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부동산이야기

부동산 계약서 잘쓰는 법에 대하여(feat : 임대차계약서 안전하게 쓰는법)

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부동산에 관계된 일을 하다보니 매일 매일 계약서를 쓰는게 일입니다.

임차인이야 거의 본인이 계약서를 작성하거나 간혹 남편이 임차인이 되는경우 부인이 대신 와서 계약서를 쓰거나 자녀들이 살집을 부모님이 대신 쓰는 경우등 거의 임차인은 특별한 변수가 없습니다.


하지만 임대인의 경우에는 생각보다 많은 경우의 수가 있는데 일반 사람들은 잘 모르는 경우가 많아서 오늘은 부동산 임대차계약서를 작성할때 계약서 안전하게 잘쓰는 방법에 대하여 알아보겠습니다.


1. 먼저 가장 많은 경우인 집주인 즉 소유주와 계약서를 작성할때입니다.


임대인이 소유자인 경우에는 등기사항전부증명서 갑구란에 쓰인 내용과 신분증이 일치하는지 확인합니다.

아직까지 신분증을 위조해서 계약을 해본적은 없지만 간혹 신분증을 위조하여 계약을 하는 경우도 있다고 합니다.

만약 신분증과 등기사항전부증명서의 본인을 확인했는데 신분증보다 너무 어려보이거나 조금 이상하다면 국번없이 1382로 전화하면 위조주민등록증을 확인할수 있습니다.

운전면허증 같은 경우는 도로교통공단 홈페이지에 접속해서 이름 생년월인, 면허번호, 암호일련번호(작은 사진 밑에 쓰인 6자리 숫자+영문)을 입력하면 위조인지 확인이 가능합니다.



2. 공동소유주 및 대리인과 계약을 해야하는 경우.


계약서를 작성하려고 하는 주택이 한사람의 명의가 아닌 두명 혹은 다수의 명의자가 존재하는 경우가 있습니다.

부부명의라고 하면 두명일수도 있고 만약 상속을 받았다면 자녀의 수만큼 공동소유주택이 될수도 있습니다.


만약 공동명의라고 하면 등기사항전부증명서에 공동소유자들이 나옵니다.

두명이면 두명이, 세명이면 세명이 다나오게 됩니다.


민법 제265조에서는 '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다'라고 규정하고 있습니다.

즉 만약 세명의 공동소유자가 있는 주택을 임차하려면 과반수의 지분을 가진 공동소유주, 즉 두명이상의 공동소유주와 계약을 체결해야 합니다. 


그런데 만약에 계약체결일에 지분소유자 한 사람만 나와서 "내가 나머지 두사람(또는 한사람)의 대리하겠다"라고 할수도 있습니다.

현장에서도 많이드렇게 합니다. 이른바 대리계약입니다.

이럴땐 어떻게 해야 할까요? 


이럴경우에도 다른 두명(혹은 한명) 지분권자의 '위임장'과 인감증명서'가 있어야 올바른 계약이 이루어질수 있는 것입니다.

위임장에는 부동산의소재지와 소유자이름, 연락처, 계약의 목적, 대리인의 이름과 주소, 주민등록번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 내용이 반드시 기재되어야 합니다. 그리고 위임자(계약에 못한 지분자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.


이런 서류가 준비되지 않은 상태에서는 진정한 대리권이 있다는 사실이 증명되지 않으므로 만약 계약을 체결하였을때 나중에 문제가 발생될수도 있습니다. 다른 지분자들이 본인들은 모른다고 하면 임차인만 곤란한 지경에 빠질수가 있습니다.


3. 소유주의 가족과 계약을 체결하는 경우.


대리인과 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서가 요구된다고 바로 앞에서 이야기 했는데 많은 분들이 '그럼 가족(특히 배우자)은 어떻게 해야 하나요?'하고 물어 보시는 분들이 많습니다.


