종합부동산세 계산방법과 절세노하우 방법에 대하여

종합부동산세는 재산세와 더불어 대표적인 보유세이지만 재산세와 달리 건물에는 부과되지 않고 토지(분리과세 토지는 과세되지 않음)와 주택에 대해서만 매년 6월 1일을 기준으로 12얼 1일 ~ 12월 15일, 15일간 전년도에 납부한 종합부동산세액의 1.5배 한도 내에서 부과되며, 농어촌 특별세 20%가 부과됩니다.

구분	과세기준금액
주택(주택부속토지포함)	주택공시가격 6억원 1세대 1주택 9억원
종합합산 토지(나대지)	토지공시가격 5억원
별도합산 토지(상가 등)	토지공시가격 80억
분리과세 토지	과세안됨

토지든 건물이든 금액이 크든 작든 무조건 부과되는 재산세와 달리 종합부동산세는 위의 표에서 처럼 금액에 따라 대상이 정해지며, 과세기준 금액에 해당되지 않는다면 걱정할 필요가 없습니다.

주택은 주택공시가격 6억원(1세대 1주택은 9억원)을 넘어야 과세대상이 되고 건물과 분리과세 토지는 대상이 아니지만, 나대지 등 종합합산 토지는 토지공시가격 5억원, 상가 등 별도합산 토지는 토지공시가격 80억원을 넘어야 대상이 됩니다.

구분		계산
종합부동산세	건물	없음
	토지	과세표준 X 종합부동산세율
과세표준		기준시가 X 공정시장가액비율
공정시장가액비율		80%

종합부동산세 계산 역시 재산세처럼 과세표준에 부동산 종류별 종합부동산세율을 곱하면 되고, 과세표준은 기준시가에 공정시장가액 비율을 곱하면 됩니다. 부동산 종류별 종합부동산세 과세표준 구간과 세율은 아래와 같습니다.

구분			종합부동산세
			과세표준	세율	누진공제
주택		주택	6억원 이하	0.5%	-
			6억 ~ 12억	0.75%	150만원
			12억 ~ 50억	1%	450만원
			50억 ~ 94억	1.5%	2950만원
			94억 초과	2%	7650만원
		별장	과세대상아님
토지	종합합산	나대지 등	15억원 이하	0.75%	-
			15억 ~ 45억	1.5%	1125만원
			45억 초과	2.0%	3375만원
	별도합산	영어용 건물들	200억 이하	0.5%	-
			200억 ~ 400억	0.6%	2천만원
			400억 초과	0.7%	6천만원
	분리과세	전, 답, 임야 등	과세대상아님
		골프장 등
		그 외 토지
건물		골프장, 고급오락장	과세대상아님
		공장
		이외의 건물

종합부동산의 과세표준은 주택공시가격, 토지기준시가로 시세의 70% 수준이기에 매매가격이 6억원을 넘는다고 해서 겁먹을 필요는 없습니다. 또한 종합부동산세는 부부합산에서 별산으로 전환되었기 때문에 한 사람 명의로 하기보다는 부부별도 또는 공동명의로 하는 것도 방법입니다.

구분	건물	토지	합계
기준시가	10억원	100억원	-
- 과세기준금액	과세제외	80%	-
X 공정시장가액비율		70억원	-
= 과세표준		16억원	-
X 세율		0.5%	-
- 누진공제		-	-
= 산출세약		800만원	800만원

예를 들어 건물기준시가 10억원, 토지공시지가 100억원인 다가구주택의 종합부동산세를 계산해보면 위의 표에서 보듯이 건물은 과세가 제외되고 토지는 별도합산 200억 이하 0.5%가 적용되어 총 800만원의 종합부동산세가 발생합니다.