주택임대 관련 소득세에 관하여

작년 8월 개정세법안와 9.13부동산대책 발표내용을 보면 주택임대 관련 세금에 대한 개정사항이 상당히 포함되어 있습니다.

특히, 최근에 국세청에서 각종 데이터를 수집을 통해 주택임대소득세 신고 검증을 과거에 비해 철저하게 하고 있는 흐름에 발맞춰 ‘주택임대차 정보시스템’구축을 함으로써 향후에는 주택임대관련 소득세를 제대로 신고하지 않는 경우 철저한 검증을 통해 누락소득세에 대한 과세가 강화될 계획입니다.

이번시간에는 이러한 주택임대 소득세 관련하여 바뀌고 있는 과세현황을 점검해 보고 이에 대한 절세대책을 알아 보도록 하겠습니다.

현재 전월세 등 주택임대사업을 하는 경우 부가가치세는 면세되지만 소득세는 과세하고 있습니다.

먼저 임대주택의 규모, 보유수 및 지역에 따라 비과세여부를 판단합니다.

현재 소득세법에서는 1개의 주택을 소유하는 자가 주택을 임대하고 받는 소득이 있다면 주택임대소득에 대하여 과세하지 않습니다.

다만, 고가주택은 제외합니다.

이때 월세를 받는 경우에는 연간합계액을 총수입금액으로 하여 소득세가 과세되는 반면 전세보증금에 대해서는 3주택이상(1호또는 1세대당 60㎡이하로서 기준시가 3억원이하 주택은 제외) 보유자중 전세보증금 합계가 3억원 초과하는 경우에 과세(보증금×1.8%)하도록 하고 있습니다.

또한 연간임대수입이 2000만원 이하인 소규모임대주택의 경우에는 2018년까지는 전액 비과세가 되고 있습니다.

2019년부터 달라지는 주택임대관련 소득세에 대해 알아보면 아래와 같습니다.

첫째, 2000만원 이하의 소규모임대주택의 경우 2019년부터 분리과세적용하는데 이때 적용하는 필요경비를 임대주택 등록유무에 따라 등록사업자는 70%필요경비와 400만원 기본공제, 미등록사업자는 50% 필요경비와 200만원 기본공제를 적용하여 세부담을 차등합니다.

물론 분리과세 여부는 납세자가 선택가능합니다.

분리과세 산식: [(수입금액 - 수입금액 × 70% 또는 50%) - 400만원 또는 200만원(주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제 적용)] × 14%

둘째, 전세보증금에 대한 간주임대료 과세대상이 종전 60㎡ → 40㎡ 이하로 기준시가 3억원 → 2억원 이하로 낮아져 전세보증금에 대한 과세범위도 대폭 확대될 예정입니다.

셋째, 현재는 주택임대사업자에 대해 사업자등록이 의무는 아니지만 2019.1.1.이후부터는 주택임대사업사업자 등록이 의무화가 되고2019.12.31.일까지 미등록한 경우 2020.1.1이후부터 주택임대사업자에 대해 소득세법상 미등록가산세(면세 공급가액 × 0.2%) 부과합니다.

더욱이 2019년 9월부터는 주택임대차정보시스템(RHMS)이 도입되어 정부 각부처마도 흩어져있던 임대차정보를 모아 주택임대내역을 통합적으로 관리할 수 있도록 하였습니다.

주택임대차정보시스템에 대해 자세히 알아보면 국토부건축물대장과 행안부 재산세대장을 활용해서 구축한 소유정보의기반위에, 국토부의 임대등록자료, 확정일자신고자료, 국세청의 월세세액공제자료 등을 종합하여 임대차계약정보를 DB화하고, 자가여부(주민등록자료활용), 빈집여부(건축물에너지정보활용) 등을 확인한 후 공시가격, 실거래가격, 전월세가격정보를 연계하여 개인별주택보유 및 임대현황, 추정임대료 자료 등을 국세청에 제공하여, 세금탈루여부 등을 검증하게됩니다.

위 시스템을 보면 종전에는 국세청에서 주택임대내역을 확인할 수 있었던 자료가 국토부의 확정일자 또는 행안부의 주민등록전입 그리고 국세청의 월세세액공제신청내역에 국한된 반면 임대주택정보시스템에서는 전기료사용량, 주택가격동향 등을 추가하여 공실 및 공부가 없는 주택에 대해서도 임대료를 추정할 수 있게 하였습니다.

결론적으로 2019년부터는 주택임대사업자 등록이 의무화되고 주택임대차정보시스템(RHMS)를 통한 주택임대내역을 세밀하게 검증함으로서 과거와 같이 주택임대수입을 누락하는 것은 거의 불가능해졌다고 보아야 할 것입니다.

그렇다면 앞으로 주택임대 소득세 신고와 관련하여 어떤 절세전략을 마련하여야할까요?

일단, 2019년부터는 주택임대주택등록이 의무화되고 2020년부터는 가산세가 부과되므로 주택임대 면세사업자등록을 하는 것이 불이익을 받지 않을 것이고 더 나아가 시군구청에 주택임대등록을 하고 세무서에 주택임대 면세사업자까지 한다면 임대주택등록을 4년(단기임대주택)한 경우 세액의 30%와 8년(구 준공공임대주택)한 경우 75%를 2019년까지 추가로 소득세를 감면받을 수 있어 임대소득세를 절세 할 수 있습니다.

이에 대한 절세효과를 확인해보면 아래와 같다.

임대수입금액	20,000,000		60,000,000
	준공공임대주택 등록한 경우	임대주택 미등록한 경우	준공공임대주택 등록한 경우	임대주택 미등록한 경우
필요경비	70%	50%	20,000,000	20,000,000
기본공제	4,000,000	2,000,000	1,500,000	1,500,000
과세표준	2,000,000	8,000,000	58,500,000	58,500,000
세율	14%		누진세율
산출세액	280,000	1,120,000	8,820,000	8,820,000
세액감면(75%)	210,000	0	6,615,000	0
실제부담세액	70,000	1,120,000	2,205,000	8,820,000

* 세액감면 : 임대주택등록을 4년(8년)한 경우 세액의 30%(75%)를 추가로 감면.

<2천만원과 6천만원(필요경비2천만원)의 임대수입금액이 있는 경우 임대주택 등록여부에 따른 세액차이>

위 사례와 같이 임대수입이 2000만원이 이하일때분만 아니라 2000만원 초과된경우일 경우 그 절세효과가 더 커지는 것을 확인 할 수 있습니다.

아무쪼록 주택임대소득에 대한 소득세 신고 검증이 철저하게 이루어지는 현재의 분위기를 제대로 인식한 후 내년 2월 10일까지 있는 주택임대 면세사업자현황 신고와 5월 말까지 신고하는 종합소득세 신고시 임대수입이 누락되거나 임대관련 필요경비(중개수수료, 수선비, 기타

각종 영수증 등)가 누락되지 않도록 자료를 꼼꼼히 챙겨 절세할 수 있도록 주의를 기울여야 할 것입니다.