민법 제827조 제1항은 '부부는 일상의 가사에 관하여 서로 대리권이 있다'라고 규정하고 있습니다. 이를 일컬어 흔히 '일상가사대리권'이라고 부릅니다. 임대차계약에 있어 위 물음 즉 '가족(배우자)은 어떻게 해야 하나요?는 질문은 이 '일상가사대리권'과 관련이 있습니다.

다시 말하면 위의 물음을 '배우자'러 국한하면 아래와 같은 요지가 도출됩니다.


'이미 배우자가 일상에서 가사의 많은 부분(예 : 식료품 구입, 교육비, 의료비, 양육비 등)을 위임장 없이 대리하고 있는데 집을 임대하는 행위 역시 그 '일상가사대리'의 영역에 포함되는 것 아닌가?'


결론부터 말하자면 집을 임대하는 행위는 일상가사대리에 포함되지 않습니다.

1993년 대법원에서 이루어진 판경의 내용이 그렇바니다. 그리고 아직까지도 이를 뒤집는 판결이 내려진적은 없습니다.

그러므로 다음과 같이 정리 할수 있습니다.


"아무리 일상가사대리권을 가진 배우자여도, 집을 임대할 때는 위임장과 인감증명서를 제시하여 자신이 소유자의 적법한 대리권자임을 증명하여야 한다"라고 정리할 수 있습니다.


그럼 다른가족, 즉 아버지나 어머니, 혹은 형제 자매 같은 경우는 어떨까요?

가족관계증명서 등을 통해 가족임을 증명할수 있는 누군가가 '소유주를 대신하여 계약서를 작성한다"고 하여도 위임장과 인감증명서로 대리권을 증명하지 못한다면 올바른 계약이 될수 없습니다.


4. 공인중개사와 계약을 체결할때.


간혹 소유주가 지방에 있거나 멀리 떨어져 있는 경우 어느 특정 공인중개사에 모든 권한을 주었다고 하면서 공인중개사에서 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이럴경우는 어떻게 해야 할까요?


이럴경우에도 역시 위임장과 인감증명서를 확인하여야 합니다.

그리고 공인중개사가 '공인중개사법'에 의하여 적법하게 등록된 개업공인중개사인지 확인해봐야 합니다.

공인중개사법 제17조에 의거 개업공인중개사는 중개사무소 내의 보기 쉬운 곳에 중개사무소등록증 원본, 공인중개사자격증원본등을 계시하여야 할 의무가 있습니다.


5. 기존 임차인(전대인)과 계약을 체결하는 경우.


소유주나 대리인이 아닌 현재 임차하고 있는 임차인과 계약을 체결하는 경우가 가끔 있습니다.

전대차라고 불리는 조금은 특별한 경우입니다.


전대차가 생기는 이유는 몇가지가 있지만 그중 대표적인 이유는 기존 임차인이 사정이 생겨서 계약기간 중에 이사를 가야하는 사정이 생겨 신규 임차인을 구해서 계약서를 작성하는 경우입니다.

기존 임차인은 자기의 남은 기간만큼을 신규임차인에게 넘기고 가는 경우인데 아주 조심해야 합니다.


민법 제629조 제1항에 의하면 임차인은 소유주의 동의 없이는 전대를 할수가 없습니다. 이를 어겼을 경우 소유주는 기존 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다.

이렇게 기존 임대차계약이 해지되면 그에 기반을 둔 전대차계약 역시 자동으로 해지가 되는 것입니다.

그러나 이 규정은 집의 일부분(만약 두개의 방중에 하나만을 계약했을 경우)을 전대하는 경우에는 적용되지 않습니다.

즉 기존 임차인과 '공간전부에 대한 전대차 계약'을 체결해야 할 때에는 소유주의 허락이 있었는지를 입증할수 있는 인감증명서가 첨부된 동의서가 필요합니다.


이해 되셨나요?

부동산 임대차계약을 작성할때 소유주가 직접온경우를 제외하고는 그 어떤 경우라도 위임장과 인감증명서를 첨부한 대리인과 계약을 해야 하는 것입니다.

간혹 이런 것들을 지키지 못해서 소중한 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많아서 이야기 해보았습니다.


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