임대차 계약 중 궁금중 몇가지

임대차계약을 하고나서 계약기간 동안 아무런 문제가 발생되지 않는다면 가장 좋겠지만 세상을 살다보면 생각처럼 안되는 경우들이 더 많습니다.

그래서 오늘은 임대차계약중 벌어질수 있는 몇가지 일들에 대하여 알아보겠습니다.

문) 임대차 계약서 작성시 만약 2018년 10월31일부터 2년간의 임대차계약을 체결하였다면 계약서에는 만기일을 2020년 10월 31일로 써야 하나요? 아니면 2020년 10월30일로 써야 하나요?

답) 민법 제157조에는 '기간을 일, 주, 월 또는 년으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다'라고 쓰여 있습니다. 즉 질문에 대한 답은 이사를 2018년 10월31일 0시에 하는 것이 아니니, 계약 만료일을 2020년 10월31일로 기재하시면 됩니다.

문) 현재 주택에 살고 있는 임차인이 개인적으로 인터넷 카페에 자신이 살고 있는 월세 방을 내놓았습니다.

직거래로 계약을 하는데 임차인과 계약서를 작성해도 되는 것인가요?

답) 임차인과 계약을 하게 되면(전대차) 주택 소유자인 임대인에게 임대차계약의 권리를 주장할수 없습니다.

임차인이 광고를 직접 올렸다고 해도 계약은 반드시 임대인과 체결해야 합니다.

문) 아파트에 전세로 살고 있고, 확정일자도 받았고 주민등록도 마쳤습니다. 그런데 갑자기 임대인이 안닌 다른 사람이 나타나서 이 집은 명의신탁된 것이고 실제 집주인은 본인이라고 주장하며 이사갈 것을 요구합니다. 이사를 가야 하나요?

답) 명의신탁의 요구에 따를 이유는 없습니다. 임대주택의 등기사항전부증명서를 통해 확인되는 소유자, 즉 명의수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정이 되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다. 

다시 말해 임차인은 등기사항전부증명서상 주택의 소유자인 명의수탁자와의 임대차 관계를 주장할 수있는 반면, 명의신탁자는 임차인에 대하여 자신이 해당 주택의 실소유자임을 내세워 집을 비워줄 것을 요구할 수 없습니다.

설령 명의신탁자가 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마친 후에 주택반환을 요구해도 임차인은 그요구를 무시할 수있습니다. 왜냐하면 그럴 경우엔 명의신탁자가 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다.

문) 원룸을 월세로 구하려 하는데 집주인 명의자는 남편인데 남편이 바빠서 배우자가 대신 계약을 하겠다고 합니다.

가족관계증명서로 부부관계임을 증명하겠다고 하는데 믿고 계약을 해도 되는것인가요?

답) 임대차계약은 반드시 주택의 소유자와 계약을 맺어야 하는 것은 아닙니다.

소유자의 적법한 대리인과도 할 수 가 있습니다. 그러나 가족관계증명서로는 대리권의 수여 여부를 확인할 수 없습니다. 계약하고자 하는자가 소유자의 적법한 대리인인지 알아보기 위해서는 대리인이라 주장하는 자에게 소유자의 인감증명서와 위임장을 요구해 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

인감증명서와 위임장의 도장이 같은지를 살펴보고 소유자에게 전화를 걸어 대리권 수여 여부를 확인하여야 합니다.

한편 소유자의 배우자가 적법한 대리권을 증명하지 못한다면 계약을 보류하거나 다른 집을 계약하셔도 됩니다.

확실하지 않다면 계약을 안하시는 것이 좋습니다.

오늘은 임대차계약서 작성시 발생할수 있는 몇가지 궁금중에 대하여 알아보았습니다.

이보다도 더 많은 이상한 경우들이 발생하지만 그때 그때 생각나는대로 앞으로 글을 써보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.