농지에 대한 양도소득세 감면에 대하여

농지를 8년 이상 자경한 자로서 요건에 부합될 경우에는 해당 농지의 양도로 인하여 발생한 차익을 감면해 주는 특례를 적용받기 위해서는 농지소유자가 감면신청을 해야 합니다.

감면되는 사유는 다음과 같습니다.

1. 감면요건

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(행적구역 개편 등으로 이에 해당하지 않게 된 지역을 포함)에 거주하면서 8년이상 경작한 경우로서 당해 농지를 양도한 경우에는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하게 됩니다.

- 농지가 소재하는 해당 시, 군, 자치구 안에서 거주한 경우.

- 위의 지역과 연접한 시, 군, 자치구 안에서 거주한 경우.

- 해당 농지로부터 직선거리 30km이내의 지역에서 거주한 경우.

조세특례제한법에 의하여 양도소득세를 감면 받을 수 있는 농지는 공부상 지목과 관계없이 실제 경작에 사용되고 있는 토지를 말하며, 농업경영에 직접 필요한 농박, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도, 수로 등도 포함됩니다.

다만 농지에 해당하는지 여부는 다음 각 호 기준에 따라 판단하게 됩니다.

가) 양도인이 8년(한국농어촌공사, 영농조합법인, 농업회사 법인에게 양도하거나, 대토로 인하여 종전 농지를 양도할 경우에는 3년)이상 농지를 소유한 사실이 다음 어느 하나의 방법으로 확안될 것.

- 전자정부법에 따른 행정정보의 공동이용을 통한 등기사항 증명서 또는 토지대장 등본(다만, 신청인이 확인에 동의하지 아니한 경우에는 해당 서류를 제출하여야 합니다).

- 위의 방법으로 확인할 수 없는 경우에는 기타 증빙자료.

나) 양도인이 8년 이상9한국농어촌공사, 영농조합법인, 농업회사 법인에게 양도하거나 대토로 인하여 종전 농지를 양도할 경우에는 3년)농지 소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지인 것이 다음 서류를 통하여 확인 될 것.

- 전자정부법에 따른 행정정보 공동이용을 통한 주민등록 등본(다만 신청인이 확인에 동의하지 아니한 경우에는 해당 서류를 제출하여야 함)

- 시, 구, 읍, 면장이 발급하는 농지원부 등본과 자경증명서.

2. 주거, 상업, 공업지역에 속한 농지의 과세특례.

8년 자경에 따라 양도소득세 감면대상이 되는 농지라도 주거, 상업, 공업지역에 편입되거나, 도시개발법또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분되기 전에 농지 이외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 다음 산식으로 산축된 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하게 됩니다.

[양도소득금액 X (주거지역 등에 편입되거 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가 - 취득당시 기준시가)] / [양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가]

다만 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우에는 양도당시 기준시가를 보상가액 산정 기초가 되는 기준시가로 합니다.

3. 대토농지에 대한 감면.

3년이상 직접 경작하고 다음과 같은 지역(행정구역 개편 등으로 이에 해당하지 않게 된 지역을 포함)에 거주하고 있는 자가 일정한 요건에 부합되는 농지를 경작 필요에 의하여 대토함으로써 발생한 양도소득인 경우에는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하게 됩니다. 여기서 직접경작이란 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말합니다.

- 거주자 요건 : 전술한 8년 자경 감면대상과 요건과 동일합니다.

- 사후 취득시 요건 : 농지 소재지에서 3년이상 거주하면서 경작한 자가 그 농지 양도일로부터 1년(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의매수, 수용, 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 새로 취득한 농지 소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작한 경우로써 대토 농지가 다음 어느 하나에 해당될 경우에만 가능합니다.

* 대토한 농지면적이 양도한 농지면적의 2분의 1이상일 것.

* 대토한 농지가액이 양도한 농지가액의 3분의 1이상일 것.

