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경매이야기

전세임차인의 경매신청시 경매비용 예납과 확인방법

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임대차 계약을 체결하고 살고 있다가 계약이 종료되어서 보증금을 돌려받아야 하는데 그렇지 못한 경우들이 참 많습니다.

특히나 요즘같이 부동산 경기가 않좋거나 할때는 깡통전세부터 시작해서 보증금확보가 세입자들에게는 가장 큰 고민거리중에 하나일것입니다.


많은 세입자들이 전세권설정을 하거나 전세보증보험을 들기도 하여서 전세보증금을 보호하려고 노력을 하지만 사정상 그렇지 못하고 확정일자나 전입신고만 하고 사시는 분들도 많습니다.

전세보증보험에 가입을 하면 계약기간의 종료시점에 맞게 보증보험에서 전세금을 돌려받을수 있는 장점이 있지만 비용이 들어가기 때문에 안하시는 분들도 계십니다.




임대차 계약이 만료되고 보증금을 돌려받지 못했을 경우 세입자가 할수 있는 최후의 방법으로는 경매를 신청해서 보증금을 확보하는 것입니다.

물론 이경우도 임차인이 선순위일경우에 가능합니다.

그러면 전세임차인이 경매신청시 경매비용 예납과 확인방법에 대하여 알아보겠습니다.


질문 : 전세임차인인데, 계약 만기가 되어도 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하고 있습니다.

전세보증금 반환청구 소송 판결 받아서 강제경매를 진행하려고 하는데, 경매 강제집행을 하기 위해서 경매비용을 미리 예납해야 한다는데, 그 비용이 언제, 얼마나 내야 하나요? 그리고 배당할 때 다시 돌려 받을 수 있나요?


답변 : 민사집행법상 경매를 신청하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다.

채권자가 민사집행법상 비용을 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있고, 이 결정이 확정되면 직권으로 경매기입등기의 말소를 촉탁할 수 있습니다.(민사집행법 제1항)


강제집행에 필요한 비용이라 함은 부동산의 감정료, 현황조사비, 매각수수료, 송달료, 신문공고비 등으로 예납하여야 합니다.

물론 이와 별도로 경매기입 등기의 등록세와 지방교육세도 납부하여야 합니다.



강제집행에 필요한 비용의 산출 내역을 아래와 같으나, 감정가격에 따라 다른 누진 계산법이 적용되므로, 간단하게 일반화시키기 어려워 간단한 사례로계산한 아파트 사례를 예시로 설명드립니다.

특별한 물건이나 특별조건인 경우에도 아래 기준이 적용되지 않으므로 개괄적으로 참고만 하시기 바랍니다.


1. 감정료(감정료의 산정기준 등에 관한 예규)

예) 공시가격 10억원 일 때, 감정료 889,500원

((10억원 x 0.0009 + 245,000원)x 0.7)) + 88,000원


2. 부동산현황조사료 (집행관수수료규칙)

예) 7만원


3. 매각수수료(집행관수수료규칙)

예) 공시가격 10억원 일 때, 3,903,000원

(10억원-5억원) x 0.002 + 2,903,000원


4. 신문공고료(민사소송비용법)

예) 220,000원


5. 송달료(송달료규칙)

예) (이해관계인수 + 3) x 4700원 x 10회


부동산 등 경매사건의 송달료는 송달료규칙 업무처리 정한 바에 따라 송달료 수납은행에 현금을 납부하고, 그 은행으로부터 송달료납부서(영수증)을 교부받은 다음 그 중 송달료 납부서를 경매신청서에 첨부하여 관할 법원에 제출하면 됩니다.

송달료 이외의 집행비용의 예납은 법원보관금 취급규칙이 정하는 바에 따라 납부하여야 하는데, 납부당사자인 경매 신청채권자는 법원의 사건번호와 금액만 알면 수납은행에 가서 비치되어 있는 법원보관금납부서를 이용하여 납부합니다.


위 경매예납금 계산은 법원에서 직접운영하는 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 에서도 자동으로 계산하는 시스템을 운영 중이므로 참고하시면 좋습니다.

법원보관금을 납부시킬 사유가 발생한 경우에는, 사건 담당자는 납부할 금액을 담임법관으로부터 확인받은 후 이를 납부당사자에게 적당한 방법으로 고지하고, 법원보관금을 납부할 당사자가 법원보관금을 납부하지 아니한 경우는 법원보관금 납부명령서를 발부받아 당사자에게 교부하고, 경매신청채권자는 비용을 납부하면 됩니다.



집행개시 후의 당사자 비용과 집행개시 전의 비용은 예납의 대상이 아닙니다.

각종 신청 시의 수수료도 인지첨부의 방법으로 납입되기 때문에 예납의 대상이 아닙니다. 

부동산경매 개시결정 등기의 등록세는 현금을 국고수납 대행은행에 납부하고 그 영수증을 법원에 제출해야 하므로 역시 예납의 대상이

아닙니다.


등기신청수수료는 등기수입증지로 제출하게 됩니다.

강제집행에 필요한 비용은 채무자의 부담으로 하고, 그 집행에 의하여 우선적으로 배당을 받습니다.(민사집행법53조1항). 집행비용은 집행권원 없이도 배당재단(배당표)으로부터 각 채권에 우선하여 배당받을 수 있습니다.


여기서 집행비용이라 함은 각 채권자가 지출한 비용의 전부가 포함되는 것이 아니라, 배당재단으로부터 우선변제로 받을 집행비용만을 의미하며, 이에해당되는 것으로는 당해 경매절차를 통하여 모든 채권자를 위하여 지출한 비용으로서의 성질을 가진 집행비용(공익비용)에 한합니다.


집행채권보다 우선변제를 받을 집행비용은 원칙적으로 집행채권자(경매신청채권자)가 지출한 비용으로, 압류채권자가 강제집행의 신청과 그 준비를 위하여 지출한 필요비용과 절차의 진행을 위하여 압류채권자가 예납한 금액중 실제로 사용된 비용입니다.

선행 경매절차가 취소, 취하됨으로 인하여 뒤의 경매신청에 기하여 경매절차가 진행된 때에는, 선행사건의 절차에 의하여 지출된 비용은 원칙적으로 집행비용으로 되지 아니하나, 다만, 그 비용 중 감정평가비용, 현황조사비용등 모든 채권자의 이익을 위하여 지출된 비용은 당연히 선행사건의 신청채권자에게 우선변제 하게 됩니다(민사집행법 160조)


법원사무관 등은 집행비용의 계산관계를 명확히 하게하기 위하여 늦어도 배당기일 3,4일전까지 집행비용계산서를 작성하여 배당표작성에 지장이 없도록 하여야 합니다.

결국 부동산경매의 강제집행비용 납부는 경매신청권자가 의무자이며, 경매신청 시 그 예상 비용을 미리 예납하여야 하며, 배당기일에 다른 채권자보다 우선해서 변제받게 됩니다.


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