농지전용이란 무엇이며 농지전용부담금과 절차는?

예전 노래중에 이런 가사가 있습니다.

"저 푸른 초원위에 그림같은 집을 짓고 사랑하는 우리님과 한백년 살고 싶네"

이 가사를 지금도 많은 분들이 꿈으로 생각하고 있을 것입니다.

초원위에 집을 짓는 것이 간단할까요?

그래서 오늘은 초원(논이나 밭등 농지)에 집을 짓기 위해서 필요한 농지전용에 대하여 알아보겠습니다.

논이나 밭에 집을 지을수도 있습니다.

하지만 무턱대고 집을 지을수는 없습니다.

절차라는 것이 있는데 그중에 가장 먼저 해야 할것이 농지전용입니다.

농지전용이란 말은 쉽게 이야기 해서 농지 즉 논이나 밭등을 집을 지을수 있는 대지로 변경한다는 이야기 입니다.

농지를 농지가 아닌 다른 용도로 사용하는 것입니다.

농지를 비농지로 사용하는 방법에는 3가지가 있습니다.

협의, 허가, 신고입니다.

그중에 협의를 받기만 하면 되는 것은 다음과 같습니다.

1. 주거, 상업, 공업지역 지정.

2. 도시계획시설 결정.

3. 계획관리지역에 지구인력 계획구역 지정.

4. 녹지지역 개발제한구역내 개발행위 허가.

허가를 받아야 하는 것은 다음과 같습니다.

1. 농업생산 농지개량 외의 용도로 사용할때.

신고를 해야 해야하는 것은 다음과 같습니다.

1. 농업인주택 농축산업시설.

2. 농수산물유통가공시설 공동생활편의 시설.

3. 농수산관련연구시설 어업용시설의 설치

* 농지전용허가절차는 다음과 같습니다.

먼저 농지 소재지 시군구에 농지전용(허가)신청서를 제출하면 전용면적에 따라 접수 관할관청에서 심사를 거쳐 10일에서 30일 정도 지나면 허가를 받을수 있습니다. 지역에 따라서 2~3개월 이상이 소요될수 있습니다.

* 농지전용부담금이란 농지전용을 하기위해서 농지의 소유자가 내야 하는 비용입니다.

단 농지개량행위나 농축산물 생산 시설부지로 사용하는 것은 농지전용에서 제외되는 것입니다.

전용부담금은 농지전용을 받는 사람이 농지의 보전, 관리 및 조성을 위해 농지관리 기금을 운용관리 하는 사람에게 내는 부담금을 말합니다.

즉 농지 전용으로 인해 농지가 없어진 만큼, 대체 농지의 조성, 관리등을 하는데 소요되는 비용을 부담하게 하는 것입니다.

농지전용부담금의 부과기준은 부동산 가격공시에관한 법률에 따라 전용면적㎡ * (개별공시지가 * 30%) = 농지전용부담금으로 계산합니다.

예를 들어 500㎡ 토지에 ㎡당 공시지가가 3만원이라고 하면

500 * (3만 * 30%) = 4,500,000원입니다.

즉 농지전용부담금이 450만원 드는 것입니다.

하지만 ㎡당 공시지가가 5만원을 넘을 경우는 상한선 5만원으로 계산을 합니다.

예를 들어 500㎡ 토지에 ㎡당 공시지가가 10만원이라고 하면

500 * (10만 * 30%) = 1500만원이 아니라 500 * ( 5만 * 30% ) = 750만원이 되는 것입니다.

농지전용부담금은 정확하게 농지보전부담금으로 이야기 해야 합니다.

이전의 농지조성비와 농지전용부담금이 2002년 농지보전부담금으로 통합되었습니다.

농지조성비는 농지전용사업자에 대해 국민식량의 공급기반인 농지의 대체조성비로 부과하는 것이고, 농지전용부담금은 농지전용으로 발생하는 개발이익을 환수하여 농어촌구조개선사업 재원으로 활용하기위해 부과되는 것입니다.

농지전용을 하기위해서는 반드시 경계복원측량을 해야 합니다.

지적측량은 한국국토정보공사(구 지적공사)에서만 할수 있으며 건축주는 입회만 할면 됩니다.

경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지 경계선에 근접해 건축하는 경우 인접 토지와 분쟁의 우려가 있는 경우에 반드시 해야 합니다.

농지전용을 위한 최대면적은 일반주택 300평, 농가주택은 200평입니다.

건축면적만큼 농지전용면적 허가를 해주며 농업인의 경우는 농지전용부담금 전액면제도 있습니다.

농지법 제38조에서는 전용허가 취소사유를 명시하고 있는 농지전용허가의 취소사유는 다음과 같습니다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고한 것이 판명된 경우.

2. 허가 목적이나 조건을 위반한 경우.

3. 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 사업계획또는 사업규모를 변경하는 경우.

4. 허가를 받거나 신고를 한후 농지전용목사업에과 관련된 사업계획의 변경등 대통령령으로 정하는 정당한 사업없이 2년이상 대지의 조성 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업을 착수하지 아니하거나 농지전용목적사업에 착수한후, 1년이상 공사를 중단한 경우.

5. 농지전용부담을 납부하지 않은 경우 등.

오늘은 농지전용이란 무엇이며 농지전용부담금 계산하는 방법과 절차에 대하여 알아보았습니다.

논이나 밭을 사서 집을 지으려고 한다면 반드시 알고계셔야 하는 것입니다.

천천히 읽어보시고 잘 알아두시기 바랍니다.