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부동산서식

계약기간 만료에 따른 갱신과 확정일자 다시 받는 방법

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임대차계약이 만료되는 시기가 오면 임대인과 임차인은 합의에 의하여 계약종료를 할수도 있고 갱신을 할수도 있습니다.

계약을 종료하면 임대인과 임차인은 보증금을 돌려받고 주택을 인도하면 그걸로 완전히 끝나는 것입니다.


하지만 계약을 갱신할경우에는 월세를 증감할수도 있고 혹은 그대로 할수도 있습니다.

만약 월세나 보증금을 증감했다고 하면 그전에 받은 확정일자는 어떻게 해야 할까요?

그래서 이번에는 월세나 보증금이 올랐을때 확정일자를 다시 받는 방법에 대하여 알아보겠습니다.


1. 임대차계약서를 새로 작성하여 확정일자 받기.


계약서를 그냥 새롭게 작성해도 '보증금을 지키는 데에는' 아무런 문제가 없습니다. 

만약 보증금 9천만원짜리 전세에 살다가 보증금을 천만원 올려서 1억으로 된 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 받으면 되는 것입니다.

그러면 기존에 있던 9천만원에 대한 확정일자의 효력은 없어지는 것 아닐까 걱정을 하시는데 재계약(임대차의 갱신)을 하면서 새롭게 임대차계약서를 작성해 확정일자를 받았다 하더라도 변경 전 임대차계약서에 부여받은 확정일자의 효력은 그대로 유지가 됩니다.


따라서 새로운 확정일자의 효력은 이전 계약과 새로운 계약의 차액만큼다시 생기는 것입니다.

예를 들어보면 2016년 10월 30일부터 2018년 10월30일까지 보증금 9천만원에 대한 확정일자를 받았고 다시 2018년 10월 30일부터 2010년 10월30일까지 1억에 대한 확정일자를 받았습니다. 그리고 만약 2017년 5월30일에 은행으로부터 3천만원에 대한 근저당이 설정되었다면 먼저 확정일자를 받은 9천만원은 그대로 보장이 되고 근저당이 설정된 3천만이 그다음 그리고 새로이 확정일자를 받은 1억중 천만원이 순위가 되는 것입니다.

그렇기 때문에 먼저 받은 확정일자는 소멸되지 않기 때문에 새로운 계약서로 확정일자를 다시 받아도 특별한 문제가 없습니다.




2. 기존의 임대차계약서를 수정하여 확정일자 받기.


계약서를 새로 작성하지 않고 확정일자를 받았던 기존의 임대차계약서를 조금 수정하여 거기에 확정일자를 다시 받아도 상관없습니다.

앞의 새로운 계약서에 확정일자를 받는 것과 마찬가지로 기존의 확정일자는 효력을 그대로 존속됩니다.


하지만 주의할점은 계약서를 작성할때 입니다.

임대차계약서의 여백에 종전기간(위의 예시처럼 2016년 10월30일부터 2018년 10월30일까지는 보증금 9천만원에서 2018년 10월30일부터 2020년 10월30일까지는 천만원 등액한 1억으로 재계약을 체결함)과 내용을 정확하게 기재하고 계약당사자간의 서명이나 날인을 하면 됩니다. 


여기서 주의할점은 기존의 글자위에 줄을 그어서 처음의 보증금등을 지우고 새로운 내용을 적어넣으면 이전의 보증금액이나 계약기간의 확인이 불가능하기 때문에 반드시 기존내용은 그대로 놔두고 특약을 기재하는 곳에 새로운 문구를 적어서 확정일자를 받으면 됩니다.

그러면 위의 경우처럼 기존의 확정일자는 유지하면서 새로운 확정일자를 다시 받는 것입니다.

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