부동산을 취득한 사람이 내야하는 세금은?

아무것도 하기 싫을때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

계속 부동산을 팔때 내는 세금에 대하여 알아보았는데 오늘은 반대로 부동산을 살때 내야 하는세금을 알아보겠습니다.

* 취득세, 교육세, 농어촌특별세.

부동산을 매매, 상속, 증여, 교환 등으로 취득한 경우에는 등기 이전에 취득세, 교육세, 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

종전에는 취득세와 등록세를 통합하여 취득세로 과세합니다.

부동산을 취득한 날로부터 60일 이내(상속은 상속개시일로부터 6월 이내)에 해당시, 군, 구청에 취득세를 신고 납부하여야 합니다.

취득세를 납부할 때에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부하여야 합니다.(감면시 감면세액의 20%).

* 취득재산별 과세표준 및 표준세율는 다음과 같습니다.

취득방법	양도물건소재지	구분		세율
				취득세	농특세	교육세	합계
매매	기타			4.0%	0.2%	0.4%	4.6%
	주택	6억원이하	85㎡이하	1%	-	0.1%	1.1%
			85㎡초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
		6억원초과 9억원이하	85㎡이하	2%	-	0.2%	2.2%
			85㎡초과	2%	0.2%	0.2%	2.4%
		9억원초과	85㎡이하	3%	-	0.2%	3.2%
			85㎡초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
	농지	신규영농		3%	0.2%	0.2%	3.4%
		2년이상자경		1.5%	-	0.1%	1.6%
신축				2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
상속	농지			2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
	농지외			2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여				3.5%	0.2%	0.3%	4.0%

* 취득가액 산정방법은 다음과 같습니다.

취득세 계산시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액이 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.

다만 국가 또는 법인 등과의 거래, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 의하여 사실상 취득가격이 입증되는 경우에는 취득가격에 의하여 계산합니다.

시가표준액은 다음과 같습니다.

구분		산정방법
건물	주택	개별(공동)주택가격
	주택이외	지방자치단체의 장이 결정한 가액
토지		개별공시지가

* 인지세

계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다.

부동산취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 됩니다.

부동산소유권이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액은 다음과 같습니다.

기재금액	세액	기재금액	세액
1천만원초과 ~ 3천만원이하	2만원	1억원 초과~10억원이하	15만원
3천만원초과 ~ 5천만원이하	4만원	10억원 초과	35만원
5천만원초과 ~ 1억원이하	7만원

* 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.

*증여세

증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다.

특히 증여세는 완전포괄주의 과세제도 도입으로 재산을 민법상 증여 및 세법상 예시된 경우 뿐만 아니라 사실상 재산의 무상이전에 해당하는 경우에는 그 해우이 또는 거래의 명칭 형식 목적 등에 불구하고 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 유의할 필요가 있습니다.

* 증여세 과세대상은 타인으로부터 재산을 무상으로 받으면 증여세를 내야 합니다. 

2013.1.1 부터는 수증자가 비거주자인 경우 거주자로부터 예금, 적금 등 국외재산을 증여받은 경우에도 과세대상이 됩니다. 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약이라고 할 수 있습니다.

증여를 받은 사람은 증여를 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 내에 주소지 관할세무서에 증여세를 신고, 납부하여야 합니다.

2013년이전에는 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로써 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든권리를 포함했습니다.

하지만 2014년 이후 개정된 법에 의하면 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로써 다음 사항을 포함합니다.

1.금전적으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건을 포합니다.

2.재산적가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든권리를 포함합니다.

3.금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적이익을 포함합니다.

단 대통령령으로 정하는 특수관계인이 아닌 자 간의 거래가 제32조 제3호에 해당하는 경우로써 거래상의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우 그 거래로 인한 이익은 증여재산에 포함하지 않습니다.

개정의 이유는 증여재산에 대한 완전포괄주의 과세체게의 실현성 제고를 위한 보완입니다.

시행시기는 2013년 1.1이후 증여받은 분부터 적용합니다.

* 비거주자의 증여세 과세대상 확대는 수증자가 비거주자인 경우국내 수증재산에 대해서만 과세대상으로 하고 있던 것을 비거주자가 거주자로부터 국외 예금, 적금 등의 국외재산을 증여받은 경우도 과세대상으로 확대합니다.

개정이유는 비거주자의 증여세 회피행위 방지와 공정과세를 위해 비거주자의 해외 예금, 적금에 대한 증여세 세부규정 신설입니다.