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부동산이야기

어떤 땅에 집을 지을수 있는지 확인하는 방법

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여행을 다니거나 좋은 풍경이 있는 곳을 보다보면 저런곳에 집을 짓고 살면 얼마나 좋을까하는 생각을 누구나가 한번쯤은 해보셨을 것입니다.

그런데 자세히 보면 그런곳에는 집들이 없는 경우가 많습니다.

대부분의 사람들이 집을 짓고 살면 좋겠다고 생각하지만 현실은 집이 없는 이유는 무엇일까요?

그건 법으로 아무곳에나 집을 지을수 없기 때문입니다.


그럼 집을 지을수 있는 땅에 대하여 알아보겠습니다.

어떤 땅에 집을 지을수 있을까요?

논이나 밭에 집을 지을수 있을까요?


집을 지으려면 일단 그 토지의 지목이 "대지"여야만 가능합니다.

논이나 밭에 집을 지으려면 개발행위허가를 받아서 형질변경을 거친후 집을 지을수 있습니다.




그렇기 때문에 지목이 대지가 아닌 다른 토지를 샀을경우에는 대지로 전환하는 것입니다.

농지는 농지전용을 받고, 산지(임야)는 산지전용허가를 받아야 하는 것입니다.


만약 처음부터 대지를 매입하였다면 개발행위허가 과정자체가 없기때문에 바로 건축이 가능합니다.

개발행위허가를 받지 않기 때문에 그만큼 가격이 높을수 밖에 없습니다.

임야가 저렴한 이유가 개발허가비용이 많이 들어가기 때문입니다.


이렇게 지목이 나누어 지고 용도가 정해져 있는 이유는 국토의 무분별한 개발을 막기 위해 정부 또는 지자체가 국토를 효과적으로 관리하고 있기 때문입니다.

그러면 어떤 땅에 집을 지을수 있을까 좀더 알아보겠습니다.


1. 용도지역을 확인해보세요.


토지는 28개의 지목과 21개의 용도지역으로 나누어 집니다.

이 용도지역별로 개발에 제한을 두고 있기 때문에 용도지역을 확인하는 것은 정말 중요합니다.


용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 크게 나눌수 있습니다.

또한 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 또 나누어 집니다.


그럼 위의 용도지역중 집을 지을수 있는 땅은 어떤 땅이 있을까요?


전원주택지로는 관리지역이 인기가 있습니다.

하지만 무조건 관리지역만 선호하기보다는 가격이 조금 저렴한 농림지역이나 자연환경보전지역도 가능은 하기 때문에 같이 보셔도 됩니다.

다만 관리지역에 비하여 허가의 문제가 조금은 까다롭다는 것을 알아두시기 바랍니다.

임야의 경우 농림지역의 보전산지나 관리지역의 준보전산지에도 건축이 가능하기 때문에 같이 보셔도 좋습니다.

(단 무조건 건축이 다되는 것은 아니기 때문에 해당 지자체에 확인을 해보셔야 합니다)



2. 건폐율과 용적률을 알아두세요.


건폐율과 용적률이란 단어를 처음들어보시는 분들도 있을수 있고 많이 들어보신분들도 있을것입니다.

도시에 살거나 아파트에 거주하신분들이라면 이게 뭐지? 하는 분들이 더 많으실겁니다.



건폐율과 용적률은 위의 링크를 타고 가서 보시면 자세하게 알아볼수 있습니다.

간단히 말하자면 건폐율은 집을 몇평으로 지을것인가(대지면적에 대한 건축면적의 비율), 용적률은 집을 몇층으로 지을수 있나?(대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율)이라고 생각하시면 됩니다.


물론 지하실이나 주차면적은 제외하고 옥탑이나 다락방도 제외되는 경우가 있으니 이런 세세한 부분은 나준에 다시 설명해드리겠습니다.

건폐율과 용적률은 지자체마다 조금씩 규정이 다르기 때문에 반드시 확인해봐야 하는 사항중 하나입니다.


용도지역 

세분 

개념 

국토이용계획법 시행령 

건페율(%) 

용적률(%) 

관리지역 

보전관리지역 

산림, 녹지 등의 보전을 위해 보전이 필요하지만

자연환경보전지역으로 설정하지 않은곳 

20 

50~80 

생산관리지역 

농업, 임업 등을 위해 관리가 필요하지만

 농림지역으로 설정하지 않은 곳 

계획관리지역 

도시지역으로 편입이 예상돼 체계적 관리를 

위해 이용에 제한을 두어 관리하는곳 

40 

50~100 

농림지역 

농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역 

20 

50~80 

자연환경보전지역 

주변 경관 수자원, 해안, 생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 육성을 위해 필요한 지역  

20 

50~80 



이중 조심해야 할지역은 보전관리지역으로서 산림과 녹지의 보전이 목적이기 때문에 대부분이 2층까지만 건축물을 지을수 있도록 규제를 하고 있기 때문에 건축시 주의하여야 합니다.


계획관리지역이 인기가 있는 이유는 나중에 도시지역으로 편입될 가능성이 있기 때문에 건폐율과 용적률이 다른 관리지역보다 완화되어 있고, 건물의 층수도 다른 지역보다 높게 지을수 있기 때문입니다.

그래서 전원주택지를 고르실 때 계획관리지역이라면 조금 더 마음 편히 건축을 지을수 있을 것입니다.


이상으로 집을 지을수 있는 토지 및 용도지역에 대하여 알아보았습니다.

집을 지을수 있는 토지는 무엇이다? "대지"이다.

대지가 아닌 지목의 토지에 집을 짓기 위해서는 지목을 변경해야 하고 지목을 변경하는데는 돈이 들어간다는 것을 알고 계셔야 합니다.


건폐율과 용적률은 용도지역에 따라 다르게 나오기 때문에 토지매수전에 반드시 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서등의 부동산공부를 확인하여 내가원하는 토지를 저렴하게 살수 있는 방법에 대하여 공부하도록 하는 것이 좋습니다.


특히 각 지자체 별로 조금씩 틀리기 때문에 맘에 드는 토지가 나왔을 경우 해당 지차체로 전화를 하거나 방문을하셔서 정확하게 확인을 해보시기 바랍니다.

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