등기부등본에 나오는 가압류, 압류, 가처분, 가등기란 무엇일까요?

등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 보면 그 부동산에 대한 모든 것을 알수 있다고 할만큼 중요한 공부입니다.

흔히들 가압류가 어떻고, 압류나 가처분, 가등기등 등기부등분에 나오는 말들을 이야기 합니다.

그런데 정작 정확한 의미를 아는 사람은 많지가 않습니다.

그래서 오늘은 이 네가지 즉 가압류, 압류, 가처분, 가등기에 대하여 알아보겠습니다.

등기부등본에 이 네개의 단어중 어느 하나가 보일경우 그 부동산에 대한 계약은 잠시 보류하시는 것이 좋습니다.

왜 그런지 알아보겠습니다.

* 가압류란?

가압류란 채무자가 자기 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 법적, 강제적 조치를 의미합니다.

쉽게 이야기 해서 A라는 사람이 B라는 사람에게 1억원의 돈을 빌렸는데 A가 사정상 돈을 갚지 못하고 있으면 B의 입장에서는 빌려준 1억원을 받지 못할수도 있다는 불안감이 생길수 있습니다.

그럴때 관할법원에 B는 A소유의 부동산에 가압류를 걸어서 A소유의 부동산을 A의마음대로 처분하지 못하도록 등기부등본상에 기재하는 것입니다.

가압류가 중요한 이유는 만약 A가 끝내 돈을 갚지 못하거나 하여 A소유의 부동산이 경매로 넘어갈경우 임차인은 보증금을 돌려받지 못할수도 있기 때문입니다. 가압류를 걸어놓은 B가 먼저 자기돈 1억을 가져가고 나머지 돈에서 돌려 받아야 하기 때문이니다.

그렇기 때문에 집을 임대할때는 가압류 걸려 있는 집은 될수 있으면 피하는 것이 좋습니다.

매매시에는 가압류를 풀고나서 매매를 진행하면 아무런 문제가 될것이 없습니다.

* 압류란?

압류란 '행정기관이 채권자인 가압류'라고 생각하면 됩니다.

즉 세금이 체납될 경우 구청, 세무서 등의 행정기관이 법원의 명령 없이 바로 채납자의 부동산 등에 압류를 걸어 부동산을 마음대로 처분할수 없게 만드는 것입니다.

세금까지 체납할 정도라면 집주인의 신용상의 문제나 혹은 다른 사정이 있는 집이라고 생각하고 임대차를 다시 생각해보는 것이 좋습니다.

* 가처분이란?

가처분 역시 가압류와 비슷한 개념입니다.

다만 개압류가 금전 채권, 즉 돈을 회수할 목적으로 사용되는 것이라면 가처분은 그 외 특정 청구권의 집행을 보전하기 위해 활용된다는 점에서 가압류와 구분이 됩니다.

쉽게 설명해드리자면 A라는 사람이 B에게 본인의 집을 팔아서 계약금, 중도금, 잔금까지 모두 지불하였는데 A가 잔금지급기간동안 집값이 많이 올라서 집값을 계약서보다 더 달라고 요구하며 등기권리증을 B에게 넘기지 않고 있을때 B는 소유권이전청구소송을 통해서 소유권을 이전 받으면 되는 것입니다.

그런데 만약 B가 소송을 진행중인데 그 기간동안 A가 다른사람에게 팔수도 있기 때문에 B는 법원에 가처분신청을 해서 A가 맘대로 집을 팔수 없게 하는게 가처분입니다. 가처분이 되어 있는 집도 무언가 문제가 있다고 보면 될것입니다.

이런집도 계약을 하려고 한다면 다시 한번 생각해 보세요.

* 가등기란?

가등기란 소유권이전등기에 앞서서 임시로 등기를 해두는 일종의 에비등기를 말하는 것입니다.

가등기에는 '순위보전을 위한 가등기'와 '담보가등기'가 있습니다.

소유권이전등기에 앞서서 임시로 등기를 해두는 것이 순위보전을 위한 가등기입니다. 가등기 당시의 준비되지 않은 법적 절차가 완료되면 가등기에 기한 본등기가 이루어져(가등기에서 본등기로) 사등기 순위에 기초하여 가등기권자에게 소유권이 이전됩니다.

일반적으로 계약금을 지불하고 잔금 등을 치르는 사이에 다른 권리들이 끼어드는 것을 막기 위해 사용하는 것이 가등기 입니다.

이로 인해 빚어지는 임차인의 문제는 다음과 같습니다.

임차인이 가등기가 설정된 집의 소유주인 A씨와 임대차 계약을 체결한 후 집을 임차해 사는 동안에 본등기가 이루어져 집주인이 B로 바뀌면 임차인은 자신의 임대차계약 내용을 현 소유주인 B씨에게 주장할 수가 없습니다.

다시 말해서 B가 집을 비워달라고 요구하면 그래야 할 뿐만 아니라 보증금은 가등기 시점의 소유자였던 A에게 받아야 하는 것입니다.

담보가등기란 채권자가 채무자의 채무불이행사태를 대비해 부동산을 가등기의 형태로 담보 설정해둔 것을 지칭하는 용어입니다.

채무자가 채무를 변제하지 못할 경우 가등기를 본등기로 전환하고 부동산가액에서 채권금액을 뺀 나머지금액을 채무자에게 지급해 줍니다.

등기부등본을 보았을때 소유권이전만을 목적으로 한 가등기 같지만 사실은 채무자의 빚 상환을 보증하기 위한 담보설정의 한 방법이기 때문에 변칙담보라고도 합니다.

만약 해당 부동산이 경매에 붙여기게 되면 가등기권자는 가등기된 순위에 기준해 배당금을 지급받습니다. 

이상으로 가압류, 압류, 가처분, 가등기에 대하여 알아보았습니다.

등기부등본에 만약 이 네가지가 나온다고 하면 계약을 보류하시고 정확하게 확인을 해보시고 계약을 하시기를 바라겠습니다.