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부동산이야기

수익형 부동산에 투자할 때 주의할점

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연일 정부에서는 강도높은 부동산 정책을 계속 발표하고 있습니다.

부동산 과열을 막아보겠다는 정부의 노력에도 불구하고 부동산은 계속 불안정한 상태입니다.

그래서 부동산투자자들이 수익형부동산을 찾아서 투자를 하려고 합니다.

수익형부동산에 투자할때는 일반 부동산과는 조금 다른 방법으로 접근하는 것이 필요합니다.


그래서 이번시간에는 수익형 부동산에 투자할 때 주의해야 할 점들에 대하여 알아보겠습니다.

한번 읽어보시면 수익형 부동산 뿐만 아니라 부동산 투자시 도움이 되리라고 생각합니다.


1. 금리 인상에 대비해서 과도한 대출로 수익형 부동산에 투자하지 마세요.


간혹 10%대가 넘는 고수익률을 제시하면서 수익형부동산에 투자를 권하는 사람들이 있습니다.

하지만 현실은 그 절반도 안되는 수익률인데도 과대 광고를 하거나 말도 안되는 수익률을 이야기 하며 감언이설로 투자자를 꼬시는 경우들이 많습니다.


대출을 최대한 받아서 적은 이자율을 계산에 넣고 수익률을 극대화시키면서 투자자들에게 이야기합니다.

하지만 현재 금리가 계속 상승하는 추세입니다. 금리인상은 곧 수익률의 하락을 이야기하는것이고 만약 공실이라도 발생될경우 막대한 이자에 투자자는 손해를 입는 경우가 생깁니다.

그렇기 때문에 과도한 대출을 받기보다는 투자자가 감당할수 있는 대출수준으로 대출을 받아서 투자하시기를 권해드립니다.



2. 임대수요나 교통여건등 투자할 부동산의 입지를 꼼꼼히 따져보세요.


수익형 부동산에서 가장 중요한 것은 무엇보다도 입지입니다.

개발 가능성이 있거나, 유동인구가 많이 다는 곳등 여러가지 입지에 따라서 투자성공이 결정되기도 합니다.

그러므로 투자시 대중교통과의 이동거리, 주변 임대시세, 유동인구, 상권형성, 주변 건물들의 노후도등도 확인하는 것이 중요합니다.


그리고 반드시 현장에 직접 가서 주변을 둘러보고 판단을 해야 합니다.

주변사람들의 말만 듣거나해서 계약을 한다면 나중에는 돌이킬수 없기 때문에 실사를 꼭 해보시기 바랍니다.


3. 안정적인 투자수익이 나올수 있는지 확인해봐야 합니다.


수익형 부동산 투자는 안정적인 수익이 가장 중요합니다.

수익형 부동산은 위험이 작용하기 때문에 리스크를 최소화할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

처음 제시한 수익률만 믿고 투자했다가는 낭패를 보기 십상입니다.

안정성을 확보하기 위해 기본적인 것들 즉 현재 세입자는 연장계약을 할것인가? 세입자가 계약을 안한다면 신규 임차인들은 많이 있는지? 공실이 생길경우 어떤 방법을 강구해야 하는지 등을 생각해봐야 합니다.


일반적으로 수익성과 안정성은 반비례한다는 사실을 알고 계셔야 합니다.

수익성이 낮으면(월세가 적으면) 임차인들을 구하기 쉬워 적지만 안정적인 수입이 생길수 있지만 수익성이 높으면(월세가 많으면) 임차인 구하기기 어려워지는 이유입니다.


4. 고객 흡입력 있는 상권형성 여부를 체크해야 합니다.


고객을 끌어들일 만한 핵심점포와 같은 키 포인드 요소를 얼마나 확보했는지 여부와 지역의 상업지 비율이 얼마나 되는지 등도 살펴봐야 합니다. 주변의 유동인구가 많아야 고객 유입도 많아지고 그로 인해 임차인구하기도 쉽기 때문입니다.

'낮은 곳의 법칙'이라는 것을 아시는지요?

물이 낮은 곳으로 모이는 것 처럼 상권도 몰려있는 곳이 더 좋은 상권이 될수 있습니다.

