임대차계약종료에 따른 보증금 상환문제에 대하여

임대차계약이 종료되고나서 임대주택의 하자보수에 따른 보증금 상환문제에 대하여 알아보겠습니다.

임대차계약이 종료된 시점에 임차인의 실수로 인한 파손은 임차인이 원상복구를 해야 합니다.

임대인은 임차인이 파손한 부분에 대하여는 보증금에서 공제를 하고 돌려주거나 원상복구를 확인한후 보증금을 돌려주어야 합니다.

하지만 파손부분이 애매할 경우 임대인과 임차인은 다툼이 일어나게 되는데 이번시간에는 이런경우에 어떻게 조정이 되었는지 알아보겠습니다.

1. 사건의 개요.

신청인(임차인)과 피신청인(임대인)은 서울 은평구 소재 주택에 관하여 보증금 130,000,000원, 기간 2011년 5월 31일부터 2년간으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 이후 위 계약은 세 차례 묵시적으로 갱신되었습니다. 

2018년 6월경 목적물 아래층에서 누수가 발생하였고, 피신청인은 목적물 바닥을 수리해야 한다면서 신청인에게 이사 비용을 줄 테니 다른 곳으로 이사하라고 한 뒤 보증금 중 일부인 13,000,000원을 반환하였습니다. 

신청인은 같은 해 8월 20일 다른 주택으로 이사하면서 피신청인에게 목적물을 인도하였으나, 피신청인은 신청인의 관리 소홀로 인하여 목적물이 심하게 훼손되었다며 잔여 보증금에서 원상회복 비용 명목으로 5,000,000원을 공제하였습니다. 

신청인은 위 공제가 부당하다고 판단하여 위 5,000,000원 및 이사 비용 2,000,000원의 지급을 구하기 위하여조정을 신청하였습니다.

2. 조정 과정.

피신청인은 신청인 퇴거 후 목적물내 주방 마루가 심각하게 썩어 있고 싱크대, 가스레인지, 벽, 천장 및 욕실 타일 등이 크게 훼손되어 있는 사실을 확인하였다고 주장하였습니다. 

또한, 목적물의 전반적인 상태가 심히 불량하여 30,000,000원 이상이 소요되는 전면적인 수리가 필요한 상황이나, 신청인이 책임져야 할 최소한의 부분인 마루(3,036,000원), 싱크대(3,740,000원), 가스레인지(693,000원), 타일(4,125,000원)의 견적 비용 총 11,594,000원에 관한 책

임만을 묻고자 하며, 이는 이미 신청금액을 초과하는 액수이므로 신청인에게 돌려줄 돈이 전혀 없다고 주장하였다.

이에 대하여 신청인은 자신이 입주하던 때부터 목적물 상태가 좋지 않았다고 하면서 그동안 생활하기 불편하였음에도 불구하고 피신청인의 입장을 배려하여 수선 요구를 하지 않았던 것뿐이라고 주장하였습니다.

현장조사 결과 피신청인의 주장대로 주방 마루가 부패한 사실, 싱크대 수납장 일부가 망가진 사실, 가스레인지 스위치가 대부분 소실된 사실, 욕실 벽 한면의 타일이 절반 가까이 떨어져나간사실이 확인되었습니다. 

관련 법리상 임차인은 목적물에 관한 수리가 필요한 경우에는 지체 없이 임대인에게 통지하여야 하는바(민법 제634조) 피신청인을 배려하여 수선 요구를 하지 않았다는 신청인의 주장은 타당하지 않으며, 오히려 신청인은 선관주의의무 해태로 인하여 훼손된 부분에 관하여서는 원상회복 의무를 부담한다고 보아야 하고, 다만 통상의 손모에 관하여서는 임차인에게 원상회복 책임을 물을 수 없으므로 (서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고2005가합10027 판결 등 참조) 마루, 싱크대, 가스레인지 및 타일의 교체 비용전액을 신청인이 부담하여야 한다고 보기는 어려울 것으로 판단되었습니다. 

위 현장조사 결과에 비추어 피신청인이 주장하는 수리 비용 항목 중 마루 부분의1/2, 싱크대 부분의 1/10, 가스레인지 부분의 1/10, 타일 부분의 1/8 가량을 각인정하여 총 2,476,900원을 원상회복 비용으로 산정함이 상당할 것으로 검토되었습니다. 

그 밖에 피신청인이 2018년 6월경 신청인에게 합의해지를 청약하면서 이사 비용을 지급할 것을 약정하였음에 관하여서는 양 당사자 사이에서 다툼이없는바, 피신청인은 신청인이 목적물반환 시 지출한 이사 비용 2,000,000원을 신청인에게 지급하여야 마땅할 것으로 판단되었습니다.

3. 결과.

양 당사자의 출석 하에 상임조정위원이 장시간 조정을 진행하였음에도 불구하고 상호 의견 대립이 커 좀처럼 합의를 이끌어내기 어려운 상황이었습니다. 

이에 위 조사·검토 결과를 바탕으로 양당사자에게 피신청인이 신청인에게 잔여 보증금 5,000,000원에서 원상회복 비용 2,476,900원을 공제한 나머지 금액인 2,523,100원 및 이사 비용 2,000,000원의 합계액 총 4,523,100원을 지급한다는 내용의 조정안을 제시하였고, 양 당사자

모두 이를 받아들여 위와 같은 내용으로 조정이 성립하였습니다.

위의 문제에서 가장 핵심인것은 "임차목적물에 수리가 필요한 경우, 지체없이 임대인에게 통지해야"한다는 것입니다.

임대인을 배려한다고 해서 수리해야 할부분의 통지를 안해서 문제가 발생된것입니다.

처음부터 문제가 생겼을 경우에 바로 임대인에게 통지를 해서 수리를 요청하여야 추후에 발생될수 있는 문제들이 사라지는 것입니다.