손해배상에 관한 보증금 반환에 대하여

임대차 계약시 임대목적물이 파손이나 사용을 할수 없어서 임차인이 이사를 가야 하는 경우가 있습니다.

이럴경우 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구하거나 임차인은 임대인에게 청구하기도 합니다.

임대인과 임차인의 잘잘못을 따져서 손해배상을 청구하여야 하는데 그에 따른 다툼에서 오는 문제에 대하여 알아보겠습니다.

1. 사건의 개요.

신청인(임대인)과 피신청인(임차인)은 서울 용산구 소재 주택에 관하여 보증금 10,000,000원, 월 차임 600,000원, 기간 2010년 11월 23일부터 1년간으로 정하여 임대차계약을 체결하였으며, 이후 위계약은 세 차례 묵시적으로 갱신되었습니다.

신청인은 2018년 10월 9일 피신청인으로부터 목적물이 침수하였다는 연락을 받은 뒤 배관 문제로 누수가 발생하였음을 확인하고 수리를 마쳤습니다.

그러나 피신청인은 더 이상 목적물에서 거주하기가 불안하다고 하면서 계약을 해지하고 보증금과 더불어 손해배상금 약 6,000,000원을 지급받기를 희망하였습니다. 

신청인은 계약 해지에는 동의하되 위 손해배상금이 과다하다고 판단하여 그 감액을 구하기 위하여 조정을 신청하였습니다.

2. 조정 과정.

이 사건에서는 수선의무 불이행을 이유로 한 계약 해지가 가능한지 여부, 수선의무 불이행에 따른 손해배상의무의 유무 및 범위가 그 쟁점이 되었습니다.

관련 법리상 임대차계약에 있어 임대인은 계약 존속 중 목적물에 관하여 임차인의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무 즉 수선의무를 부담하는바(민법 제623조, 대법원2012. 3. 29.선고 2011다107405 판결 등 참조), 임대인이 위 수선의무를 다하지 않음으로 인하여 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익하지 못하는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다(대법원 2010. 4.29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 

이 사건에서 문제된 누수·침수 현상은 신청인이 배관 수리를 마침으로써 해결 되었으며 현재 피신청인이 목적물을 정상적으로 사용·수익하지 못하고 있다고 볼 수는 없으므로 수선의무 불이행을 이유로 한 법정해지는 가능하지 않을 것으로 판단되었습니다. 

다만, 양 당사자가 2018년 11월 9일자로 계약을 종료하고 목적물 및 보증금을 서로 반환하기로 합의하였으므로 이 사건 계약은 위 일

자에 합의해지되는 것으로 보아야 할것으로 검토되었습니다.

신청인과 피신청인 모두 조정을 통하여 분쟁을 원만히 해결하기를 희망하고 있었으므로, 손해배상액에 관하여 합리적인 범위 내에서 합의에 이를 수 있도록 대화를 유도하였습니다.

3. 결과.

위와 같은 과정을 거쳐 신청인은 2018년 11월 9일 피신청인에게 보증금 10,000,000원과 더불어 손해배상금 2,500,000원을 지급하고, 그와 동시에 피신청인은 신청인에게 목적물을 인도하기로 하는 내용의 합의를 이끌어낼 수 있었습니다.

위 문제에서 중요한 점은 임대인은 임차인이 임대목적물을 사용할수 있게 수리를 해주었기 때문에 정상적인 계약해지는 불가능하나 임대인과 임차인이 동의를 하였기 때문에 계약해지가 가능한 것입니다.