전세나 월세보증금을 돌려 받지 못했다면 임차권등기명령으로 해결

부동산 경기침체로 전세값이 점점하락하면서 깡통전세가 속출하고 있습니다.

세입자들은 전세금을 보호하기 위해 많은 고민들을 하고 있습니다.

한국 감정원에 조사에 따르면 지난 1월 기준 전국 주택전세가격은 지난해 12월과 비교해 0.22%가 하락하였다고 합니다.

서울의 경우에는 입주물량이 증가하며 0.32%. 지방은 0.16%가 하락하였다고 합니다.

임대차계약이 종료되었는데도 전세금을 돌려받지 못하면 임차인은 어떻게 해야 할까요?

그럴때 꼭 필요한게 임차권등기명령을 기억해야 합니다.

오늘은 임차권등기명령에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

임차권등기명령이란 세입자가 보증금을 바지 못한 상황에서 이사를 가야 할 경우 우선변제권을 유지할수 있도록 보장해 주는 제도입니다.

만약 임대차기간이 종료되었서 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 이사를 간다면 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.

임차권등기명령을 신청하면 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 이사를 가도 임차인은 보증금에 대한 권리를 주장할수 있게 됩니다.

그렇기 때문에 임차권등기명령을 신청후 결정을 받고난뒤 이사를 가야 합니다.

전세보증금을 돌려받기위해서 가장 중요한 것이 대항력과 우선변제권입니다.

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선변제받을수 있는 권리입니다.

주택임대차보호법에 의하면 대항요건과 확정일자를 갖추는 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 채권자 등을 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생기는 것입니다.

우선변제권은 확정일자를 받음으로서 생기는 권리입니다.

임대차계약서에 확정일자를 받아 계약서의 증거력을 인정받는 것입니다.

통상적으로 전입신고를 하면서 계약서에 확정일자를 받게 됩니다.

대항력이란 임차인이 자신의 계약기간 동안 임대주택에서 쫓겨나지 않고 점유를 유지할 수 있는 권리를 이야기 하는 것입니다.

임대인이 바뀐다고 해도 자신의 보증금을 다 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 될 권리입니다.

대항력을 가진 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 합니다.

이러한 대항력은 전입신고와 주택을 인도받음으로써 생기는 권리입니다.

* 대항력이란 무엇일까요?

임차권등기명령은 기간이 조금은 걸리지만 그만큼 확실한 보증금 방어수단중의 하나입니다.

임차권등기명령 절차는 그렇게 복잡하지는 않습니다.

임차권등기명령 신청서는 임대차계약이 종료되었다는 자료를 제출하여야 합니다.

그중 가장 좋은 것은 내용증명입니다.

내용증명은 우체국을 통해 보낸 것이 원칙이며 그동안 있었던 일을 육하원칙에 따라 논리적으로 작성하면 됩니다.

만약 내용증명을 보내지 못했다면 문자나 카톡, 녹취록 등이 대신할 수 있습니다.

임차권등기명령을 위한 준비할 서류들은 다음과 같습니다.

1. 신청서(대법원 홈페이지에서 양식 다운로드)

2. 계약서 사본(전입신고 필수)

3. 주민등록초본.

4. 임대차 계약해지 통보서(내용증명)

5. 부동산 목록 6부.

6. 건물 도면 등이 있습니다.

서류가 준비되었다면 위택스 홈페이지에 접속해서 등록세와 교육세를 납부하여야 합니다.

인터넷으로 납부가 불가능하다면 해당 시, 군, 구청 세무과에 방문해 납부고지서를 수령한 뒤 은행을 통한 납부도 가능합니다.

전자소송 사이트에서 임차권등기명령 관련 정보를 입력하고  파일 첨부 후 신청을 완료합니다.

방문의 경우 해당 건물 소재지와 지방법원에 방문애 서류와 지방세 납부영수증을 제출하면 완료됩니다.

임차권등기명령은 신청완료까지 약 2주정도의 시간이 걸립니다.

만약 서류가 미비하거나 부족한 것이 있다면 이에 대한 사유를 설명하는 보정지시를 내리며 부족한 보충서류를 제출하면 됩니다.

이사를 해야 한다면 모든서류를 완벽하게 제출한후 2주정도 후에 이사를 하는 것을 강력추천해드립니다.

위에서 설명했듯이 임차권등기명령 신청완료까지 2주의 시간이 소요되기 때문에 그렇습니다.

임차권등기 결정을 받았더라도 등기부등본상에 내용이 기재된것을 확인한후 이사를 가는 것이 좋습니다.

임차권등기명령의 경우 임차인 뿐만이 아니라 임대인에게도 송달되는 날짜를 기준으로 법적 효력이 발생하기 때문입니다.

따라서 이보다 먼저 이사를 가게되어 전출을 한다면 법리적으로 임차권등기명령을 하기 전대항력 포기 행위로 간주될수 있기 때문입니다.

만약 임차권등기명령까지 진행하였는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임대보증금 반환의 소를 신청해서 판경을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할수도 있습니다.

이런 경우는 정말 끝까지 갈때 사용하는 방법이라 이 전에 원만한 해결이 되는 경우가 많습니다.

임차권등기명령 신청비용은 그리 비싸지 않습니다.

임차권등기명령 신청비용은 다음과 같습니다.

1. 인지세 : 수입인지 2천원.

2. 등기수입 증기 : 부동산 건당 3천원.

3. 송달료 : 1회 송달료 4700원 X 6회분.(왕복 통상우편으로 + 등기수수료 + 특별송달료)

4. 등록면허세 : 7200원.

임차권등기명령 신청비용은 총 40,400원입니다(임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개의 경우)

적은비용으로 보증금확보를 위한 임차권등기명령제도에 대하여 알아보았습니다.

임차권등기명령에 대하여 요약을 해보자면,

세입자가 임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득히 하게 이사를 가야 할경우가 생길경우 우선변제권을 유지할수 있도록 법으로 보장해 주는 제도입니다.

임차권등기명령을 신청후 결과까지는 2주정도가 소요되기 때문에 반드시 2주정도가 지난후에 등기부등본에 임차권등기명령에 관한 내용이 기재된것을 확인한후 이사를 가야 한다는 것입니다.

임대인들이 임차권등기명령을 꺼려하는것 중에 하나가 등기부등본에 기재가 되기 때문일것입니다.

등기부등본에 이런 내용이 기재가 되어 있다면 새로운 임차인을 구하기도 힘들기 때문입니다.

그렇기 때문에 그전에 해결을 하려고 할것입니다.

이상으로 임차권등기명령제도에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.