 그 지분을 처분 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다.

또 공유물 분할을 청구할 수도 있습니다. 이 경우 다른 공유자의 동의나 승낙은 필요없습니다.

사적자치의 원칙에 기한 사소유권 보장에 기한 것입이다.



그러나 공유물의 보존 관리 변경 처분에 대하여는 민법의 규정에 따라 행위 별로 다른 공유자 전원 혹은 과반수 동의 등을 받아야 하는 제한을 받습니다. 다른 공유자의 권리를 보호하기 위함입니다.

구체적으로 보면, 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있으나, 공유물의 이용 개량 등 관리행위는 전 공유자의 과반수 동의가 있어야 합니다. 공유물의 변경이나 처분은 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다.

​공유토지의 용도변경, 지목변경 등은 주요 변경사항으로서, 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 합니다.


공유토지 매매시 주의할 점은 명의자모두의 동의가 필요한데 그중 한사람이도 동의를 반대하면 토지에 대한 매매가 이루어 지지 않습니다.

부모로 부터 상속받은 토지에 자녀가 5명이라고 가정하면 그중 한명이라도 도장을 찍어주지 않으면 등기이전이 불가능합니다.

즉 만장일치의 합의가 필요한것입니다.


공동명의의 토지를 매매하려고 할때는 반드시 명의자모두의 동의를 받아야 하기 때문에 계약서 작성에 잔금지급시까지 동의를 받지 못할경우 계약해지와 위약금에 대한 이야기를 명시하는 것도 하나의 방법입니다.

어느 한사람이 동의를 안해줘서 계약이 파기된 경우들이 참 많습니다.


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