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부동산서식

보증금확보를 위한 내용증명 작성 및 보내는 방법(내용증명이 법적으로 효력이 있나요?)

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


임차인들의 가장 큰 걱정거리가 바로 계약기간이 만료되면 제때 보증금을 돌려받는 것입니다.

정상적이라면 계약기간이 종료되는 시점에 임차하여 살던집을 돌려주고 보증금을 돌려받음으로써 계약이 종료되는 것입니다.

하지만 많은 임대인들이 보증금을 가지고 있기보다는 보증금을 다른곳에 사용하거나, 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 받아서 돌려주는 경우가 많습니다.


임대인이 여유가 있어서 보증금을 제때 돌려주거나 새로운 임차인이 바로 들어와서 보증금을 돌려받을수 있다면 걱정이 없겠지만 현실에서는 그렇지 못하기 때문에 계약기간 만기가 다가올수록 임차인의 마음은 답답해질수 밖에 없습니다.

그래서 임차인들은 보증금을 돌려받기 위해서 여러가지 방법을 강구하게 됩니다.


임차인이 보증금을 돌려받기 위한 방법중 임대차 등기명령과 보증금 반환소송이란 것이 있습니다.

그런데 임대차 등기명령과 보증금 반환소송을 하기위해서는 임차인이 임대인에게 임대차계약을 종료한다는 의사표시를 한 증거가 필요합니다.



이럴때 의사표현의 방법으로 가장 많이 선택하는 것이 내용증명입니다.

그런데 많은 분들이 내용증명에 대하여 잘못알고 있는 것이 하나 있는데 바로 내용증명의 발송으로는 아무런 법적인 효력이 생기는 것이 아니라는 것입니다.

다만 임대인에게 임차인이 어떤 내용의 편지를 보낸적이 있다는 사실을 우체국에서 증명을 해주는 것 뿐입니다.


이렇게 법적인 효력이 없는데도 불구하고 내용증명을 보내는 이유가 무엇일까요?

그것은 바로 나중에 소송을 제기할때 유리한 법적증거로 활용할수 있고, 임대인에게 법적 절차를 강구하겠다는 강경한 의사를 표시함으로써 임대인이 심리적 압박감을 주는 작용을 하게 하기 위함입니다.


반대로 내용증명을 받은 경우라면 어떻게 해야 할까요?

답변서를 보내야 할지? 아니면 가만히 있어야 할지? 잘 모르는 경우가 있는데 내용증명을 받았을때 법적으로 반드시 답변서를 보내야만 한다는 의무가 규정되어 있지는 않습니다.



하지만 내용증명을 보낸 발신인의 주장이 사실과 매우 다르거나 법적으로 다툴 필요가 있다고 생각되면 나중에 분쟁을 해결하기 위해서 답변서를 보내는 것이 좋습니다.

내용증명에 대한 답변서를 보내지 않았을 경우 내용증명을 보낸 발신인이 내용증명을 가지고 증거로 활용할수 있기 때문에 적절한 대응을 할 필요가 있는 것입니다.


그러면 우리는 임대차 보증금에 대한 내용증명에 대하여 이야기를 하고 있으니 그에 대하여 이야기 해보겠습니다.

일단 내용증명을 보내는 시기는 임대차계약을 해지하려고 하다면 계약이 만료되기 한달전에 임대인에게 통보를 하고 우체국에가서 내용증명을 보내면 됩니다.

과거에는 우체국에 방문하여 내용증명을 보냈지만 요즘에는 인터넷으로 내용증명을 보낼수 있게 되었습니다.


내용증명은 기본적으로 3부를 작성하여야 하며 한부는 임대인인에게 발송하고, 한부는 우체국에 보관, 나머지 한부는 본인(임차인)이 보관하면 됩니다.

우체국은 3년간 내용증명에 관련된 서류를 보관하여야 하고 만약 내용증명을 분실하였다면 우체국에서 열람을 하면 됩니다.


내용증명의 장점중에 하나가 바로 시효를 연장할수 있다는 것입니다.

소송으로 진행될경우 오랜 시간이 걸리게 되는데 시효가 다 되어가고 곤란한 경우가 생길수도 있습니다.

이럴때 내용증명을 보내면 소멸시효를 6개월 연장 시킬수 있기 때문에 내용증명을 보내고 소송을 하면 되는 것입니다.



그러면 이번에는 내용증명을 작성하는 방법을 알아보겠습니다.

내용증명에는 특별한 양식이 없습니다.

다만 작성시에는 육하원칙에 따라서 정확하게 작성하는 것이 좋습니다.


1. 누가 : 임대인과 임차인(거래 당사자)

2. 언제 : 임대차계약일, 만료일, 내용증명을 보내는 날짜.

3. 어디서 : 임대차를 맺은 소재지.

4. 무엇을 : 계약만료의사를 통지하기 위함.

5. 왜 : 임대차계약만료시 원활한 보증금 반환을 요청하기 위하여.

6. 어떻게  : 상호 간 노력하길 바라며 미반환 시에는 그에 따른 피래를 명시.


위와 같이 육하원칙에 입각하여 내용을 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

처음 내용증명을 보냈을 때 임대인이 받아보았다면 문제가 없겠지만 그렇지 않은 경우도 많이 있습니다.

일부러 내용증명을 받지 않는 임대인들도 생각보다 많이 존재합니다.



이렇게 반송이 되거나 고의적으로 내용증명을 받지 않는 경우는 어떻게 해야 할까요?

그런경우에는 일단 2,3회 더 내용증명을 추가로 보내는 것이 좋습니다.

그후 3회의 내용을 보냈음을 증명할수 있는 서류(반송내역 등)와 전세계약서를 가지고 인근의 주민센터를 방문하면 임대인의 초본을 조회할수 있습니다.

원래 초본은 본인만 확인이 가능하지만 반송내역등 필요한 이유와 서류를 제출하면 주민센터에서 알려줍니다.

그후 초본에 나와있는 주소로 보내거나, 추후 소송때 좀더 유리한 증거로 사용될수 있습니다.


내용증명을 보낼때에는 배달증명제도라는 것이 있는데 이것도 같이 활용하면 좋습니다.

배달증명제도라는 것은 내용증명을 받을 사람이 내용증명을 받았다는 것을 통보해 주는 제도입니다.

그렇기 때문에 내용증명이 언제 도착했는지를 알수 있는 것입니다.


이번시간에는 내용증명에 대하여 알아보았습니다.

위에서도 설명을 했듯이 내용증명은 법적으로 효력이 있는 것이 아니라 법적으로 해결해야 하는 문제에 대하여 유리한 증거를 만들기위함이라고 보시면 됩니다.

양식또한 정해진것이 없기 때문에 내용증명을 보낼때는 정확하고 구체적으로 작성하는것이 좋습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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