취득세 계산방법과 취득세 절세노하우에 대하여

취득세는 부동산 취득시 발생하는 세금으로 농어촌특별세와 교육세가 추가됩니다.

부동산 취득일 60일 이내에 납부하지 않으면 가산세가 발생하는 세금이므로 기간을 어기면 안됩니다.

취득세는 부동산 취득시 발생하는 세금으로, 취득세와 농어촌특별세(취득세1/2의 10%), 교육세(취득세 1/2의 20%)가 추가됩니다.

취득세는 취득일로부터 60일 이내에 물건지가 있는 시, 군, 구청에 납부해야 하며, 취득일로부터 30일 이내에 등기하는 경우에는 취득세를 50% 분납할수 있습니다.

납부기한을 넘기면 신고불성실 가산세(20%)납부불성실 가산세(1일 3/10000)를 추가 납부해야 하므로 반드시 기한 내에 납부해야 합니다.

계약서와 영수증(세금계산서 등), 자금거래내역 등은 향후 양도세 필요경비 자료로 사용할 수 있으므로 보관하는 것이 좋습니다.

구분	취득일
정상거래	잔금지급일
잔금지급일 불분명	등기접수일
무상승계	계약일
상속	상속개시일
증여	증여계약일
잔금일 전에 등기	등기접수일

취득시기는 위의 표에서 보듯이 잔금지급일이 원칙이며 잔금일 전에 소유권이전 등기시 등기접수일이 기준일이 됩니다. 무상승계취득의 경우에는 계약일이 취득일이 되고, 상속은 상속개시일인 피상속인이 사망한 날이 취득일이 되며, 증여는 증여계약일이 취득일이 되지만 계약일 전에 등기를 했다면 등기일이 취득일 기준이 됩니다.

취득세 과세표준은 실지신고거래가액을 기준으로 하는 것이 원칙이고, 신고가액이 시가표준액(기준시가)보다 낮거나 상속, 증여의 경우에는 시가표준액이 과세표준이 됩니다.

대부분은 시가표준액이 매매가격보다 낮기 때문에 당연히 매매가격이 과세표준이 된다고 생각하지만 가끔씩 시가표준액이 매매가격보다 높은 경우가 있어서 당황할 수도 있습니다. 예를 들어 매매가액이 8억원인데 시가표준액인 기준시가가 10억원인 경우 취득세 과세표준은 매매가인 8억이 아니라 시가표준액인 10억원에 대한 취득세를 내야 합니다.

구분		취득세	농어촌특별세 (전용면적 85㎡)	교육세	합계 (전용면적 85㎡)
주택	6억원이하	1%	(0.2%)	0.1%	1.1%(1.3%)
	6억원 ~9억원	2%	(0.2%)	0.2%	2.2%(2.4%)
	9억원초과	3%	(0.2%)	0.3%	3.3%(3.5%)
주택외	일반세율	4%	0.2%	0.4%	4.6%
	중과세율	12%	0.2%	1.2%	13.4%
신축		2.8%	0.2%	0.4%	3.16%
농지		3%	0.2%	0.2%	3.4%
상속	농지	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
	농지외	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여		3.5%	0.2%	0.3%	4.0%

취득세율은 위의 표에서 보듯이 주택과 주택 외 건물토지에 따라 다르고 신축, 상속, 증여에 따라 다르며, 농어촌특별세와 교육세가 포함됩니다. 주택의 취득세율은 6억원이하 1%, 6억 ~ 9억원 2%, 9억원 초과 3%로 구간에 따라서 취득세율이 달라지며, 주택외 건물토지의 취득세율은 일반세율 4%가 적용되지만 농지는 일반세율3%(상속 2.3%)가 적용됩니다.

유흥주점, 고급오락장 등은 중과세 적용되어 12%의 취득세율이 적용됩니다. 특히 취득후에도 취득 5년이내에 취득세 중과세대상에 해당되면 취득세 중과세가 소급적용되어 추징당할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

예를 들어 현재 2층 상가를 음식점으로 임대를 주고 있었는데 음식점을 하는 임차인이 폐업하면서 유흥주점을 하는 임차인에게 임대를 주게 될 경우 취득 후 5년이 지나지 않았다면 취득세 중과세율을 적용받아 추징될 수 있습니다.

이렇게 임차인의 업종에 따른 중과세가 발생하는 경우에는 재산세를 임차인이 부담하기로 한다는 특약사항을 기재하고 임대계약을 하는 것이 좋으며, 이런 전가특약은 법적인 효력이 있습니다. 국가로부터 취득하거나 신탁취즉, 1년 미만의 임시건축물등에 대해서는 취득세를 비과세합니다.