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부동산이야기

수익형 부동산의 비밀과 허위광고에 속지 않는 방법

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정부의 계속되는 부동산 정책으로 인하여 부동산시장이 위축되고 있습니다.

일부 특정지역을 제외하고는 전체적인 부동산경기가 침체되어 있는 상태입니다.

주택시장의 위축으로 수익형부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있습니다.


수익형부동산이란 무엇일까요?

수익형부동산이라 주기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 부동산으로 상가, 오피스텔 등을 이야기 하는 것입니다.

주택담보대출 심사 강화, 미국금리인상으로 인하여 수익형 부동산으로 관심을 가지시는 분들이 많이 계십니다.

수익형 부동산 투자자들이 많아지면서 허위과장 광고들도 많이 늘어 나고 있습니다.


체감상 마이너스 금리를 달리고 있는 요즘 10%이상의 고수익을 이야기 하면서 투자자들을 모집하고 있지만 막상 허위과장 광고로 피해를 보았을때 투자자들은 피해 보상을 받기가 어렵다는 점입니다.


대법원에서 '계약체결 시 수익 보장 등의 내용을 설명했더라도 분양계약서에는 이 내용이 기재되지 않았고 이때의 설명은 청약을 유도하려는 유인에 불과할 뿐 상가분양 계약내영으로 됐다고 볼수 없다'는 이유로 수익 보장을 부담하지 않는다고 판경이 난 사례가 있습니다.

(대법원 2001.5.29 선고 99다 55601,55618 판결)




즉 계약서에 수익에 대한 내용이나 기타 특약이 기재되어 있지 않으면 피해보상을 받기 어렵다는 것입니다.

수익형 부동산을 선택할 때 광고에 나온 이야기들이 진짜로 계약서에 기재되었는지 꼼꼼하게 확인해봐야 하며, 분양대행사의 직원이야기나 허위광고를 그대로 믿고 바로 계약하면 안되는 이유입니다.


그러면 수익형 부동산의 허위과장광고의 대표적인 유형들에 대하여 알아보겠습니다.


1. 확정수익이 정해져 있기 때문에 투자만 하면 계속하여 임대료를 받을수 있다는 광고.


확정수익은 분양업체에서 미리 임차인을 구해놓고 초기 1~2년 정도를 일정한 수익을 보장해 주는 것처럼 광고하는 것입니다.

하지만 분양업체는 이 기간이 마치 영원할 것같이 광고를 합니다.


계약서에 확정수익을 명시하지 않고 구두로 진행하는 경우가 있는데 반드시 계약서와 함께 확정수익을 보장 한다는 약정서를 작성해야 합니다.

확정수익이 보장된 경우에는 임대차 계약기간이 남은 상황에서 임차인이 임대료를 낮춰 달라고 요구한다면 수익률이 떨어질 수 있다는 점도 생각해야 합니다. 시행사에서 일정 수익을 보장해준다는 약정서를 계약서와 함께 받아 두는 것이 좋습니다.

하지만 계약서와 확정수익을 받기로 해도 시행사가 없어지거나 부도가 난다면 확정수익을 받을수 없기 때문에 시행사가 믿을만한가도 확인해보는 것이 좋습니다.


2. 선임대를 통하여 고정적인 수익이 들어오게 한다는 광고.


선임대는 상가 공실을 우려하는 투자자들을 위해 미리 임차 업종에 맞춰 3~5년간 고정적인 임대수익을 올릴 수 있도록 해주는 방식입니다.

이 경우 시행사나 분양 업체등 선임대 관련 계약 주체가 수수료를 챙기려고 투자자에게 분양 계약을 유도한뒤, 입점이 임박하면 임차인의 입점이 불가능하다며 계약을 파기하는 방식입니다.


이럴경우 임차인과 시행사가 체결한 계약서를 직접 확인하고 임차인 계약금이 시행사 통장으로 입금되었는지 확인, 임차인에게 임차의지 확인을 위하여 임차인을 직접 만나보시면 됩니다.

간혹 병원이 들어온다, 약국이 들어온다등 특수 업종일 경우 임차인에게 자격증이 있는지도 확인해 보는 것이 좋습니다.




3.유명브랜드가 입점하거나 새로운 교통망이 생긴다고 광고하는 경우.


유명 브랜드의 '입점의향서'만 제출받은 상태임에도 입점이 확정된 것 처럼 이야기 하는 경우가 많습니다.

또는 새로운 역이 생긴다거나 도로가 생겨서 교통의 요충지가 되어서 투자를 하면 돈을 벌수 있다는 식의 광고를 많이 보셨을 것입니다.


이럴때는 입점의향서만 받은 상가가 무조건 입점한다는 보장이 없기 때문에 신중히 생각해보셔야 합니다.

의향서 이지 확정이 된것이 아닙니다. 

그리고 '기획재정부;, '지방자치단체', '국토부' 홈페이지를 확인하면 교통에 대한 정보를 쉽게 알아보실수 있습니다.

반드시 확인해 보세요.


4. 근거없는 높은 수익률을 이야기 하는 광고.


수익률을 분양가 아닌 '실투자금' 기준으로 계산하며 수익형 분양업체들은 대개 실투자금이란 투자자들이 착각할수 있는 용어로 고수익을 얻을수 있다고 이야기 합니다.

실투자금이란 대출을 제외한 자본을 이야기는 것으로 분양가가 5억원이고 본인돈 2억에 대출3억을 받아서투자한다면 실투자금음 2억이 되는 것입니다.


수익률은 공실이나 세금, 대추이자, 대추금 등의 위험요소를 고려해서 실제 수익률을 계산해 보아야 합니다.


그렇다면 실제 수익률은 어떻게 생각해봐야 할까요?

해당 기관의 조사에 의하면 전국 오피스텔의 평균 수익률은 대략 6% 전후로 조사가 되었다고 합니다.

조사결과는 세금과 공실등은 반영되지 않았기 때문에 실제 수익률은 4~5%정도보다 높다면 수익률이 좋은 편이라고 생각하면됩니다.


모든 투자에는 항상 위험이 따르고 하이 리스크 하이 리턴(high lisk high return)이란 말이 있드시 너무 높은 수익을 이야기 하거나 한다면 한번더 신중하게 생각해 봐야 합니다. 고수익, 원금보장 등 너무조건이 좋다고 말에 넘어가면 안됩니다.

그리고 계약하기 전에 반드시 계약서를 꼼꼼히 체크해서 수익형 부동산 투자에 성공하시길 바라겠습니다.


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