- 사전 취득시 요건 : 종전 농지를 처분하기 전에 대토 할 농지부터 먼저 취득한 경우에는 대토 농지 취득일로 부터 1년 이내에 종전 농지(단 농지 소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작한 자이어야 함)를 양도하고, 대토한 농지 소재지에서 다시 3년 이상 거주하면서 경작한 경우이어야 합니다. 다만 대토한 농지도 위 사후 취득시 요건 중 어느 하나에 부합되어야 합니다.

대토요건에 해당되는 농지라도 주거, 상업, 공업지역에 편입되거나, 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분되기 전에 농지가 아닌 다른 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우 과세특례는 위 자경농지에 대한 경우와 동일합니다.

* 대토감면 규정이 배제되는 토지.

다음과 같은 토지에 대해서는 대토에 따른 감면규정이 적용되지 않는 것으로 하고 있습니다.

1) 양도일 현제 특별시, 광역시(광역시의 군은제외) 또는 시(도농복합 형태의 시의 읍, 면지역은제외) 지역의 주거, 상업, 공업지역 안에 소재하는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지인 경우. 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제외합니다.

- 사업시행 지역의 토지소유자가 1천명 이상이거나, 사업시행 면적이 100만제곱미터이상인 개발사업지안에 있는 농지로서 개발사업 시행으로 인하여 주거, 상업, 공업지역으로 편입된 후단계적 사업시행 또는 보상지연으로 3년이 지난 경우인 때.

- 국가, 지방자치단체, 공공기관이 시행하는 개발사업으로 주거, 상업, 공업지역에 편입된 농지로서 개발사업이나 보상지연 사유가 사업시행자에게 있는 경우.

2) 당해 농지에 대한 환지처분 이전에 농지 아닌 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우로서 환지예정지로 지정된 날로부터 3년이 경과한 농지인 경우.

4. 감면액 한도.

가) 자경농지에 대한 1과세기간 감면한도.

8년 자경에 따라 감면받을 수 있는 양도소득세 한도는 1과세기간 동안 2억원을 넘지 못하는 것으로 하고 있습니다.

다만 각 한도금액은 무역조정기업의 고정자산처분 구조조정 대상 부동산 취득에 따른 양도, 대토농지의 양도, 공익사업용으로의 양도, 개발제한구역 지정에 따른 매수청구를 통한 양도, 산지의 국가양도, 분리과세 되는 사회기반시설 채권의 이자소득 및 축사용지의 양도로 인하여 받은 각 감면액을 전부 합산한 금액으로 하게됩니다.

나) 대토농지에 대한 1과세기간 감면한도.

농지대토로 감면받을 수 있는 양도소득세 한도는 1과세기간 동안 1억원을 넘지 못하도록 하고 있습니다. 

다만 한도금액은 무역조정기업의 고정자산 처분, 구조조정 대상 부동산 취득에 따른 양도, 공익사업용으로의 양도, 개발제한구역 지정으로 인한 매수청구에 따른 양도, 산지의 국가양도, 분리과세 되는 사회기반시설 채권의 이자소득에 대한 감면액을 전부 합산한 금액을 기준으로 하게 됩니다.

다) 5개 과세기간에 대한 감면한도.

농지대토로 인한 감면한도는 5개 과세기간 동안에도 1억원만 인정될 뿐입니다.

다만 공익사업용으로 양도함으로써 발생한 것을 합할 경우에는 2억원을 한도로 인정됩니다.

자경농지와 일정한 축사용지 양도에 따른 감면한도는 5개 과세기간 동안 3억원만 인정됩니다.

농지대토 및 공익사업용 등으로 인한 양도 감면액을 포함한 경우에도 3억원을 초과할수 없도록 하고 있습니다.

이상으로 농지에 대한 양도소득세 감면에 대하여 알아보았습니다.

조금은 어렵게 느낄수도 있는데 양소소득세문제는 토지를 처분할때 문제가 될수 있습니다.

반드시 정확하게 알아보시고 세무전문가와 상담을 하시기를 바랍니다. 

읽어주셔서 감사합니다.