계약기간중 이사를 가야 할때(주택임대차계약의 중도해지에 대하여) :: 써니퍼니의 부동산 이야기

계약기간중 이사를 가야 할때(주택임대차계약의 중도해지에 대하여)

Posted by sunnyfunny
2019. 3. 5. 08:00 부동산이야기
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이사철이 되었지만 올해는 정말 부동산 시장이 움직이지를 않네요.

1월 서울 시내 아파트 매매거래량이 1877건으로 기록이되었다고 합니다.

서울시내 부동산이 대략 2만 5천개정도로 알고 있는데 진짜 힘든 달이 되었을거라 생각합니다.

작년 1월은 1만198건이 거래되었다고 하니 대략 80%이상 급감했습니다.

당분간은 좋아질 것 같아 보이지 않으니 더 고민입니다.


보통 주택은 전월세계약을 하면 2년단위로 계약하는 것이 가장 많습니다.

1년단위로 계약을 하기도 하지만 통상적으로 2년계약을 합니다.

하지만 사람일이란게 어떻게 될지 모르는 일이기 때문에 계약기간 중에 이사를 가야 하는 상황이 생기는 경우도 많습니다.

이럴경우 어떻게 해야 할지 한번 알아보겠습니다.


계약기간중 이사를 가는 경우는 크게 두가지 경우가 있습니다.

처음 계약을 하고 계약서 기간안에 이사를 가는 경우와 계약기간이 종료되어서 묵시적 갱신이나 임차인과 임대인의 협의에 의하여 갱신이 된상태에서 이사를 가는 경우가 있을 것입니다.



1. 계약기간 만료전 이사를 가야하는 상황.


계약기간을 1년을 했던 2년을 했던 그 기간을 채우지 못하고 이사를 가야하는 상황이 온다면 가장 먼저 해야 할것은 임대인에게 통보를 하는 것입니다.

그런경우는 거의 없지만 임대인이 돈이 많거나 사람이 정말 좋아서 보증금을 돌려주는 경우도 있겠지만 대부분 임차인이 다음 세입자를 구하다음에 임대인에게 보증금을 돌려받아서 이사를 가야합니다.


임대인 입장에서는 계약기간이 남아있기 때문에 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다.

그렇기 때문에 임대인 입장에서는 계약기간 중에 이사를 나간다고 하면 크게 신경을 쓰지 않는 것같습니다.


그럼 기존의 임차인이 새로운 임차인을 구해서 보증금을 돌려받고 나갈경우 부동산수수료는 누가 지불해야 할까요?

현행 법규상으로는 임대인과 새로운 임차인이 부동산수수료를 지급해야 합니다.

하지만 임대인입장에서 기존의 임차인과의 계약에서도 중개수수료를 지급했는데 또 내야 하기 때문에 억울할수도 있겠지요?

계약기간도 남아있는 상태이니까요.


그래서 보통은 기존의 임차인과 새로운 임차인이 중개수수료를 지급합니다.

임대인에게 중개수수료를 요구하면 임대인 입장에서는 계약을 꼭 체결하지 않아도 크게 문제가 생기지 않기 때문에 임차인이 수수료를 내는 경우가 거의 대부분입니다.

이해되셨나요?


어찌되었건 계약을 지키지 못한 임차인이 조금은 손해를 본다고 생각하는 것같습니다.

새로운 임차인을 찾았다면 계약서 작성후에 보증금을 돌려받고 퇴거를 하면 되는 것입니다.



2. 묵시적 갱신 혹은 협의 갱신후에 이사를 가는 경우.


묵시적 갱신의 경우 이사를 가기 3개월전에 임대인에게 이야기를 해야합니다.

계약기간 만료에 따른 계약해지는 통상 1~3개월정도 전에 임대인에게 이야기를 하면 되지만 갱신의 경우 3개월전에 이야기를 해야 효력이 발생됩니다.

임대인이게 이야기 한지 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

예를 들어 2019년 1월 1일에 이사간다고 이야기를 하면 2019년 4월1일에는 보증금을 돌려주어야 한다는 이야기입니다.


이럴경우 새로운 세입자의 여부와 상관없이 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

주택임대차보호법으로 정해져 있는 부분이기 때문에 임차인들은 잘 알고 계셔야 합니다.

기억하세요 3개월전에 이야기하면 3개월후에 보증금을 돌려받을수 있다는 사실.


묵시적 갱신에 의한 새로운 임차인이 들어올경우 중개수수료는 누가 지급해야 할까요?

이경우에는 임대인과 새로운 임차인이 중개수수료를 지급해야 합니다.

판례에도 나오고 법으로도 정해져 있는 부분입니다.


위 계약기간중에 이사를 하는 경우는 임차인이 계약을 지키지 못했기 때문에 법적으로는 임대인이 중개수수료를 내야하지만 통상적으로는 기존 임차인이 중개수수료를 냅니다.

하지만 묵시적 갱신에 의하여 계약이 연장된 경우는 언제든지 계약을 종료할수 있고 그 기간을 3개월로 정해놓았습니다.

만약 묵시적 갱신에 의하여 계약이 연장된 경우라면 임대인이 수수료를 지급해야 한다고 알고계시면 될것입니다.



묵시적 갱신의 경우 어느정도는 법의 테두리 안에서 보호를 받을수 있지만 일반적인 계약기간 종료전에 이사를 가는 경우는 임차인의 과실이 크기 때문에 보증금을 계약기간 종료전까지는 돌려받을수 없습니다.


새로운 임차인을 구하고나서 계약서를 작성했다면 임대인에게 보증금의 10%를 받아두는 것도 좋습니다.

그리고 영수증에는 이사날짜를 적어두어서 계약기간의 종료를 표시해두는 것도 좋은 방법입니다.


묵시적 갱신중에 계약을 해지하고 이사를 할경우 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요?

이때는 '임차권등기명령'을 설정하고 '보증금반환청구의소'를 제기하여야 합니다.

만약 임차인이 금전적인 여유가 있다고 이사를 가게되면 더 큰 문제가 발생할수도 있습니다.

이럴경우는 짐의 일부를 남겨두어서 아직 내가 점유를 하고 있다는 사실을 만들어야 합니다.


오늘은 계약기간 중에 이사를 가야하는 상황에 대하여 알아보았습니다.

계약기간중에 이사를 가야한다면 가장먼저 임대인에게 통보를 하고 새로운 임차인을 구해서 보증금을 돌려받고 이사를 가면됩니다.

묵시적 갱신일 경우에는 3개월전에 이야기를 하고 3개월이 지나면 보증금을 돌려받고 이사를 가면 됩니다.


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