그렇기 때문에 얼마나 많은 유동인구와 상권형성이 되어 있는지를 꼭 확인해보세요.



5. 확정수익보장제도라는 말에 속으면 안됩니다.


요즘 수익형 부동산들은 확정수익률 00%라는 광고를 하면서 높은 수익율을 제공하는듯한 광고로 소비자들을 현혹시키고 있습니다.

확정수익을 보장한다는 것은 통상적으로 현재 임차인이 있거나 혹은 들어올 임차인이 있는 경우 1~2년 정도일뿐 그 이후에는 보장하지 않습니다. 왜냐하면 상권이 형성되어 있다면 월세의 금액이 어느정도 형성이 되어 있지만 신규 상가들은 월세형성이 안되어 있어 만약 영업이 잘 안된다면 그대로 공실이 되어버리는 경우들이 많기 때문입니다.


또한 수익률을 보장해준다는 시행사도 재무상태나 기타 다른 여건에 의해서 확정수익보장제도가 지켜질수 없기 때문에 신중하게 생각을 해보아야 하는 것입니다.


6. 지분등기 방식의 투자는 신중하게 선택하시기 바랍니다.


요즘 분양형 호텔이나 상가형 주택 등의 틈새 수익형 상품도 많이 나오고 있습니다.

호텔의 객실을 분양받은줄 알았는데 알고보니 지분만 분양받은 경우입니다. 이런 분양사기가 많이 이루어 지고 있습니다.

사기꾼들은 적은 비용으로 호텔을 마음껏 사용하고 사용하지 않을 때는 임대수익도 챙길수 있다는 말로 유혹합니다.


하지만 지분등기란 것은 지분의 일정 부분에 재산권을 행사할 수 있는 권리를 말하는 것으로 재산권 행사가 제한적이기 때문에 다시 지분을 팔려고 해도 매수자를 찾기도 어렵고 그에 따른 지분권 행사도 제약이 많습니다.

그렇기 때문에 지분등기와 구분등기 여부를 확실히 확인하시고 계약을 하시기를 권합니다.



7. 아는지역, 혹은 검증된 지역에 투자하시길 바랍니다.


수익형 부동산의 투자는 되도록이면 그 지역의 잘 알고 있거나 검증된 지역에 투자하는 하시는게 좋습니다.

예를 들어 대단지 아파트단지가 들어와 있는 곳의 상가라던가 인구증가가 가파르게 늘어나고 있는 신도시, 개발호재가 많은 지역등에 투자하시면 좀더 안정된 수익을 얻을수 있습니다.


신도시가 들어오고 상권이 이제 형성되지도 않은 지역에 상가건물을 분양한다는 광고를 보고 앞으로 몇세대가 들어오고 관공서는 뭐가 들어온다고 하니 지금 아니면 절대 안된다는 그런 광고에 속지마세요.

몇년 고생합니다. 몇년후에 투자해도 늦지 않습니다. 좋은 투자처는 얼마든지 있으니 이는 꼭 명심하세요.


8. 공신력 있는 시공, 시행사인지 확인해보세요.


경기가 않좋다 보니 요즘 부도가 나가나 준공후 시행, 시공사가 없어져 버리는 경우들이 많습니다.

확정이자를 지급한다고 했지만 부도가 나면 아무런 보상도 받을수가 없어지는 것입니다.

그렇기 때문에 보증서를 금융기관 등 공신력있는 곳에서 발행하는지, 시행, 시공사는 믿을 만한 지도 확인해보는 것이 좋습니다.


9. 계약서 작성할때는 꼼곰하게 작성하세요.


계약서에 광고 내용이 명시되지 않는 경우들이 많습니다.

수익률이라던가 중도금 무이자등 계약전에는 달콤한 유혹을 하지만 계약서에 명시되지 않으면 아무 효과가 없습니다.

그렇기 때문에 계약서 작성할때 특약사항에 꼭 넣어서 나중을 대비하셔야 합니다.


이상으로 수익형 부동산 투자시 주의할점에 대하여 알아보았습니다.

수익형 부동산의 투자는 좀더 꼼꼼하게 접근해야 좋은 수익률과 좋은 부동산을 얻을 수 있기 때문에 신중하게 투자하시기를 바라겠습니다.


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