비사업용 토지에 대한 중과세에 대해

토지는 사업용토지와 비사업용토지로 구분할수가 있습니다.

구분기준은 쉽게 이야기 해서 사업용토지는 농지에 농사를 짓거나 관련행위를 하는 것이고 비사업용토지는 그렇지 않은 토지입니다.

오늘은 비사업용토지에 대한 중과세에 대해 알아보겠습니다.

토지를 보유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간(기간기준)동안 지목 본래의 용도에 사용하지 않은 토지 즉, 비사업용토지 양도에 대하여도 당해토지 취득일로부터 양도일까지 기간에 대한 장기보유 특별공제를 계산, 양도소득 과세표준을 계산하고 양도소득기본세율에 10%의 추가세율을 적용 양도소득세를 계산 납부하여야 합니다. 

다만 2009.3.16 부터 2012.12.31 사이에 취득한 비사업용 토지를 양도한 경우에는 지정지역(투기지역)추가 과세에 해당하지 않는 한 10%이 추가세율을 적용하지 아니합니다.

2009.3.16부터 2012.12.31까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따르느 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용합니다.

*양도소득세 기본세율은 보유기간 1년미만이면 50%, 2년미만이면 40%, 2년이상이면 6~42%적용합니다.

비사업용토지의 범위.

비사업용토지라 함은 당해 토지를 소유하는 기간중 소득세법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 소득세법 제104조의 3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 것을 말합니다. 

즉 토지 양도자가 토지를 보유하는 기간중에 일정기간(기간기준)동안 지목 본래의 용도에 사용하지 않는 것을 말합니다.

* 비사업용토지 : 토지양도자가 토지를 보유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간(기간기준)동안 지목 본래의 용도(아래설명)에 사용하지 않은것을 말합니다.

토지의 본래의 용도라함은?

1.농지는 양도자가 재촌하면서 농작물 직접 경작한토지.

2.임야는 양도자가 재촌한 토지.

3.목장용지는 양도자가 축산업을 영위한 토지.

4.주택은 주택의 부수토지(주택면적의 5배 또는 10배이하)등을 말합니다.

비사업용토지의 판정.

양도소득세의 비과세, 감면 등 과세요건 해당 여부는 양도당시를 기준으로 판정함이 원칙입니다. 

다만 비사업용토지 판정의 경우는 양도일 현재 뿐만 아니라 당해 토지의 보유기간중 일정기간 이상 사업용토지로 사용되었는지 여부를 살펴 판정합니다. 즉 소득세법시행령 제168조의 6의[기간기준]의 요건을 충족하여야 합니다.

* 기간기준적용방법

양도되는 토지가 아래 3가지 기간요건 중 어느 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당합니다. 

이경우 토지소유기간 중 지목이 변경된 경우 지목별로 [소득세법] 제104조의3 제1항 각 호에 해당하는지 여부를 판단하며, 지목별 비사업용 토지 해당 기간을 합산합니다. 당해 토지를 상속받은 경우 피상속인이 소유한 기간은 합산되지 아니합니다.

1.양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하였을때.

2.양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용하였을때.

3.보유기간 중 60/100 이상을 직접 사업에 사용(일수로 계산 : 초일불산입 말일산입)하였을때.

* 2014.12.31 이전 양도는 80% 기준입니다.

토지를 사업에 사용하는것으로 보는 경우.

1. 농지(전, 답, 과수원 : 기간기준요건을 충족한 다음의 농지)는 시 이상지역의 주거, 상업, 공업지역에 소재하지 않는 재천 , 자경하는 농지일경우 입니다.

2. 임야(기간기준요건을 충족할 다음의 임야)는 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야이거나 공익상 필요 산림의 보호 육성에 필요한임야, 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야입니다.

3.목장용지(기간기준요건을 충족한 다음의 목장용지)는 축산업을 영위하느 자가 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 범위내의 토지여야 합니다.

4.주택의 부수토지(기간기준요건을 충족한 다음의 토지)는 주택정착면적의 5배9도시지역 안)또는 10배(도시지역 밖) 이하의 토지입니다.

5.별장건물 및 그 부수토지(기간기준요건을 충족한 다음의 토지 등)는 일반적으로 비사업용이나 읍면소재, 일정 규모(대지660㎡, 주택연면적150㎡)이하, 기준시가 1억원이하인 경우 비사업용에서 제외됩니다.

6.기타토지(나대지, 잡종지 등 : 기간기준요건을 충족한 다음의 토지)는 재산세9지방세)가 비과세, 면제되는 토지, 재산세 별도합산 또는 분리과세댓ㅇ 토지, 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는토지입니다.

* 비사업용토지의 이해.

비사업용토지의 정의를 이해함과 있어 "비사업용"의의미를 사업과 비사업으로 접근하기보다는 해당 토지의 지목에 맞게 토지가 이용되고 있는지로 이해할 필요가 있고 특히 농지, 임야, 목장용지 이외의 나대지와 잡종지 등의 경우에는 지방세인 재산세가 어떻게 과세되었는지에 따라 비사업용 여부가 판정됨에 유의하여야 합니다.