종합소득세 계산방법과 종합소득세 절세노하우 방법에 대하여

임대소득에 대해서는 종합소득세가 발생하는데, 다른 종합소득이 발생하면 합산해 구간별로 6~40%로 과세되며 다음해 5월 중 종합소득세 신고기간에 신고 납부해야 합니다. 부가가치세를 면제받은 간이과세자도 종합소득세를 신고, 납부해야 합니다. 다만 수입이 발생하지 않아 무실적인 경우에는 신고 의무가 없으며, 비용이 발생한 경우에는 장부를 작성해 신고해두면 향후 10년간 이월해서 결손금 공제를 받을 수 있습니다.

구분	내용
주택	* 부부합산 고가 1주택 도는 2주택 이상 월세를 받는 경우 * 개인별로 2천만원 이하시 2016년까지 비과세 * 2017년 이후부터는 분리과세
오피스텔	* 업무용 오피스텔은 100% 종합과세 * 주거용 오피스텔은 주택에 대한 과세기준 적용
상가	100% 종합과세
토지	100% 종합과세
숙박업소(고시원, 모텔등)	100% 종합과세

세법상 사업소득으로 과세되는 부동산 임대소득의 종류와 과세내용은 위의 표와 같습니다.

근로소득이 있는 경우에는 합산해서 계산하기 때문에 본인의 근로소득을 감안해 종합소득세를 미리 계산해봐야 다음 해 5월 예상치못한 종합소득세 폭탄을 피할 수 있습니다.

구분	임대소득	임대소득 + 근로소득
임대소득금액	1천만원	1천만원
- 근로소득금액	0원	3천만원
=종합소득금액	1천만원	4천만원
- 소득공제	400만원	400만원
= 과세표준	600만원	3600만원
X 세율	6%(1200만원이하)	15%(1200~4600만원)
- 누진공제	0원	108만원
= 산출세약	36만원	432만원

임대소득만 있는 경우와 근로소득이 있는 경우를 비교해보겠습니다.

위의 표에서 보듯이 임대소득이 1천만원 있는 경우에는 36만원의 종합소득세가 발생하지만 근로소득 3천만원이 추가되는 경우에는 종합소득세가 432만원으로 늘어납니다.

참고로 소득세율은 다름과 같습니다.

구분(과세표준기준)	세율	누진공제액
1200만원이하	6%	-
1200 ~ 4600만원이하	15%	108만원
4600 ~ 8800만원이하	24%	522만원
8800만원 ~ 1억5천만원이하	35%	1490만원
1억5천 ~ 5억원이하	38%	1940만원
5억원 초과	40%	2940만원

종합소득세를 신고하는 데는 장부로 신고하는 방법과 소규모 사업자가 대상인 장부 없이 무기장으로 신고하는 방법이 있습니다.

장부를 사용하지 않는 무기장 방법은 단순경비율로 신고하는 방법(임대업의 경우 신규사업자 수입금액이 7500만원 미만이거나 게속 사업자 수입금액 2400만원 미만)과 기준경비율(단순경비율 이외 대상)로 신고하는 방법이 있습니다. 

임대소득이 2400만원 미만이면 장부 작성 없이 단순경비율 제도를 활용해 간단하게 세금을 정산할 수 있으나 2400만원이상이면 장부를 작성해 정확하게 세금을 계산해야 합니다.

임대수익금액에서 필요경비를 제하고 소득금액을 산축하기 때문에 필요경비를 잘 활용하면 소득세를 줄일수 있습니다.

따라서 인건비, 접대비, 세금과 공과금, 보험료, 감가상각비, 건물수리비, 건물관리비, 차량유지비, 이자비용 등의 경비를 잘챙겨야 합니다.

특히 취득시 대출을 받은 경우 이자비용은 임대시 전액 비용으로 인정받고, 임대로증금 반환을 위한 대출이자도 경비로 인정받을 수 있습니다. 하지만 공동사업자의 경우에는 대출이자에 대해서는 다소 논란이 있습니다.

임대소득세 신고에 반영된 감가상각비는 양도소득세 신고 때는 제외되기 때문에 건물에 대한 감가상각비를 계상(계산해 올림)해 임대소득세를 신고할 것인지, 아니면 이를 계상하지 않고 추후 양도시 양도소득세에서 공제할 것인지는 상황에 따라 판단해야 합니다.

임대차계약을 허위로 하거나 간주임대료를 신고하지 않을 경우, 특수관계인에게 무산 또는 저가로 임대하는 경우, 임대료와 관리비의 비율 조작 등 수입을 누락하는 경우, 차량유지비나 이자비용 과다계상 등 비용과 관련해 종합소득세 신고에 문제가 발견되면 세무조사를 받을 수 있으니 가급적 세무사의 도움을 받는 것이 좋지만 임대인도 전체적인 내용을 알고 있는 것이 좋습니다.

상가주택의 경우에는 재산세와 종합부동산세는 양도세처럼 상가는 일반건축물로, 주택은 주택으로 구분해 부과됩니다.

부가가치세는 상가의 임대부분에 대해서만 발생하며, 동일한 임차인에게 상가와 주택을 모두 임대한 경우에는 주택의 연면적이 상가면적보다 더 크면 전체를 주택임대로 간주해 임대료에 대해서 면세합니다.

임대소득세는 다른 소득과 합산해 종합과세가 되지만 주택에서 발생한 임대솓그은 주택 수와 연간 임대료에 따라 비과세 또는 분리과세가 될수도 있습니다. 1주택자는 9억원 초과 고가주택을 제외하고는 비과세입니다. 2주택 이상은 연임대수입이 2천만원을 초과하면 과세가 되지만 2천만원 이하면 2018년까지는 비과세되고 2019년 이후에는 분리과세가 되며, 3주택 이상이면 보증금에 대해서도 간주임대료로 과세가 됩니다.