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부동산이야기

지상권과 구분지상권이란?

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부동산이란 쉽게 이야기 해서 빌려서 사용하거나 매매를 통해서 내 소유로 만든다음 사용하는 것(임대나 사용)입니다.

부동산에 관한 이야기를 하다보면 간혹 이야기를 하는 것중에 '지상권'이란 말을 사용하는 경우가 있습니다.

지상권이란 무엇이길래 많은 분들이 궁금해 하실까 하는 생각에 오늘은 지상권에 대하여 한번 알아보겠습니다.


지상권은 쉽게 이야기 해서 다른사람의 토지위에 건축물을 짓거나 기타 공작물 그리고 수목을 소유하기 위해 그토지르 사용하는 권리는 이야기하는 것입니다.

그런데 토지를 일정기간 임대한다는 계약서를 작성하였는데 왜 지상권을 설정하게 되는것일까요?


예를 들어 설명해 보겠습니다.

공장을 하나 지어서 사업을 하려는 A라는 사람이 있습니다.

하지만 공장을 지을 돈은 있지만 토지를 살만한 돈이 부족하다고 하면 A는 B에게 토지를 임대합니다.

토지는 B의 것이고 그위에 A의 돈으로 공장을 지었다고 가정할때 A는 지상권을 설정할수 있습니다.

여기서 지상권을 설정하는 이유를 한번 알아보도록 하겠습니다.



만약 A가 공장을 지어서 매달 임대료를 지불하면서 공장을 잘운영하고 있는중에 B는 돈이 필요하여 C에게 토지를 팔게되었습니다.

그런데 C가 그 토지에 자기도 무엇인가를 하고 싶기 때문에 A에게 계약기간이 종료되는 시점에 나가라고 이야기 합니다.

그러면 A는 나가야 할까요?


법적으로는 A는 나가야 합니다.

임차권은 배타적인 권리가 아니기 때문에 A와B사이에난 한정된 권리이 제3자인 C에게는 권리를 주장할수 없습니다.

하지만 A는 자기의 돈을 들여서 공장을 지었기 때문에 쉽게 나갈수가 없습니다.

여기서 부터 A와 C의 분쟁이 일어나는 것입니다.


A와 B사이에 토지임대 계약만 체결된 상태라면 A는 C의 주장대로 토지를 비워주고 나가야 합니다.

하지만 A와 B사이에 토지임대계약과 지상권을 설정하였다면 토지의 주인이C로 바뀌었다고 해도 A는 그 건물에서 계속하여 공장을 운영할수 있습니다.

지상권 설정은 토지소유자의 등기부등본에 지상권 설정이라고 적혀있고 기간의 효력도 가지게 됩니다.


지상권이란 것은 다른이에게 양도하거나 임대를 할수가 있는 권리입니다.

임대차계약과 지상권은 엄청난 차이가 있습니다.

지상권은 존속기간을 가지게 되기 때문에 토지의 소유자나 지상권을 설정하려는 사람은 신중하게 결정하여야 합니다.



- 지상권의 최단 존속기간 -


1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년.

2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년.

3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년.


위 와 같이 지상권은 최단 존속기간이 있기 때문에 신중하게 결정하여야 한다는 것입니다.

한번 지상권이 설정되면 위 기간동안은 아무리 토지의 소유자라고 해도 마음대로 할수 없기 때문입니다.


지상권의 한종류이니 구분지상권이란 것이 있습니다.

지상권이 토지의 위에 있는 건축물이나 공작물, 수목의 권리를 가지고 있는 것이라면, 구분지상권은 다른 사람이 소유한 토지의 지상이나 지하의 공간 상하의 어떤 범위를 정해 그 공간을 사용하는 권리를 이야기 하는 것입니다.


구분지상권에 대하여 쉽게 예를 들어보겠습니다.

어떤 사람의 토지위에 국가나 시에서 고가도로를 만들어서 지나가게 했다고 가정하겠습니다.

아니면 지하차도를 파는 경우도 마찮가지고요.

이렇듯 내 토지위에 직접적으로 건축물이 아닌 일정부분 떨어져서 상부나 하부를 이용하게 될 경우 구분지상권을 설정할수 있습니다.

이럴경우 국가나 시에서는 토지소유자에게 보상을 해주어야 하는 것입니다.


지상권과 구분지상권에 대하여 이야기를 해보았는데 쉽게 이해가 가셨는지 모르겠습니다.

지상권의 존속기간이 있다는 것을 반드시 알고 계셔야 합니다.

구분지상권은 실제로 많이 일어나지는 않지만 알고계시면 도움이 될것같아서 설명해 드렸습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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